Investir dans la pierre est l’un des meilleurs moyens de se créer et de faire fructifier son patrimoine. Plébiscité par de nombreux Français, l’investissement locatif n’est pourtant pas sans risque et reste un domaine plutôt technique, que l’on pense parfois réservé, à tort, à une certaine élite.
En tant que propriétaire, vous devrez vous préparer, vous former, vous investir et peut-être vous faire accompagner ou déléguer durant toute la vie de votre projet.
Même en ayant mis toutes les chances de votre côté, vous aurez, sans doute quelques imprévus à gérer. Ce n’est pas une fin en soi et cela ne doit pas être un frein au projet. En effet, il existe de nombreuses solutions pour anticiper et gérer ces imprévus, que nous détaillerons dans cet article.
Se préparer et se former, investir sur soi-même
Les investissements locatifs sont un excellent moyen de créer un revenu passif, mais ils peuvent aussi devenir un fardeau lorsque les aléas deviennent ingérables. En moyenne, les imprévus coûtent 240 euros par an à un propriétaire bailleur, mais selon le cas le montant de la facture peut vite monter. Les imprévus les plus évidents et les plus courants sont la dégradation des lieux par les locataires et les impayés, mais ils ne sont pas les seuls. On peut citer par exemple les incidents techniques mineurs ou majeurs, les nécessités de mise aux normes, l’évolution des charges de copropriétés, etc.
Aussi, un investissement locatif demande de la préparation. Posez-vous les bonnes questions, listez-les et répondez-y : où, quand et comment vais-je investir ? Dois-je me faire accompagner par un professionnel ? À qui vais-je louer ? Qui pourra m’aider si je rencontre un problème ? Mon projet est-il viable sur le long terme ? Pour quelles raisons j’investis ? Aurais-je les ressources nécessaires en cas d’imprévus ? Et bien d’autres.
Faites une liste de tous les problèmes potentiels auxquels vous pouvez penser et de la façon dont vous allez les traiter. Listez et calculez également les coûts liés à l’achat, à la gestion et à la vente éventuelle du bien : les frais de notaire, de banque, les impôts fonciers, les travaux, les charges de copropriétés, les assurances, etc. N’oubliez pas d’analyser le marché et son potentiel présent et futur.
Être prêt à investir, c’est avant tout investir sur soi-même. Donnez-vous le temps de vous préparer, d’apprendre, d’anticiper et de vous organiser. Ainsi, si un imprévu survient, vous ne paniquerez pas ; au contraire, vous pourrez vous référer à votre plan et agir en conséquence.
Se faire accompagner par les professionnels
L’investissement locatif est vaste et parfois complexe. Certains domaines requièrent une expertise particulière. On peut citer l’admnistratif, la fiscalité, ou encore les normes techniques et environnementales. Les professionnels vous accompagnent dans votre projet et aideront à anticiper et gérer les imprévus.
Ne négligez surtout pas les professionnels de l’immobilier et les notaires pour vous conseiller et vous permettre d’investir et de louer au meilleur prix et au meilleur endroit selon vos objectifs personnels d’investissement. Ils seront aussi les intermédiaires idéaux pour détecter les éventuels problèmes : risque de vices cachés, vérification des servitudes, etc.
Les banques et les courtiers maximiseront la rentabilité et sécuriseront votre investissement. N’hésitez pas à comparer et à négocier. Exigez par exemple un remboursement anticipé du prêt sans pénalité ou un différé d’amortissement pour limiter les pertes en capital en cas d’événements inattendus.
Les architectes, décorateurs et les professionnels du bâtiment superviseront, valoriseront et optimiseront le bien pour en dégager tout le potentiel. Ils réduiront par exemple les risques de malfaçon lors de phases importantes de travaux.
Pensez également à optimiser la fiscalité de votre ou vos investissements en ayant recours à un conseiller en gestion de patrimoine.
Enfin, pour vous couvrir en cas de petits ou de gros pépins, les avocats spécialistes et les assurances diverses sécuriseront vos investissements. On peut citer l’assurance habitation « propriétaire non occupant » qui couvre les dommages aux biens. Cette dernière peut être complétée par une Garantie Loyers Impayés ou encore par une assurance contre la perte de valeur en cas de vente anticipée.
Tous ces professionnels bien connus sont une ressource primordiale pour optimiser vos chances de réussite dans votre projet d’investissement locatif. Il existe aussi des solutions complètes, spécifiques et sûres pour déléguer et investir sereinement.
Les solutions complètes d’investissement
Les agences immobilières proposent très souvent des services de gestion locative sous différentes formules. Elles couvrent les imprévus liés à la recherche de locataires, libèrent des démarches de mise en location, proposent des garanties et des assurances pour les impayés, sont les intermédiaires pour les éventuelles réparations. Ces services sont payés en pourcentage du loyer et peuvent être fort utiles lorsque vous êtes éloignés ou indisponibles pour votre investissement. On pense notamment à l’AFEDIM qui offre un accompagnement par des gestionnaires spécialisés, experts de leur secteur avec des solutions patrimoniales sur mesure.
Dans un autre registre, la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une solution simple pour un investissement long-terme. Elle peut comprendre des risques financiers, mais ceux-ci sont dilués, car votre investissement se fait dans une société, et non dans un bien. La SCPI gère de nombreux biens, sur les marchés du particulier ou sur le marché professionnel pour réduire les risques. Elle mutualise les efforts d’investissement des différents associés. Le coût d’investissement est uniquement le prix de la ou des parts et la gestion est entièrement réalisée par la société. Plus d’imprévus à gérer !
On notera aussi un phénomène plutôt récent et intéressant, qui a le vent en poupe depuis peu. Les start-up spécialisées de la « Proptech » proposent des solutions clés en main.
En échange de votre investissement, parfois minime, dès 10 € par mois, elles gèrent l’ensemble du processus : recherche et rénovation des biens, gestion des locataires, gestion du parc. Elles vous rétribuent selon un pourcentage à la hauteur de votre investissement.
Le rendement est certainement moindre, mais a le mérite de vous sortir de la gestion des imprévus et des risques. Vous pouvez investir partout en France, l’esprit tranquille, l’immobilier est alors rendu accessible à tous, même aux moins avertis.
Conclusion
Une mauvaise évaluation ou une mauvaise gestion du risque et des imprévus peut parfois entraîner de lourdes conséquences en matière de retour sur investissement dans le domaine du locatif. Les propriétaires bailleurs doivent gérer de nombreux paramètres et faire face à de possibles aléas supplémentaires.
Se construire un patrimoine immobilier pour préparer sa retraite ou pour optimiser ses revenus immédiatement ne doit pourtant pas être freiné par ces risques. En auto-gestion pour les plus expérimentés ou via les professionnels et les sociétés spécialisées pour les autres, les possibilités d’investissement locatif sont nombreuses et diversifiées et restent un marché d’avenir et dynamique.
