Investir dans un immeuble de rapport peut s’avérer être un excellent moyen de faire fructifier son capital en profitant d’une rentabilité immobilière constante. Aujourd’hui, les logements de type meublé rapportent en moyenne 8 % de plus-value à leurs propriétaires. De ce point de vue, le marché locatif apparaît comme l’un des secteurs d’activité le plus dynamique de France. Mais avant de se lancer sur le marché de l’investissement immobilier locatif, il convient de réviser quelques notions essentielles. C’est ce que nous allons faire ici.
Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
Aussi nommé « immeuble à loyers », l’immeuble de rapport est un bien qui regroupe un lot de logements meublés destinés à la location. Plutôt que d’acquérir des logements isolés dans différents immeubles, un investisseur dans l’immobilier de rapport les achètera en une seule opération. Cette stratégie présente une belle rentabilité, puisque le prix de revient du bloc de logements est compétitif comparativement à des achats isolés et successifs. Ce type d’investissement locatif a alors pour objet de « générer » de l’argent. Ce qui s’effectue par le biais du versement des loyers. De cette façon, un immeuble de rapport peut générer un revenu passif brut de l’ordre des 8 % de l’investissement engagé. Par conséquent, un immeuble de rapport doit toujours être considéré comme un placement destiné à assurer une rente régulière.
Qu’est-ce qu’un bon rendement pour un investissement dans un immeuble de rapport ?
Avant de placer votre capital dans un quelconque bien, il est impératif de déterminer si son rendement sera profitable à votre patrimoine immobilier. En effet, un immeuble de rapport vous offre une performance satisfaisante lorsque vous trouvez la bonne rentabilité locative. Soit un rendement à plus de 8 %. À ce niveau de pourcentage, vous aurez réussi votre investissement, car il sera autofinancé. Pour y arriver, vous devrez prendre en compte les différentes charges de fonctionnement de l’immeuble et les charges fiscales, ainsi que vos dépenses annexes. Deux types de rendement sont considérés à cet effet. Il s’agit du rendement net de charges ou réel et du rendement net après impôts.
Le rendement réel se détermine selon la formule suivante :
Rendement locatif = (montant du loyer x 12 mois) x 100 — (charges locatives)/prix d’achat du logement.
Le résultat obtenu vous donne la rentabilité nette de frais et de charge. En outre, la détermination du rendement net après impôt est presque identique. À l’exception près qu’il est variable puisqu’il dépend de votre situation fiscale pouvant évoluer dans le temps. Le rendement brut, quant à lui, ne représente pas le gain réel que vous effectuerez. Il se détermine en divisant le loyer annuel par le prix d’achat du logement, le tout multiplié par 100.
Les caractéristiques d’un bon rendement
Afin de vous assurer que votre investissement sera rentable, vous devrez aussi connaitre les caractéristiques d’un bon rendement. Notez alors que l’emplacement constitue le premier paramètre à considérer. Un bon emplacement vous permettra de trouver les meilleurs locataires. Par exemple, dans une zone universitaire, il serait difficile de conserver l’effectif dans votre immeuble en été. Vous risquez donc un fort taux de vacance locative. Il est également important de vérifier le taux de criminalité de l’endroit où se situe l’immeuble de rapport que vous avez repéré. Pour en avoir le cœur net, renseignez-vous sur les activités policières dans le secteur. Ou sur le prix de l’immobilier aux alentours sur plusieurs années.
Comment obtenir un rendement locatif à plus de 8 % ?
Avant d’engager des investissements dans un immeuble de rapport, il est important d’analyser plusieurs données pour bien évaluer la rentabilité de votre projet. En fonction de votre investissement, vous pourrez booster votre rendement locatif jusqu’à 8 %. C’est nettement plus que le rendement net auquel vous pourrez vous attendre avec un livret d’épargne. Celui-ci n’offre qu’entre 0,5 % et 1,5 % de plus-value. De même, la rentabilité d’un immeuble de rapport, lorsqu’on s’y prend intelligemment, reste généralement supérieure à celle de l’assurance-vie qui n’excède souvent pas les 2 %.
Pour obtenir un rendement locatif à plus de 8 %, certains investisseurs préfèrent les immeubles dont le prix au mètre carré est bas. Si vous lorgnez ce genre d’immeuble de rapport, il sera probablement ancien. Vous devrez alors vous occuper de sa rénovation en mutualisant les coûts des travaux. À la fin de sa remise à neuf, votre bien immobilier locatif séduira les personnes à la recherche d’un logement à louer. N’oubliez pas que l’emplacement reste la clé pour rentabiliser 8 % de votre investissement. Un investissement immobilier locatif au cœur d’une grande ville sera rentable uniquement sur le long terme, en raison de son prix d’achat élevé. Si vous souhaitez une rentabilité immobilière rapide, l’idéal sera de partir sur des villes d’importance moyenne, mais dont le marché immobilier est néanmoins actif.
Les villes françaises les plus rentables
Il n’est pas toujours aisé de trouver une ville idéale pour réaliser son investissement locatif. Les données à prendre en compte avant l’achat d’un immeuble de rapport sont diverses. Mais deux indicateurs sont particulièrement observés par les investisseurs. Il s’agit du rendement locatif brut (avant impôt) et du taux de vacance. Il sera difficile de trouver un locataire pour occuper le logement pendant une longue période si le taux de vacance est élevé. Sur la base de toutes ces considérations, vous pourrez alors dégager les villes les plus rentables pour réaliser votre investissement.
Où investir pour trouver les ratios les plus intéressants entre rendement locatif et taux de vacances ? Dans des villes comme Roubaix, Tourcoing, Marseille, Avignon, Perpignan, Béziers, Mulhouse, Saint-Étienne et Le Havre notamment. Le prix moyen du m² dans ces villes s’estime comme suit :
- Roubaix : 1 628 €
- Tourcoing : 1 708 €
- Marseille : 2 723 €
- Avignon : 2 565 €
- Perpignan : 1847 €
- Béziers : 1 688 €
- Mulhouse : 1 260 €
- Saint-Étienne : 1 394 €
- Le Havre : 1 838 €
Précisons que l’immeuble de rapport s’adresse en priorité aux investisseurs résistants, qui disposent d’une expérience avérée dans l’immobilier locatif. Il est recommandé aux primo-accédants de se faire accompagner par des experts tout au long de leur projet. C’est le seul moyen de sécuriser son investissement immobilier et de se protéger des risques liés à sa gestion au sein du parc immobilier français.
Aussi, notons que la gestion locative, selon l’étendue du parc immobilier, peut s’avérer relativement chronophage. Dans ce cas, vous pouvez recourir aux services d’une agence de gestion locative. Cela générera, certes, des frais mais il s’agit également d’un bon moyen pour optimiser au mieux vos chances de rentabiliser votre investissement. Vous serez par exemple mieux informé sur les risques de dégradation ou de vacance de vos logements locatifs et pourrez réagir à temps.
