Investir dans l’immobilier locatif est un pari sur l’avenir et nécessite un capital de départ : investir de l’argent dans l’immédiat, pour en gagner davantage plus tard grâce à des revenus complémentaires, issus de la location d’un actif. Mais comme tout projet, il y a une consécration ultime. L'indépendance financière. Si l’affaire est florissante, il se peut que l’investisseur se pose la question d’arrêter de travailler pour vivre uniquement de ses revenus locatifs. En d'autres termes, certaines personnes considèrent de devenir rentiers grâce aux loyers perçus. Mais est-ce aussi simple que ça ?
Peut-on vraiment devenir rentier et vivre de l'immobilier grâce à aux investissements locatifs ?
Et bien, la réponse n’est pas catégorique. Mathématiquement, oui, c’est possible de devenir rentier immobilier, mais difficile à réaliser en ne percevant qu’un seul loyer pour tout revenu. C’est pourquoi la meilleure option, qui est aussi la plus simple et la plus répandue, est la diversification du patrimoine. Il existe actuellement de nombreuses solutions pour augmenter son patrimoine et le faire fructifier intelligemment et de façon sécurisante. De plus, face au risque de la baisse des prix de l’immobilier résidentiel et devant la baisse importante de rémunération du livret A, il peut s’avérer judicieux de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier pour répartir le risque entre ses différentes participations. Mais alors, comment faire ?
On peut reconsidérer la localisation de ses actifs immobiliers
Un bien acheté en Ile-de-France et plus précisément dans Paris intra-muros ou la première couronne coûtera plus cher, mais sera beaucoup plus liquide qu’en province. Cependant, si le budget ne suit pas, ou si l’on cherche à diversifier, d’autres options sont envisageables. Sans parler forcément de Paris, l’Ile-de-France est un bon compromis pour gagner suffisamment d’argent et vivre de ses rentes. En effet, c’est la région où les liquidités des biens sont les plus importantes. Ensuite, c’est celle qui compte le plus grand nombre de commerces et d’écoles au m², avec un large réseau de transports en commun. Pour quelqu’un qui cherche à se loger en location meublée, la périphérie parisienne est le lieu de prédilection.
Hormis la localisation, comment peut-on se diversifier ?
On peut acheter des immeubles de rapport afin d’être le seul et unique gérant de la copropriété. Il est aussi possible d’investir dans des maisons en co-living, qui se décomposent en espaces privatifs, semi-privatifs et partagés. Enfin, plutôt que de se concentrer exclusivement sur de l’habitation, on peut diversifier en achetant des locaux commerciaux : les murs d’un commerce qu’une entreprise vous louera.
Pour résumer, si vous souhaitez investir en Île-de-France, il vaut mieux innover avec l’un des moyens cités ci-dessus. Si c’est en province, la meilleure solution reste l'acquisition d’immeubles de rapport avant leur mise en location.
Outre la diversification de son portefeuille immobilier, quels sont les bons réflexes à avoir pour devenir rentier immobilier?
Optimiser ses revenus locatifs
Pour pouvoir vivre de son patrimoine immobilier et devenir rentier immobilier, il faut que les revenus locatifs qui en découlent soient de bonne qualité. Cela passe par plusieurs points clés :
- Acquérir un actif avec travaux : tous vos frais seront déductibles des revenus fonciers et permettront une baisse d’imposition
- Négocier correctement votre crédit immobilier sur 20 ou 25 ans et prendre en compte votre capacité d'épargne.
- Calculer la rentabilité potentielle avant l’acquisition à l’aide d’un conseiller immobilier
- Évitez les vacances locatives et les différents cash flows en anticipant le départ de vos locataires pour limiter au maximum les pertes économiques
- Estimer correctement le montant du loyer ( un loyer trop bas vous fera perdre de la rentabilité et un loyer trop élevé fera fuir les candidat(e)s potentiel(le)s).
Se renseigner sur mon éligibilité aux différents dispositifs fiscaux
Plusieurs conditions sont à remplir pour pouvoir bénéficier de cette mesure : le logement doit être loué meublé en respectant les pré-requis selon la Loi Alur. Il faut aussi que les revenus doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et enfin remplir une des ces deux conditions sinéquanones : les loyers perçus ne doivent pas dépasser plus de 50% des revenus du foyer fiscal et ces revenus locatifs ne doivent pas excéder 23 000€ par an. Ainsi, les charges locatives pourront être déduites (travaux, taxe foncière, frais de gestion, intérêt d’emprunt, frais de notaire et mobilier).
Il s’agit d’un dispositif du code des impôts français, offrant la possibilité de réduire ses impôts sur le revenu généré par un investissement locatif. L'acquéreur s’engage à louer le logement nu, en tant que résidence principale pour une durée minimum de 6 ans (12%). Vous bénéficierez d’une remise du prix du bien de 18% s’il est loué 9 ans et de 21% s’il est loué 12 ans. Petit + : le dispositif est compatible pour les locations à la famille. Les parents peuvent alors acheter un bien neuf pour pouvoir y loger leur(s) enfant(s) par la suite, tout en profitant des avantages fiscaux.
D’autres dispositifs fiscaux sont accessibles en France pour investir dans l’immobilier ancien, accordant au secteur le statut de rentier et de valeur refuge, privilégiée par les investisseurs français.
