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Grand Paris :
Top 15 des villes où il faut investir en Île-de-France



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L’investissement immobilier n’est pas mort en Île-de-France, c’est tout le contraire ! Il bénéficie même d’un regain d’intérêt et de nombreux promoteurs y prévoient des projets importants. L’habitat individuel y tient une large place, entre zones pavillonnaires préservées et nouveaux quartiers à l’horizon. Ce dynamisme est dû à la politique d’aménagement menée par la région, qui entreprend des projets d’envergure sur tous les fronts, pour une attractivité chaque jour toujours plus forte.

Le projet Grand Paris et ses atouts

Initié durant le mandat de Nicolas Sarkozy en 2007, le projet Grand Paris a de grandes ambitions, celle de faire de l’agglomération parisienne une mégapole internationale. Ce sera sans nul doute une métropole qui comptera durant ce siècle. Tout y sera neuf et conçu pour assurer un confort de vie maximal à ceux qui y habiteront et y travailleront.

Les nouvelles opportunités offertes par le Grand Paris sont nombreuses.

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Projet Grand Paris Express

Le but initial d’un tel projet demeure une diminution des temps de trajet entre les villes de périphérie, par le biais de la création de nouvelles lignes de métro, bus et surtout RER, et la rénovation de l’existant. La fréquence et la pluralité des lignes permettront une circulation plus fluide des passagers.

Décloisonnement entre Paris et sa banlieue

Un changement qui permettra d’en fluidifier la bureaucratie qui s’y est établie, et favoriser la gouvernance. Jusqu’ici résultait un véritable mille-feuille administratif entre la ville de Paris et ses communes environnantes. Le Grand Paris est une véritable aide économique qui permettrait de développer et de créer des emplois supplémentaires dans les territoires.

Décentralisation des activités économiques et valorisation des espaces verts

Les nouvelles lignes désengorgeraient Paris tout en renforçant l’attractivité économique des différentes villes de sa périphérie comme la Défense, le Bourget, Saclay, la Plaine Commune et Roissy-Charles de Gaulle. Le projet apporterait aussi la mise en valeur et la préservation des bords de Seine et des nombreux espaces verts.

Création de nouveaux quartiers

Ils seront plus conviviaux et à taille humaine, pour un niveau de vie supérieur. Cela veut dire plus de projets immobiliers, et donc plus de possibilités d’investissement. Ces nouveaux logements se verront regroupés à proximité des futures gares du Grand Paris Express, dans le but de fluidifier la circulation dans la ville de Paris. Le long de ce réseau de transport, de multiples quartiers seront construits, associant habitations, bureaux, commerces et infrastructures sportives et culturelles.

Connexion aux bassins d’emploi

Un accès aux transports en commun facilité et une plus grande attractivité économique permettront un meilleur accès aux bassins d’emploi et une dynamisation de ceux-ci. Les lignes du Grand Paris Express permettront à ces voyageurs de ne pas avoir à transiter par le centre de la capitale pour se rendre sur leur lieu de travail.

Les Jeux olympiques 2024, un projet au-delà de l’esprit sportif

L’élection de la ville de Paris pour l’accueil des Jeux Olympiques d’été 2024 a largement contribué au développement du Grand Paris. Il se voit attribuer la rénovation des infrastructures existantes, la construction du village Olympique et du centre aquatique. Les retombées économiques de ce projet se font d’ores et déjà ressentir.

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Les 15 villes dont le prix de l’immobilier a le plus augmenté depuis 5 ans

Ce contexte, et cet élan très particulier, contribuent à faire de la Région Île-de-France un secteur géographique très attractif sur lequel nous pourrons compter à l’avenir. L’époque des banlieues à connotation négative est bel et bien révolue !

1 — La Défense

Avec un prix moyen du m² de 7 259 €, Puteaux est la ville dont le m² a le plus augmenté depuis 5 ans (+48,5%). Aux portes de Paris et faisant partie des premiers et plus importants projets franciliens, la Défense n’a cessé de se renouveler, pour devenir aujourd’hui le 1er centre d’affaire européen pour son offre en espaces de travail et bureaux et 2e derrière la City de Londres pour son volume d’activités financières. Ajoutons à cela qu’il est le 4e centre le plus attractif au monde derrière Londres, New-York et Tokyo ! Doté d’un important centre commercial, le quartier compte par ailleurs 42 000 habitants. C’est le seul quartier vertical de France.

2 — Nanterre

Le prix du m² à Nanterre est de 5 599 €. Située juste derrière l’Arche de La Défense, Nanterre-La Folie a vu le prix de son immobilier grimper à +45%. On n’y compte plus le nombre d’entreprises et de sièges sociaux de grandes sociétés qui s’y installent. Nanterre la Folie est par ailleurs un grand centre universitaire comptant 35 000 étudiants. Le quartier a bien évolué depuis ses bidonvilles des 30 glorieuses. La gare est en pleine rénovation et sera un axe majeur du Grand Paris Express. Le quartier des Groues est par ailleurs en pleine transformation.

3 — Asnières-sur-seine

Le prix du m² à Asnières est de 7 091 €. Avec un accès à Saint-Lazare en un 15 minutes par la ligne 13 et sa situation privilégiée proche de La Défense, Asnières-sur-Seine a toujours été une ville attrayante pour investir. Et ce phénomène est encore loin de disparaître, en raison du Grand Paris, qui va permettre de connecter les villes entre elles plus rapidement, et de l'annonce de la ligne 15, les rues qui bordent les nouvelles gares ont déjà connu une augmentation de leurs prix jusqu'à +40%.

4 — Saint-Denis

Le prix du m² à Saint-Denis est de 4 325 €. Avec un prix immobilier à +40%, Saint-Denis sera bientôt interconnectée grâce à sa nouvelle gare. Sont prévues 4 lignes de métro automatique et 1 ligne de RER D. La ville sera au cœur des J.O. de 2024. Elle disposera donc d’équipements sportifs de première importance et accueillera le village olympique, dont hériteront ses habitants : un réel atout à l’avenir pour cette ville de première couronne.

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5 — Bagneux

Le prix du m² à Bagneux est de 5 121 €. Bagneux est en pleine évolution. Cette ville a sûrement pour vocation de devenir une seconde Montrouge. Il y est prévu la création de 12 000 emplois d’ici 2030. Comme à Saint-Denis, les prix ont augmenté de +40%. Mais cela reste tout de même 20% moins cher que ses voisines.

6 — Bois-Colombes

Le prix du m² au Bois-Colombes est de 6 847 €. Proche du centre d’affaires de La Défense et de nombreux sièges sociaux de grandes entreprises localisés à Asnières-sur-Seine la ville voisine, Bois-Colombes a vu les prix de son immobilier grimper à +37,8%. Le réseau de transport y est développé et la ligne 15 du métro permet d’envisager une diminution du temps de trajet. C’est l’une des communes les plus récentes des Hauts-de-Seine.

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7— La Garenne-Colombes

Le prix du m² à Garenne-Colombes est de 7 220 €. Très proche également du plus grand quartier d’affaires d’Europe qu’est La Défense, La Garenne-Colombes et connue pour son cadre de vie calme. Ses quartiers résidentiels sont agréables et les quelque 30 000 habitants qui y vivent ne s’y trompent pas. Les prix de l’immobilier ont augmenté de +36,8%.

8 — Le Blanc-Mesnil

Le prix du m² au Blanc-Mesnil est de 3 257 €. Bénéficiant d’une bonne situation géographique, Le Blanc-Mesnil a vu la valeur immobilière augmenter de +38,1%. Entre architecture traditionnelle et espaces verts, la commune envisage pour ses habitants de nouveaux quartiers à la qualité de vie supérieure. La nouvelle ligne 16 du Grand Paris Express permettra un rapprochement des communes. La Défense deviendra accessible en 25 minutes et Créteil, 30 minutes.

9 — Châtillon-Montrouge

Le prix du m² à Châtillon-Montrouge est de 6 104 €.La gare de Châtillon-Montrouge se situe sur la commune de Châtillon à deux pas de Montrouge et de Malakoff. Le prix de l’immobilier, dans le quartier, a grimpé de +36%, mais il est moins élevé que les autres villes des Hauts-de-Seine. Le cadre de vie y est agréable.

10 — Bobigny

Le prix du m² à Bobigny est de 3 189 €. À Bobigny, la valeur de l’immobilier a augmenté de 32%. Il y a de bons investissements à faire, car c’est une ville en plein développement. Deux plans de rénovation urbaine sont déjà en cours et deux autres se profilent. Cela permet une diversification de l’offre de logements. Les travaux sont en cours pour l’arrivée de la ligne 15, qui permettra de rejoindre La Défense en 25 minutes.

11 — Bondy

Le prix du m² à Bondy est de 3 093 €. Bondy, située à seulement 9 km de Paris, est une commune très dynamique de la Seine-Saint-Denis. Comptant un peu plus de 53 000 habitants, Bondy dispose de nombreux espaces verts, d’infrastructures culturelles et sportives et d’une excellente qualité de vie. Les prix dans l’ancien y sont encore très raisonnables mais ils ne cessent d’augmenter depuis quelques années : 27 %.

12 — Saint-Ouen

Le prix du m² à Saint-Ouen est de 6 617€. Proche de Paris, Saint-Ouen est l’une des 1ères villes à bénéficier du prolongement de la ligne 14. Elle fait également partie des villes importantes pour les Jeux Olympiques 2024. Son prix du m² inférieur à celui de Paris est idéal pour se lancer dans l’investissement locatif et ne cesse d’augmenter depuis quelques années (+18.8%).

13 — Noisy-le-Grand

Le prix du m² à Noisy-le-Grand est de 4 003 €. Limitrophe de Paris, Noisy dispose d'atouts conséquents pour l'investissement locatif. Noisy-le-Grand est au centre d'une volonté de valorisation qui va améliorer la qualité de vie des riverains. La valeur de son immobilier a augmenté de +18,4%. Avec l’arrivée du Grand Paris, il sera possible de rejoindre Vitry-sur-Seine en à peine 20 minutes, au lieu de 1h10 actuellement et la Défense en 40 minutes.

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14 — Créteil

Le prix du m² à Créteil est de 3 971 €. Ville universitaire reconnue, Créteil offre un environnement de vie de qualité. Elle est située sur le parcours du Grand Paris et sera prochainement desservie par la nouvelle gare de Créteil L'Echat. Elle sera reliée en 17 minutes à Châtillon-Montrouge contre 1 heure actuellement. Créteil possède un marché de l’immobilier diversifié avec une augmentation de +15% du prix du marché. .

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15 — Vitry-sur-Seine

Le prix du m² à Vitry-sur-Seine est de 4 290 €. Localisée à deux pas de Paris, Vitry est idéalement placée et de nombreuses entreprises n’hésitent pas à venir s’y implanter. Vitry-sur-Seine figure parmi les communes du Grand Paris les plus attractives avec le développement de ses gares et de son écoquartier. Elle a bénéficié d'une augmentation de la valeur de son patrimoine immobilier de +12,4%.

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Les choix d’investissement en Île-de-France sont variés et réellement attractifs

C’est sûrement le moment ou jamais de penser à vos projets d’investissement immobilier. Même si les prix ont augmenté, les plus-values à venir seront certainement au-delà de vos espérances. D’ici dix ans, grâce aux travaux en cours, l’attraction de l’immobilier sur le secteur francilien aura fait son œuvre et ceux qui auront su prendre les devants en plaçant dans la pierre en agglomération parisienne s’en frotteront certainement les mains. Et cela, que ce soit pour y vivre, ou dans le but de percevoir un rendement locatif.

Comme c’est le cas de l’un de nos investisseurs, chirurgien, qui est propriétaire d’un quatre pièces à Créteil. Son bien est idéalement placé et compte aujourd'hui 3 colocataires avec un loyer annuel de 19 800€.


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22 000 €
25 ans
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Les finances

Rentabilité brute
9,00 %
Rentabilité nette
5,95 %
Autofinancement
131,87 %
Mensualité
1 041
Annuité
12 496
Coût emprunt
57 338

Bilan du projet

Montant total du projet
277 050
Rentabilité nette
5,95 %
Revenu annuel
3 982 €