La CSG déductible sur les revenus fonciers permet aux investisseurs de réduire leur revenu imposable. Encore mal connue, cette déduction peut pourtant optimiser efficacement la fiscalité de vos loyers.
Voici ce qu’il faut retenir sur la CSG déductible sur les revenus fonciers selon les experts d’Investir dans l’ancien :
- La CSG déductible concerne les locations nues au régime réel.
- Elle permet de réduire votre revenu imposable l’année suivante.
- Le taux est de 6,8 % des loyers bruts (ex. : 680 € déductibles pour 10 000 € de loyers).
- Seule cette part est déductible : les 2,4 % restants ne le sont pas.
- Elle est automatiquement prise en compte, mais vérifiez la case 6DE de votre déclaration 2042.
- Le régime réel permet la déduction, le micro-foncier non.
- L’impact dépend de votre tranche d’imposition (ex. : 244 € d’économie si vous êtes à 30 %).
- La déduction ne s’applique que si vos loyers sont imposables.
- Elle s’ajoute aux autres charges déductibles (travaux, frais de gestion, taxe foncière…).
- Investir dans l’ancien vous accompagne pour investir dans l’immobilier locatif rentable dans toute la France.
C’est quoi exactement la CSG déductible sur les revenus fonciers ?
La Contribution Sociale Généralisée (CSG) est un prélèvement social appliqué aux revenus, dont les loyers perçus. Une partie de cette CSG, appelée "CSG déductible", peut être soustraite de votre revenu imposable l'année suivante.
C’est un avantage fiscal à ne pas négliger lorsque vous déclarez vos revenus fonciers.
Quels sont les revenus concernés par la déduction ?
La CSG déductible s’applique aux revenus du patrimoine, dont :
- Les revenus fonciers des locations nues
- Les plus-values immobilières
- Les revenus de capitaux mobiliers dans certains cas
Quel est le taux de CSG déductible ?
En 2025, le taux de la CSG déductible reste fixé à 6,8 % des revenus fonciers bruts.
Cela signifie que si vous percevez 10 000 € de loyers annuels, vous pourrez déduire 680 € de votre revenu global imposable l’année suivante.
Quelle différence entre CSG déductible et non déductible ?
La CSG prélevée sur vos loyers comprend deux parties :
- La CSG déductible (6,8 %) : elle vient diminuer votre revenu imposable
- La CSG non déductible (2,4 %) : elle ne procure aucun avantage fiscal
Seule la part déductible permet d’alléger votre impôt.
Comment fonctionne la déduction sur les revenus fonciers ?
La déduction de la CSG sur les revenus fonciers suit des règles précises qu’il convient de bien maîtriser pour optimiser sa fiscalité.
Déduction sur le revenu global et non foncier
La CSG déductible ne réduit pas les revenus fonciers eux-mêmes, mais le revenu global imposable de l’année suivante. L’impact se fait donc sentir sur l’ensemble de votre fiscalité.
Cas du régime micro-foncier vs régime réel
Le traitement de la CSG déductible varie selon le régime fiscal choisi pour vos revenus fonciers : micro-foncier ou régime réel.
- Régime micro-foncier : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire, la CSG déductible n’est pas prise en compte
- Régime réel : la CSG déductible s’applique et permet une économie fiscale directe
Application automatique ou à déclarer ?
La CSG déductible est intégrée automatiquement par l’administration fiscale.
Cependant, il faut penser à vérifier que le montant figure bien sur votre avis d’imposition.
Comment calculer la CSG déductible ?
Pour calculer la part de CSG déductible, il suffit d’appliquer un taux précis sur vos revenus soumis aux prélèvements sociaux.
Exemple chiffré étape par étape
Prenons un cas concret pour illustrer le calcul de la CSG déductible sur les revenus fonciers :
- Revenus fonciers bruts perçus en 2025 : 12 000 €
- Montant total des prélèvements sociaux : 12 000 € × 17,2 % = 2 064 €
- Part de la CSG déductible : 6,8 % des loyers bruts
- Montant déductible : 12 000 € × 6,8 % = 816.
Quel impact réel sur l’impôt final ?
La CSG déductible permet de réduire le revenu imposable, donc l’impôt final. Plus votre tranche marginale d'imposition (TMI) est élevée, plus l’économie d’impôt réalisée est significative.
Ainsi dans notre exemple, pour un investisseur imposé à 30 %, la CSG déductible permet de réaliser une économie fiscale de 244,80 € (816 € x 30 %).
Où déclarer la CSG déductible ?
Pour bénéficier de la déduction de la CSG, il faut commencer par bien remplir votre déclaration de revenus.
Case 6DE du formulaire 2042
La CSG déductible doit être mentionnée en case 6DE de la déclaration 2042. Ce montant est souvent pré-rempli mais pensez quand même à le vérifier.
Vérifications à faire sur votre avis d’imposition
Vérifiez que le montant de la CSG déductible apparaît correctement sur votre avis d’imposition dans la rubrique « charges déductibles ».
En cas d’erreur ou d’omission, vous pouvez effectuer une réclamation auprès de l’administration fiscale pour corriger la déclaration.
Les cas particuliers à connaître
Certaines situations spécifiques peuvent avoir un impact sur la déduction de la CSG. Voici les principaux cas particuliers à connaître.
Divorce, séparation ou changement de TMI
En cas de divorce, de séparation ou de changement de tranche marginale d’imposition (TMI), l’économie fiscale liée à la CSG déductible peut varier.
Ces événements peuvent réduire l’impact financier de la déduction ou modifier la stratégie d’optimisation fiscale à envisager.
Revenus fonciers non imposables ou exonérés
Si vos loyers sont exonérés d’impôt, par exemple dans le cadre de régimes spéciaux ou en zones bénéficiant d’avantages fiscaux, la CSG ne peut pas être déduite.
La déduction s’applique uniquement sur des revenus effectivement imposables.
Quelles autres charges peut-on déduire des revenus fonciers ?
Avant de conclure, rappelons que la CSG déductible s’ajoute à d’autres charges déductibles classiques :
Charges déductibles | Exemples |
|---|---|
Frais de gestion | Honoraires d’agence, syndic |
Travaux d’entretien | Réparations courantes, amélioration |
Assurances | Assurance propriétaire non-occupant |
Impôts locaux | Taxe foncière (hors ordures ménagères) |
Le déficit foncier est aussi une solution efficace pour réduire son imposition, en déduisant les charges et travaux excédant les loyers perçus.
La CSG déductible sur les revenus fonciers constitue un levier fiscal intéressant pour alléger vos impôts. Bien calculée et correctement déclarée, elle vient compléter les autres optimisations disponibles comme le déficit foncier. Pour sécuriser et rentabiliser votre projet immobilier, Investir dans l’ancien vous accompagne dans toute la France.
