Le régime fiscal LMNP

Qu’est-ce que la Location Meublée Non Professionnelle ?

C’est un régime fiscal réservé aux contribuables français, et plus particulièrement ceux dont le Taux Marginal d'Imposition (TMI) se situe entre les tranches 14% et 30%. C’est-à-dire qu’en ayant un salaire fixe à l’année, vous pouvez acheter un appartement et le louer.

Le régime fiscal loueur meublé non professionnel a été pensé dans l’esprit d’encourager l’achat de biens immobiliers destinés à la location, face à une pénurie de logements locatifs et résidences de service. Ainsi, l’État a mis en place une niche fiscale à destination de tout particulier qui achète un bien immobilier dans le but de le louer meublé. Cela intéresse un nombre croissant de Français, pour qui investir dans la pierre demeure parmi les modes de capitalisation préférés. C’est une solution parfaite pour préparer sa retraite, alliant un investissement sûr et durable, à un rendement régulier par le biais des loyers. Sans parler d’une revente potentielle et d’un pari sur l’avenir pour réaliser une belle plus-value sur votre bien. Néanmoins, il est bien de connaître réellement le fonctionnement de la loi régissant le statut LMNP et la catégorie de bien à laquelle elle peut s’appliquer.

LMNP conditions : quel type de bien peut-on acquérir pour en bénéficier ? 

Le régime fiscal LMNP s’applique aussi bien à l’immobilier neuf qu’à l’ancien. Mais tous ne peuvent pas en faire bénéficier à leurs détenteurs du statut et des avantages fiscaux. Pour être éligible, le logement doit remplir les conditions suivantes : 

• Le bien doit être destiné à la location et non à la résidence principale
• La location du logement doit prendre effet dans le mois qui suit la date de son acquisition
• Le bien loué devra être considéré comme meublé, c’est-à-dire être équipé de manière à répondre aux besoins essentiels des locataires : pouvoir y vivre avec leurs seuls effets personnels.
  Pour cela, l'État a établi une réglementation avec tous les meubles qui doivent se trouver dans le bien.

D’autres critères d’éligibilité spécifiques aux propriétaires entrent également en jeu pour que le statut LMNP soit effectif :

• Percevoir pour ses revenus locatifs moins de 23 000€ dans l’année
• Ne pas dépasser 50% des revenus du foyer fiscal
• Ne pas être enregistré au registre du commerce et des sociétés en tant que bailleur à titre professionnel

LMNP fiscalité : deux régimes différents

À la différence de ceux d’une location classique, les produits d’investissement en régime fiscal LMNP appartiennent à la catégorie des biens immobiliers commerciaux, ou BIC. Il en résulte, pour le ou la propriétaire, la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux, selon le seuil de ses revenus fonciers : 

• Le régime micro-BIC
• Le régime réel

Le régime micro-BIC

En choisissant le régime micro-BIC, seuls 50% des revenus locatifs seront imposés. Le taux d’abattement forfaitaire, qui est de 30% pour la location nue, monte à 50 % pour le meublé et même 75% pour le meublé tourisme classé. Pour bénéficier de ce régime, les revenus LMNP annuels perçus en 2018 ou en 2019 doivent être inférieurs à 72 600€ pour le meublé en excluant ls recettes accessoires, et 176 200€ le meublé tourisme classé.

Le régime réel 

Le régime réel sera choisi si les revenus LMNP dépassent le plafond, ou sur option du bailleur. Ce régime correspond à ce que l’on appelle un LMNP amortissement comptable, ce sont les recettes de l’ensemble des charges qui sont déduites : intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, frais de copropriété, taxe foncière, ainsi que les amortissements du bien. Ce qui permet de diminuer les recettes imposables et de ce fait les impôts sur le revenu.

Le régime réel est plus contraignant, car il nécessite la tenue d’une comptabilité conforme au code du commerce et au plan comptable général. Il est donc conseillé de prendre un expert-comptable, ses honoraires entreront dans vos charges déductibles.

Un choix qui s’est imposé pour l’acquéreur de cet appartement deux pièces à Asnières-sur-Seine. Audit Manager à Neuilly-sur-Seine, l’investisseur ne regrette pas sa décision quant au régime fiscal LMNP. Son actif émet un loyer annuel de 11 400€, avec une rentabilité de 5,70%. Il a pu profiter de l'exonération de divers frais engagés pour son bien: intérêts d’emprunt bancaire, frais de courtage, frais de notaire, travaux, frais d’agence immobilière et d’Investir dans l’ancien et frais de gestion.

Il a pu également amortir le bien immobilier ainsi que les frais annexes de l’actif sur plusieurs années.

Aspects juridiques et Obligations du LMNP

Le régime fiscal LMNP, tout en offrant des avantages attractifs, impose également des obligations légales spécifiques. Les propriétaires doivent s'assurer que leurs biens sont conformes aux normes de meublé et qu'ils respectent les conditions de bail imposées par la loi. En cas de non-conformité, ils pourraient faire face à des pénalités ou perdre les avantages fiscaux liés au statut LMNP. De plus, les propriétaires sont tenus de déclarer leurs revenus locatifs et de respecter le seuil de revenu fixé pour conserver leur statut non professionnel. Cette conformité juridique est cruciale pour éviter tout litige ou désavantage fiscal.

LMNP et loi Alur : comment ça marche ? 

La loi Alur (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), concerne uniquement les meublés à usage d’habitation principale. L’équipement minimum du logement est encadré par la loi. Cela comprend notamment : 

• La literie
• Des espaces de rangement
• Une plaque de cuisson et un four, ou un four à micro-ondes
• Un réfrigérateur
• De la vaisselle et des ustensiles de cuisine
• Du matériel d’entretien (aspirateur s’il y a de la moquette, balais, seau, serpillière)

Les loyers sont réglementés, ce qui n’est pas le cas pour les locations saisonnières. Le dépôt de garantie par le locataire est de deux mois, et il a l’obligation de contracter une assurance multirisque habitation en son nom. Les biens proposés en Pinel sont dans des zones à en devenir et/ou en dehors des centres-villes.

Une même liste que nous avons respectée lors de l’aménagement d’un appartement T3 à Aubervilliers (93). Loué par deux colocataires, le logement permet de dégager un loyer annuel de 10 920€. Le régime LMNP qu’a choisi le couple d’investisseurs leur aura permis une déduction de la valeur du logement et de son mobilier.

Quelle est la différence entre LMNP et LMP  ?

Pour être considéré comme loueur en meublé non professionnel, deux conditions sont à remplir. Les conditions sont les suivantes : 

• Les recettes annuelles TTC et charges comprises de l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent être inférieures à 23 000€ sur l’année civile. 
• Ces recettes doivent être inférieures au montant total des autres revenus d’activité (salaire, autres biens immobiliers commerciaux) de l’ensemble du foyer.

Si l’une d’elles ne l’est pas, vous êtes alors considéré.e comme loueur en meublé professionnel (LMP). Selon la structure juridique de l’entrepreneur, le régime LMP se décline en trois possibilités :

• BIC s’il a opté pour l’imposition sur le revenu
• Déclaration de revenus de location dans le cadre de l’Impôt sur les sociétés
• En cas de chiffre d’affaires hors taxe de moins de 72 000€ pour les meublés non classés et 176 000€ pour les meublés classés, l’entrepreneur dépend du régime de la microentreprise

Une autre différence entre les deux régimes se situe au niveau des éventuels déficits. 

• En LMNP, lorsqu’on est au régime micro-BIC, ils ne sont imputés que sur les revenus du même type. 
• En LMP, comme vous êtes au régime réel, ils sont imputés sur le revenu global.

Dans un cas comme dans l’autre, ce déficit est reportable sur dix ans.

Enfin, notons que le patrimoine en LMP étant considéré comme bien professionnel, il n’est pas soumis à l’ISF.

Avantages et inconvénients du régime LMNP

Avantages

Le premier avantage notoire est l’affiliation au régime fiscal au lieu de la création d’une entreprise. Un choix qui permet un gain de temps considérable et une gestion plus simple de la fiscalité de votre actif. De plus, l’amortissement de votre bien en location meublée non-professionnelle vous permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt, voire de ne pas payer d’impôts sur vos recettes de location meublée. Un avantage uniquement présent pour les locations meublées.

Ensuite, vous bénéficiez d’un amortissement de vos dépenses, le plus souvent liées aux travaux effectués et au mobilier acheté, correspondant à la perte de valeur de votre actif pour une période définie -10 ans. Ainsi, chaque année, vous pourrez déduire le montant de cette perte de valeur de vos recettes.

Ces dépenses doivent être engagées dans l'intérêt du bien meublé comme les travaux de réparation, les travaux d’amélioration, l’achat de mobilier ainsi que l’achat du bien et les frais liés à l’acquisition.

Inconvénients

Le principal inconvénient est la limite des 23 000€ de loyers annuels à ne pas dépasser pour pouvoir bénéficier du régime et des ses avantages. Un seuil vite dépassé lorsque l’on est propriétaire d’un immeuble de rapport par exemple. Des recettes qui ne doivent pas dépasser la moitié des revenus fiscaux du foyer. Ensuite, le régime fiscal LMNP s'adapte uniquement aux biens meublés et non commerciaux.

Vous aurez aussi des charges à déduire de vos recettes qui sont les suivantes : l’assurance du bien, l’entretien et les petites réparations, les honoraires de location, les impôts et intérêts d’emprunt bancaire.

Enfin, il faudra suivre scrupuleusement une liste de meuble conforme à la loi Alur pour pouvoir être éligible au régime fiscal LMNP.

Différence entre LMNP et investissements immobiliers Traditionnels

Lorsqu'on aborde le sujet des placements immobiliers, il est essentiel de distinguer le régime fiscal LMNP des investissements immobiliers traditionnels. Le LMNP, centré sur la location de biens meublés, se démarque par sa flexibilité et ses avantages fiscaux spécifiques. Contrairement à l'achat d'appartements non meublés, le LMNP permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire plus élevé sur les revenus locatifs, ce qui se traduit par une imposition moindre. Par rapport aux investissements dans des propriétés commerciales, le LMNP offre une approche moins complexe et plus accessible pour les investisseurs individuels. Cependant, il est important de noter que le LMNP comporte une limite de revenus locatifs annuels pour maintenir le statut non-professionnel, une restriction absente dans l'investissement immobilier classique.

Maximiser les Avantages du LMNP

Pour maximiser les bénéfices du régime LMNP, plusieurs stratégies peuvent être adoptées. Tout d'abord, choisir des propriétés situées dans des zones à fort potentiel locatif peut augmenter la rentabilité. Une gestion locative efficace est également essentielle : une bonne maintenance et une relation de qualité avec les locataires peuvent réduire les vacances locatives. En outre, une planification fiscale judicieuse permet de tirer le meilleur parti des avantages fiscaux du LMNP

le LMNP : un régime d’avenir

Le futur du régime fiscal LMNP semble prometteur, compte tenu des tendances actuelles et des prévisions. Avec la croissance constante du marché de l'immobilier locatif et la demande toujours soutenue pour des logements meublés, le LMNP reste une option attrayante pour les investisseurs. Les politiques gouvernementales actuelles favorisent les initiatives d'investissement privé dans le secteur immobilier, soutenant ainsi indirectement le régime LMNP. Toutefois, il convient de rester attentif aux évolutions économiques et aux réformes fiscales potentielles qui pourraient influencer l'attractivité du régime. Les investisseurs doivent donc garder un œil sur le marché et s'adapter aux changements pour continuer à bénéficier pleinement de ce régime fiscal.