Vous souhaitez devenir propriétaire bailleur de logements meublés ? La fiscalité LMNP à Marseille vous réserve de nombreux avantages. Capitale des Bouches-du-Rhône, la ville dispose d’un patrimoine immobilier parmi les plus sollicités de l’Hexagone. Son marché locatif bénéficie grandement de son économie locale très diversifiée. Marseille est une ville à vocation commerciale, touristique mais aussi universitaire. Ses sites de charme tels que son port et ses monuments historiques font mouche auprès des étudiants et des touristes.
Le prix moyen au mètre carré de la ville est de 3 700 euros dans l’immobilier ancien et de 5 300 euros dans l’immobilier neuf. Les nouveaux investisseurs LMNP à Marseille peuvent espérer réaliser de gros profits en raison d’une forte pression locative. Celle-ci promet une bonne rentabilité sur le long terme. En effet, dans la plupart des quartiers marseillais, les logements se louent en moyenne 17 euros le mètre carré. Mais avant d’investir vos premiers euros, vous devez savoir où investir et maîtriser les subtilités du statut LMNP.
À quoi correspond le statut LMNP ?
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) correspond à un régime fiscal. Il permet à tout Français de bénéficier de réductions d’impôts lorsqu’il investit dans un logement meublé. Il n’est pas limité géographiquement. Par conséquent, vous pouvez prétendre de plein droit à la fiscalité LMNP en investissant à Marseille, dans le neuf comme dans l’ancien. Pour cela, vous devez déclarer votre activité auprès de l’administration fiscale à Marseille et répondre à certaines conditions rattachées aux revenus et aux loyers. Notamment en ce qui concerne le montant des bénéfices, comme nous allons le voir.
Comment fonctionne le dispositif fiscal LMNP à Marseille ?
Le fonctionnement du dispositif fiscal LMNP à Marseille reste facile à appréhender. En premier lieu, vous devez procéder à la déclaration de votre activité de loueur en meublé auprès de l’administration fiscale. Rendez-vous au greffe du tribunal de Commerce de Marseille. En deuxième lieu, le logement à louer doit nécessairement être meublé. Référez-vous à la définition qu’en donne la loi Alur pour vous assurer qu’il remplit bien les critères. Au sens de la loi, il désigne « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisant ».
Par ailleurs, un logement meublé doit « permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». À ces conditions portant sur le logement, viennent en troisième lieu s’additionner celles relatives aux loyers perçus et aux revenus. En effet, pour bénéficier du dispositif fiscal LMNP, vous ne devez pas percevoir plus de 23 000 € de recettes locatives annuelles. Par ailleurs, vos loyers ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus de votre foyer fiscal. Autrement, vous bénéficierez du statut de loueur en meublé professionnel (LMP), qui obéit quant à lui à un autre régime fiscal.
Quelques conseils pour investir en LMNP à Marseille
Un investissement dans le logement locatif meublé ne s’improvise pas. Chaque secteur de la cité phocéenne a ses particularités. Et vous devez connaître les réalités locatives de chaque zone. À Marseille, les quartiers les plus dynamiques sont les plus sollicités par les loueurs. Orientez-vous vers les sites stratégiques tels que le quartier de la Plaine, situé dans le 5e arrondissement de Marseille. Il concentre une grande communauté étudiante, régulièrement à la recherche de logements meublés. N’oubliez pas que Marseille est aussi une ville à vocation touristique.
Si votre budget vous le permet, investissez dans un immeuble de rapport dans les quartiers du Vieux-Port, à Endoume ou au quartier des Goudes. Ces zones se révèlent très propices à un investissement dans le logement meublé saisonnier. Mais vous baser uniquement sur les quartiers ne sera pas suffisant. Vous devez en outre vous montrer attentif aux tendances du marché. Le prix moyen au mètre carré des immeubles en vente fluctue considérablement selon les périodes. Pour réaliser une belle affaire, n’hésitez pas à vous abonner aux revues foncières locales qui vous fourniront des informations crédibles et à jour.
Les avantages fiscaux en LMNP à Marseille
La fiscalité LMNP présente de nombreux avantages qui varient selon le régime choisi. En effet, le statut de loueur en meublé non professionnel en compte deux : le régime micro-BIC et le régime réel simplifié.
Régime Micro BIC
Le régime du micro-BIC est le plus courant, puisque c’est celui appliqué par défaut aux nouveaux investisseurs LMNP. En effet, en plus d’être particulièrement simple à appréhender, ce régime de la fiscalité LMNP permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire. Celui-ci s’élève à 50 % de l’ensemble des revenus locatifs avant la première imposition. Néanmoins, les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 70 000 €/an.
Régime réel simplifié
Le régime réel simplifié s’applique dès lors que les revenus locatifs sont supérieurs à 70 000 €, ou sur demande au fisc. Il permet de déduire les charges et les amortissements des recettes fiscales. Il est donc intéressant si vos charges dépassent 50 % de vos revenus locatifs. Par ailleurs, il offre la possibilité de bénéficier d’un report de déficit sur une durée de dix ans au maximum.
Les zones avantageuses pour investir en LMNP à Marseille
Pour investir dans l’immobilier locatif à Marseille, privilégiez les zones situées en centre-ville. Elles présentent une meilleure attractivité et garantissent une bonne rentabilité locative. Le quartier du Panier, situé dans le 2 ᵉ arrondissement, constitue une première piste à explorer. Véritable œuvre d’art à ciel ouvert, il est mis en valeur par la présence de la cathédrale de La Major qui concentre toutes les attentions. Mais il convient d’avoir à l’esprit que ce sont également les secteurs les plus chers. Le prix moyen au mètre carré est de 4 162 € et peut monter jusqu’à 5 500 €.
De même, le quartier de la Corniche, situé dans le 7ᵉ arrondissement, présente un grand intérêt. Son ambiance animée et sa proximité avec les côtes rocheuses attirent beaucoup de touristes. Cela explique son prix moyen du mètre carré élevé à 5 800 €. En dehors de celles-ci, d’autres quartiers situés dans le 6e arrondissement tels que Vauban, Notre-Dame-du-Mont et Castellane offrent une belle vue sur la mer. Leurs rues escarpées et la présence de bars et bistrots en font des zones où il fait bon vivre. Il vous faudra débourser en moyenne 4 292 € par mètre carré pour l’achat d’un logement meublé.
Dans le 8ᵉ arrondissement, la zone autour de l’Avenue du Prado demeure très prisée par les investisseurs dans l’immobilier locatif. On y trouve un grand nombre d’espaces verts, de musées (Prado, Thyssen) et de sites historiques. Le prix moyen au mètre carré d’un logement à l’achat tourne autour de 4 743 €.
Si toutefois ces prix vous semblent hors de portée, vous pouvez toujours vous tourner vers le 1er arrondissement de Marseille. Par exemple, dans les quartiers de Belsunce, Chapitres et Noailles, le prix moyen au mètre carré est de 3 636 €. Dans le 4e arrondissement (Blancarde, Chartreux, Les Chutes-Lavie), le prix moyen au mètre carré est de 3 300 €. Et dans le 5e arrondissement (Saint-Pierre, Le Camas, Baille), il est de 3 600 €.
