Investir à Rouen – Sapins, Châtelet, Lombardie : rentabilité, typologies, perspectives

Situé au nord de Rouen, le secteur Sapins – Châtelet – Lombardie représente une opportunité d’investissement immobilier à fort potentiel. Avec des prix au mètre carré parmi les plus abordables de la ville (entre 1 500 et 2 200 €/m²), ce quartier populaire séduit par sa rentabilité locative attractive. Composé principalement d’immeubles des années 60 à 80, il offre des typologies variées : studios, T2, T3 et grands appartements familiaux. La tension locative y est réelle, notamment en location longue durée ou en colocation meublée sous statut LMNP.

Pourquoi investir dans le quartier Sapins – Châtelet – Lombardie à Rouen ?

Un quartier en mutation et bien connecté

Longtemps considéré comme un secteur secondaire, le quartier connaît une transformation progressive avec des rénovations urbaines, l’amélioration des transports (accès rapide au centre de Rouen en TEOR ou bus) et des projets de renouvellement des infrastructures. Cette dynamique le rend intéressant pour investir dans l'ancien avec une logique de rendement.

Une demande locative continue

Le quartier attire :

Des jeunes actifs à la recherche de loyers accessibles,
Des familles modestes pour les grands logements,
Des étudiants grâce à la proximité de Mont-Saint-Aignan et du campus Pasteur.
Résultat : une demande locative constante qui permet de limiter la vacance et d’assurer un bon rendement locatif.

Quels types de biens acheter dans le quartier Sapins – Châtelet – Lombardie ?

Studios, T2 et colocation familiale

Studios ou T2 idéaux pour du LMNP meublé, souvent en dessous de 80 000 €.
T3/T4 à partir de 90 000 €, avec potentiel de colocation pour augmenter la rentabilité.
Appartements en résidence sécurisée, parfois avec parking ou balcon.

La rentabilité selon le type de bien

Studios / T2 : rendement brut de 6 à 7 %, voire plus si meublé et bien optimisé.
Colocations : 2 chambres louées entre 400 et 450 € chacune permettent d’atteindre 7 à 9 % de rentabilité brute.
Biens à rénover : très bon levier pour du déficit foncier ou de l’investissement locatif clés en main.

Neuf ou ancien ? Ce qu’il faut savoir

L’offre en neuf est très limitée, voire inexistante dans ce secteur. Miser sur des biens anciens à rénover ou déjà restructurés permet de profiter de :

Prix d’achat très accessibles,
Travaux déductibles dans le cadre d’un déficit foncier,
Bonne rentabilité via location meublée LMNP.

Dans quels micro-secteurs investir dans Sapins – Châtelet – Lombardie ?

Châtelet : proximité transports et commerces

Quartier le plus vivant du secteur, bien desservi et offrant des immeubles entretenus avec gardien.

Prix moyen au m2: 1 367 €

Rentabilité brute: 9%

Sapins : idéal pour la colocation et la rentabilité

Typiquement résidentiel, bien relié au centre-ville, avec de grands logements faciles à diviser.

Prix moyen au m2: 1 816 €

Rentabilité brute: 7%

Lombardie : secteur calme avec fort potentiel

Moins dense, apprécié des familles et investisseurs à long terme pour son environnement plus apaisé.

Prix moyen au m2: 1 363 €

Rentabilité brute: 7%

Quels projets urbains valorisent le secteur ?

Renouvellement urbain et modernisation du bâti

La ville de Rouen a engagé plusieurs chantiers dans le secteur :

Réhabilitation des immeubles HLM,
Amélioration des espaces publics et de la sécurité,
Projets de restructuration autour du mail Andrée Viénot et des pôles de vie.

Meilleure intégration au tissu urbain

Le renforcement des liaisons TEOR, la création de pistes cyclables, et la montée en gamme de certains équipements (écoles, médiathèques) redessinent le quartier et renforcent son attractivité locative.

Notre avis sur le quartier Sapins – Châtelet – Lombardie : pour quel profil d’investisseur ?

Jeune investisseur ou colocation meublée

Ce quartier est parfait pour un premier investissement locatif à Rouen, notamment en LMNP meublé ou colocation à forte rentabilité.

Investisseur rendement avec travaux

Avec des biens anciens à faible prix, le secteur offre de belles marges de valorisation après rénovation, en investissement locatif clé en main.

Profil déficit foncier / patrimonial modeste

Pour ceux qui souhaitent investir dans l'ancien tout en optimisant leur fiscalité, ce quartier offre un bon équilibre entre prix, travaux et demande locative.