Investir à Rouen – Quartier Vieux Marché / Cathédrale : rentabilité, typologies, perspectives

Situé en plein cœur historique de Rouen, le quartier Vieux Marché / Cathédrale combine cachet patrimonial, vie étudiante dynamique, et emplacement stratégique. Le prix moyen de l’immobilier s’y situe autour de 3 000 à 3 500 €/m² dans l’ancien, avec une tension locative élevée portée par la proximité des universités, des écoles supérieures, et des commerces. Ce quartier se prête parfaitement à un investissement locatif clé en main, notamment en LMNP dans de petites surfaces ou biens rénovés à forte valeur ajoutée.

Pourquoi investir dans le quartier Vieux Marché / Cathédrale à Rouen ?

Un quartier central en pleine redynamisation patrimoniale

Le cœur de Rouen bénéficie de nombreux programmes de réhabilitation visant à préserver l’architecture médiévale tout en intégrant des infrastructures modernes. Le secteur Cathédrale – Rue des Carmes – Place du Vieux Marché attire autant les touristes que les jeunes actifs grâce à sa richesse culturelle et sa connectivité avec le reste de la ville.

Une forte demande locative

Situé à proximité immédiate des facultés de droit, de lettres, de médecine, le quartier est plébiscité par les étudiants et les colocataires. Les jeunes actifs y recherchent également des T2 ou T3 bien situés, et les familles sont attirées par la présence d’écoles et de commerces. Cette forte demande assure une bonne rentabilité locative avec des taux d’occupation élevés.

Quels types de biens acheter dans le quartier Vieux Marché / Cathédrale ?

Studio étudiant, T2, colocation

Les studios et petits T2 rénovés dans l’ancien sont très recherchés par les étudiants. Les colocations dans des appartements de caractère (plafonds à poutres apparentes, parquets anciens) sont aussi très rentables. Ce segment est idéal pour un investissement en LMNP optimisé fiscalement.

La rentabilité selon le type de bien

• Studios : loyers de 450 à 550 € pour des prix d’achat autour de 90 000 à 120 000 €, avec un rendement locatif brut de 5 à 6 %.
  
• T2 : loyers de 600 à 750 € selon l’état et l’emplacement, pour un rendement locatif moyen de 4,5 à 5,5 %.
  
• Colocations : jusqu’à 7 % brut dans des T4 divisés intelligemment.
  Un bon calcul du rendement locatif permet de sécuriser un investissement locatif clé en main.
  

Neuf ou ancien ? Ce qu’il faut savoir

L’offre en neuf est quasi inexistante dans ce quartier classé et historique. En revanche, investir dans l’ancien avec rénovation complète est une excellente stratégie pour combiner valorisation patrimoniale, défiscalisation (déficit foncier ou Pinel ancien rénové), et forte demande locative.

Dans quels microquartiers investir dans le centre historique de Rouen ?

Cathédrale : patrimoine et prestige

Ce secteur est idéal pour un investissement patrimonial à long terme. Les biens y sont rares mais valorisants. Idéal pour investir dans l’ancien en LMNP ou meublé classique avec peu de vacances locatives.

Prix moyen au m2: 3 447 €

Rentabilité brute: 6%

Place du Vieux Marché : animation et flux

Avec ses nombreux bars, restaurants et sa proximité immédiate avec les transports, c’est le cœur vivant de Rouen. Les jeunes actifs et les étudiants y cherchent des logements accessibles. Idéal pour colocation ou location meublée courte durée.

Prix moyen au m2: 3 061 €

Rentabilité brute: 5,5%

Rue des Carmes / Rue Ganterie : typiquement locatif

Ces rues offrent de nombreux petits immeubles anciens aux rendements intéressants. C’est un secteur prisé pour un investissement locatif clé en main, souvent avec une bonne rentabilité locative après rénovation.

Prix moyen au m2: 3 100 €

Rentabilité brute: 6%

Quels projets urbains valorisent le centre historique de Rouen ?

Réhabilitation du patrimoine et mobilité douce

Rouen investit dans la piétonnisation progressive du centre-ville, la modernisation des transports (TEOR, BHNS), et la restauration des bâtiments anciens, ce qui renforce l’attractivité du secteur Vieux Marché – Cathédrale.

Infrastructures étudiantes et tertiaires

Le développement de nouvelles infrastructures universitaires (campus Rouen Pasteur, extensions) et de pôles tertiaires renforce l’intérêt d’investir à Rouen dans ce quartier, en particulier pour des profils LMNP ou colocation.

Notre avis sur le quartier Vieux Marché / Cathédrale : pour quel profil d’investisseur ?

Étudiants / colocation

Idéal pour les investisseurs en LMNP, avec des studios ou T2 meublés à destination d'étudiants ou jeunes actifs. Une solution rentable avec une bonne visibilité locative.

Investisseur long terme patrimonial

Le quartier se prête à un investissement dans l'ancien de qualité, avec une plus-value patrimoniale à long terme et un rendement net sécurisé, notamment via la fiscalité du déficit foncier.

Profil rendement / déficit foncier

Pour les investisseurs en quête de bonne rentabilité locative et d’une optimisation fiscale, rénover un bien ancien dans ce quartier est une opportunité rare à fort potentiel.