Investir à Rouen – Quartier Saint-Marc, Croix de Pierre, Saint-Nicaise : rentabilité, typologies, perspectives

Situé sur la rive droite de la Seine, à quelques minutes à pied de l’hypercentre, le quartier Saint-Marc – Croix de Pierre – Saint-Nicaise offre un excellent compromis entre centralité, calme résidentiel et dynamisme locatif. Le prix moyen de l’immobilier s’établit entre 2 500 € et 3 200 €/m², avec une offre riche en biens anciens de caractère. C’est un secteur à fort potentiel locatif, idéal pour investir dans l’ancien avec une bonne rentabilité locative, notamment en LMNP.

Pourquoi investir dans le quartier Saint-Marc – Croix de Pierre – Saint-Nicaise à Rouen ?

Un quartier en pleine transformation résidentielle et culturelle

Porté par la revitalisation des axes de circulation et l’implantation de commerces de proximité, ce quartier connaît un véritable essor urbain. La proximité du CHU Charles Nicolle, des grands lycées, de la faculté de médecine, et des transports en commun (TEOR, lignes de bus rapides) contribue à l’augmentation de la demande locative, tout en conservant un cadre de vie recherché.

Une forte demande locative

Ce secteur attire une clientèle mixte : étudiants en médecine ou pharmacie, jeunes actifs du CHU, familles recherchant un environnement calme à proximité du centre-ville. Le marché locatif y est soutenu, en particulier pour les petits appartements meublés, les colocations, ou les T3 familiaux, assurant une bonne rentabilité locative et une rotation locative maîtrisée.

Quels types de biens acheter dans le quartier Saint-Marc – Croix de Pierre – Saint-Nicaise ?

Studio étudiant, T2, colocation

La diversité architecturale du quartier permet d’investir dans des studios rénovés, des T2 à fort potentiel, ou des appartements plus spacieux pour la colocation. Ces formats sont particulièrement adaptés à un investissement locatif clé en main, notamment sous le statut LMNP meublé ou en bail étudiant.

La rentabilité selon le type de bien

• Studio / T1 : autour de 90 000 à 120 000 €, loyers entre 450 et 550 €, soit un rendement locatif brut de 5,5 à 6 %.
  
• T2/T3 : bien rénové, le rendement peut atteindre 5 % brut, avec un fort potentiel de valorisation à moyen terme.
  
• Colocation : en divisant un grand appartement ancien, il est possible d’obtenir un rendement locatif brut supérieur à 6,5 %.
  

Un bon calcul du rendement locatif, tenant compte des charges de copropriété et des taxes foncières, permet d’assurer la rentabilité nette d’un investissement locatif clés en main.

Neuf ou ancien ? Ce qu’il faut savoir

Le neuf est quasi inexistant dans ce quartier à dominante patrimoniale. En revanche, les immeubles anciens offrent de véritables opportunités d’investissement, notamment via des travaux permettant de valoriser le bien tout en optimisant la fiscalité (déficit foncier, LMNP ancien rénové). Investir dans l’ancien à Saint-Marc permet donc de conjuguer rentabilité et qualité de l’emplacement.

Dans quels microquartiers investir dans Saint-Marc – Croix de Pierre – Saint-Nicaise ?

Saint-Marc : familial et commerçant

Très recherché par les familles et les jeunes couples, ce secteur dynamique et bien desservi par les transports propose une bonne stabilité locative. Parfait pour un investissement patrimonial dans des biens anciens à rénover.

Prix moyen au m2: 3 200 €

Rentabilité brute: 7%

Croix de Pierre : calme et résidentiel

Ce secteur offre une atmosphère de village, à deux pas du centre-ville. Les immeubles de petite taille, les maisons de ville ou les petits immeubles de rapport sont particulièrement intéressants pour un investisseur à long terme, souhaitant conjuguer qualité de vie et rendement.

Prix moyen au m2: 3 029 €

Rentabilité brute: 6%

Saint-Nicaise : entre patrimoine et proximité hospitalière

Avec ses rues calmes et ses bâtiments historiques, Saint-Nicaise attire des étudiants en médecine, des internes ou des jeunes actifs hospitaliers. Idéal pour des studios meublés ou colocations médicales, avec un très bon taux d’occupation.

Prix moyen au m2: 3 300 €

Rentabilité brute: 6%

Quels projets urbains valorisent ce quartier de Rouen ?

Mobilité douce et requalification des axes

Le quartier bénéficie d’un réaménagement progressif des voies (trottoirs élargis, pistes cyclables), de la modernisation des lignes TEOR, et d’un accès facilité vers le centre historique. Ces améliorations de cadre de vie augmentent l’attrait du quartier, notamment pour les locataires longue durée.

Développement universitaire et hospitalier

La croissance du pôle santé de Rouen (CHU, campus de médecine, infrastructures paramédicales) continue d’attirer étudiants et professionnels. Cela renforce la pertinence d’un investissement locatif clé en main à proximité de ces pôles d’attractivité.

Notre avis sur le quartier Saint-Marc – Croix de Pierre – Saint-Nicaise : pour quel profil d’investisseur ?

Étudiants / colocation

Les biens meublés proches du CHU ou des campus offrent une excellente cible pour le LMNP. La demande est constante, les loyers sont stables, et la rentabilité locative est au rendez-vous.

Investisseur long terme patrimonial

Pour les investisseurs souhaitant valoriser leur patrimoine dans l’ancien, ce quartier propose une offre diversifiée, avec de belles perspectives de plus-value et une demande locative régulière.

Profil rendement / déficit foncier

En rénovant un bien ancien à fort potentiel, un investisseur peut optimiser sa fiscalité tout en obtenant une bonne rentabilité locative. Ce secteur est propice aux opérations de déficit foncier ou de location meublée rénovée.