Investir à Rouen – Quartier Beauvoisine : rentabilité, typologies, perspectives

Situé sur la rive droite de Rouen, à quelques pas du centre historique, le quartier Beauvoisine séduit par son ambiance résidentielle, son cachet architectural, et sa proximité directe de la gare SNCF et des commerces. Le prix moyen au m² oscille entre 2 700 et 3 200 €, avec une offre majoritairement ancienne, idéale pour les investisseurs recherchant du patrimoine à valoriser. C’est un secteur à considérer pour un investissement locatif clé en main offrant une bonne rentabilité locative.

Pourquoi investir dans le quartier Beauvoisine à Rouen ?

Un quartier central, résidentiel et dynamique

Le quartier bénéficie d’une position stratégique entre la gare, le CHU et le centre-ville. Il combine calme résidentiel et proximité des infrastructures, tout en restant très bien desservi par les transports en commun (TEOR, bus, métro léger). Son charme architectural attire une population variée : jeunes actifs, étudiants, familles urbaines.

Une forte demande locative

Beauvoisine est recherché pour sa qualité de vie et son accès rapide au centre, mais aussi pour sa proximité avec plusieurs pôles d’enseignement supérieur (école de droit, lycée Jeanne d’Arc, fac de lettres). Résultat : une demande locative soutenue, notamment pour :

• les studios meublés (LMNP),
  
• les T2/T3 en location longue durée,
  
• et les colocations pour étudiants ou jeunes actifs.
  

Quels types de biens acheter dans le quartier Beauvoisine ?

Studio étudiant, T2, colocation

Le quartier regorge de petits immeubles anciens, de maisons de ville divisées en appartements, et d’immeubles début XXe. Les formats les plus porteurs sont :

• Les studios à rénover pour une location meublée,
  
• Les T2 de 35 à 45 m² adaptés à la location longue durée,
  
• Les grands appartements à diviser en colocation, très prisés par les étudiants.
  

La rentabilité selon le type de bien

• Studio/T1 : à partir de 95 000 €, loyer entre 450 et 550 €, soit une rentabilité brute de 5,5 à 6,5 %.
  
• T2 : entre 130 000 et 150 000 €, avec des loyers entre 600 et 700 €, pour un rendement locatif brut autour de 5 à 5,8 %.
  
• Colocation en T4 ou plus : possibilité d’atteindre 6,5 à 7 % brut, notamment avec une division intelligente et de la location meublée LMNP.
  

Neuf ou ancien ? Ce qu’il faut savoir

L’offre neuve est quasi inexistante à Beauvoisine, ce qui renforce l’attrait de l’ancien. On y trouve de beaux volumes à rénover, parfaits pour des stratégies de déficit foncier ou de LMNP rénové. Investir dans l'ancien est ici la voie naturelle pour conjuguer valorisation patrimoniale et optimisation fiscale.

Dans quels microquartiers investir à Beauvoisine ?

Secteur Musée – Square Verdrel : central et recherché

Très proche de la vieille ville, ce secteur est parfait pour de la location meublée à de jeunes actifs ou étudiants. Le cachet des immeubles et la proximité des transports assurent une vacance très faible.

Prix moyen au m2: 2 109 €

Rentabilité brute: 7%

Rue Beauvoisine et ses alentours : idéal pour de la colocation

Ce tronçon est très recherché grâce à sa situation entre la gare et le centre, son accessibilité et la présence de nombreux commerces de quartier. Parfait pour de la colocation étudiante, notamment dans des appartements T3 ou T4.

Prix moyen au m2: 2 939 €

Rentabilité brute: 7%

Quels projets urbains valorisent le quartier Beauvoisine ?

Le plan de valorisation de l’axe gare – centre-ville

Le réaménagement progressif des voies de circulation, la végétalisation des axes structurants et l’amélioration de la desserte en transports renforcent l’attractivité du secteur. Beauvoisine bénéficie directement de ces évolutions.

Le développement des mobilités douces et de la culture

La requalification de la rue Jeanne d’Arc, l’extension des pistes cyclables, et les actions de valorisation du patrimoine (Musée d’Histoire Naturelle, Square Verdrel) contribuent à renforcer l’image qualitative du quartier, favorable à une valorisation immobilière progressive.

Notre avis sur Beauvoisine : pour quel profil d’investisseur ?

Étudiants / colocation

La présence de nombreux établissements d’enseignement, la proximité du métro et l’ambiance dynamique en font un terrain idéal pour de la location meublée LMNP ou colocation optimisée.

Investisseur long terme patrimonial

Beauvoisine est un quartier solide, central, à forte demande, qui offre des biens anciens de caractère. Idéal pour une stratégie de valorisation long terme, avec une cible locative qualitative et peu volatile.

Profil rendement / déficit foncier

Pour les investisseurs à la recherche de rénovation dans l’ancien avec un fort levier fiscal, le quartier offre de très bonnes opportunités. Déficit foncier ou LMNP optimisé, avec des rentes stables et sécurisées à la clé.