Investir dans l'immobilier locatif vous permet de bâtir un patrimoine et d'engranger des revenus complémentaires. Cependant, vos loyers sont assujettis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, pouvant ainsi réduire votre rentabilité. Vous vous demandez comment éviter ou diminuer ces impôts sur vos revenus locatifs ? Quel régime fiscal est le plus avantageux ? Quelles stratégies légales pouvez-vous employer pour optimiser votre fiscalité? Nous aborderons les avantages et les inconvénients des différentes structures juridiques à envisager.
Cet article vous offre des conseils et exemples concrets pour élaborer votre stratégie fiscale. Que votre bien soit loué vide ou meublé, selon vos revenus locatifs, les travaux effectués ou la structure juridique choisie, diverses options s'offrent à vous. Nous détaillerons chaque solution avec ses avantages et ses démarches d'application, vous permettant ainsi de sélectionner l'option la plus adaptée à vos besoins.
Connaître les bases de l'imposition sur les revenus locatifs
Avant d'aborder les stratégies permettant de minimiser voire de supprimer l'imposition sur les revenus locatifs, il est crucial de comprendre leur mode d'imposition. La fiscalité diffère en fonction du type de location (vide ou meublée), du montant perçu pour les loyers ainsi que des charges assumées par le propriétaire. Il est important de distinguer deux grandes catégories : la location vide et la location meublée, chacune avec ses propres règles fiscales.
La différence entre location vide et meublée
La location vide s'applique aux logements loués sans meubles ni équipements, excepté ceux nécessaires au quotidien comme la cuisine et la salle de bain. À l'inverse, la location meublée inclut tous les meubles et équipements essentiels au confort du locataire, conformément à la liste requise par la loi.
Cette distinction a un impact significatif sur l'imposition des revenus locatifs : les revenus issus de la location vide relèvent des revenus fonciers, tandis que ceux de la location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), chaque catégorie ayant ses propres règles de calcul et taux d'imposition.
Le calcul des revenus fonciers imposables
Lorsque vous louez un logement vide, vous devez déclarer les revenus fonciers, soient les loyers nets après déduction des charges. Ces dernières se divisent en deux types : les charges courantes (frais de copropriété, taxe foncière, assurances...) et les charges déductibles pour des travaux spécifiques. Les charges courantes sont déductibles dans la limite de leur montant réel et doivent être justifiées, tandis que les charges déductibles le sont sous certaines conditions, telles que la réalisation des travaux par un professionnel sans modification structurelle du logement.
Pour calculer vos revenus fonciers imposables, soustrayez de vos loyers bruts les charges admissibles. Le montant final, ou revenu foncier net, sera celui sur lequel vous serez imposé.
Les régimes d'imposition : micro-foncier et régime réel
Deux régimes d'imposition sont disponibles pour les revenus fonciers : le micro-foncier, pour les loyers bruts annuels ne dépassant pas 15 000 euros, offrant un abattement forfaitaire de 30%, et le régime réel, intéressant si vos charges excèdent 30% de vos loyers ou si vos loyers bruts sont supérieurs à 15 000 euros, permettant de déclarer vos charges réelles.
Le choix entre ces deux régimes dépend de la proportion entre vos loyers bruts et vos charges, nécessitant un calcul attentif chaque année.
Stratégies légales pour réduire l'impôt sur les revenus locatifs
Dans ce guide, nous explorons des méthodes légales pour minimiser, et potentiellement annuler, votre impôt sur les revenus locatifs. Ces méthodes incluent le déficit foncier, les dispositifs de défiscalisation immobilière, et le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
Utiliser le déficit foncier à son avantage
Le déficit foncier se présente lorsque vos charges déductibles surpassent vos revenus locatifs. Cela peut se produire avec d'importants travaux sur un logement non meublé que vous mettez en location. Dans ce cas de figure, vous pouvez déduire ce déficit de votre revenu global jusqu'à 10 700 euros annuellement. Ainsi, en diminuant votre revenu imposable, vous réduisez également votre impôt à payer. Par exemple, un revenu global de 50 000 euros avec un déficit foncier de 10 000 euros, signifie être taxé sur seulement 40 000 euros.
Pour bénéficier de cette réduction, certaines conditions doivent être respectées. Le bien doit rester en location pour au moins trois ans après la création du déficit. Le déficit foncier ne peut être reporté sur les années suivantes, excepté pour la part supérieure à 10 700 euros, laquelle peut être reportée sur les dix années suivantes. Notez que le déficit foncier n'est pas applicable aux revenus de la location meublée.
Investir dans les dispositifs de défiscalisation immobilière
S'engager dans des dispositifs de défiscalisation immobilière est une autre stratégie pour alléger votre fiscalité sur les revenus locatifs. Ces dispositifs offrent une réduction d'impôt en échange d'un investissement dans un logement neuf ou rénové, en respectant certaines conditions. Des exemples incluent Pinel, Denormandie, Malraux, et Censi-Bouvard, entre autres. Généralement, l'engagement de location va de 6 à 12 ans avec un loyer et des ressources du locataire plafonnés, offrant en retour une réduction d'impôt proportionnelle au prix d'achat (variant de 12 à 30%).
Toutefois, ces dispositifs comportent des risques qui nécessitent une vigilance accrue sur la qualité du logement, sa rentabilité, la demande locative locale et les frais annexes. Ils sont également limités par des plafonds de dépenses et de réductions d'impôt et peuvent être révisés si les conditions de location ne sont pas respectées. L'accompagnement par un professionnel est conseillé pour de tels investissements.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
Opter pour le statut de LMNP peut offrir une fiscalité avantageuse sur les revenus locatifs pour ceux louant des biens meublés avec des revenus n'excédant pas 23 000 euros annuellement ou 50% de leurs revenus globaux. Ce régime permet de déduire non seulement les charges réelles mais aussi d'amortir le bien immobilier et son mobilier. L'amortissement permet de répartir le coût d'achat sur la durée d'utilisation estimée, réduisant ainsi le montant imposable. Par exemple, pour un achat de 100 000 euros amorti sur 25 ans, chaque année, 4 000 euros peuvent être déduits du résultat imposable.
Le statut de LMNP est donc un moyen efficace de réduire ou d'annuler l'impôt sur les revenus locatifs, sous réserve de respecter les conditions d'éligibilité. Le bien doit être loué comme résidence principale du locataire et être équipé pour la vie courante. Une comptabilité rigoureuse et la déclaration au greffe du tribunal de commerce sont requises. Enfin, il est important de noter que le statut LMNP est incompatible avec d'autres dispositifs de défiscalisation, à l'exception du Censi-Bouvard.
Optimisation fiscale via les structures juridiques
L'optimisation fiscale des revenus locatifs peut être significativement améliorée par le recours à des structures juridiques spécifiques. Nous évoquerons ici deux structures particulièrement efficaces : la société civile immobilière (SCI) et le démembrement de propriété.
La création d'une société civile immobilière (SCI)
Une société civile immobilière (SCI) est une entité permettant de gérer un ou plusieurs biens immobiliers, créée par au moins deux associés qui apportent des capitaux ou des biens en échange de parts sociales. La gestion est assurée par un ou plusieurs gérants, avec les décisions majeures prises en assemblée générale suivant les statuts de la société. Pour plus de détails sur comment cela peut optimiser votre rendement locatif, consultez notre guide.
Opter pour une SCI offre des avantages fiscaux notables pour les revenus locatifs. Le principal atout réside dans le choix entre deux régimes fiscaux : l'impôt sur le revenu (IR) et l'impôt sur les sociétés (IS). Avec l'IR, les règles appliquées sont similaires à celles de la location vide ou meublée. L'IS, quant à lui, applique un taux d'imposition avantageux sur les bénéfices, mais peut conduire à une double imposition sur les dividendes et les plus-values. Une simulation s'impose pour choisir l'option la plus bénéfique.
Autre avantage de la SCI : elle simplifie la transmission du patrimoine immobilier. Transférer des parts sociales s'avère plus aisé que des biens immobiliers directs, offrant une réduction de l'assiette taxable pour les droits de donation ou de succession. De surcroît, les parts peuvent bénéficier d'un abattement tous les 15 ans, facilitant la transmission progressive du patrimoine sans imposition.
Les avantages du démembrement de propriété
Le démembrement de propriété sépare la pleine propriété d'un bien en usufruit et nue-propriété. L'usufruitier jouit du bien et peut percevoir des revenus locatifs, tandis que le nu-propriétaire détient les droits de vente ou de donation, sans bénéfice immédiat des revenus. Ce dispositif peut découler d'une donation, succession, vente ou achat.
Cette structure offre l’avantage de diminuer les droits de donation ou de succession, la valeur du bien étant réduite selon l'âge de l’usufruitier. Par exemple, à 70 ans, l'usufruit est estimé à 30% de la valeur totale, laissant la nue-propriété à 70%. Ce mécanisme permet ainsi de transmettre avantageusement la nue-propriété aux héritiers.
Sur le plan fiscal, le démembrement bénéficie d'une fiscalité avantageuse sur les revenus locatifs, ces derniers étant imposés à l'usufruitier suivant les règles applicables à la location. À la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire accède à la pleine propriété sans droits supplémentaires, pouvant vendre ou louer le bien avec une plus-value optimisée.
Conclusion
Dans cet article, nous avons exploré diverses stratégies permettant de ne pas payer d'impôts sur les revenus locatifs, ou tout du moins de les minimiser au maximum. Nous avons découvert qu'il est crucial de considérer plusieurs facteurs tels que le type de location, le régime fiscal choisi, les charges pouvant être déduites, les dispositifs de défiscalisation existants, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), la création d'une Société Civile Immobilière (SCI) ou encore le démembrement de propriété. Pour plus d'informations sur l'investissement immobilier, n'hésitez pas à consulter nos autres articles.
Nous espérons que les informations partagées vous ont été bénéfiques et ont ouvert des voies pour optimiser votre fiscalité immobilière. Pour une analyse plus approfondie et personnalisée, l'accompagnement d'un conseiller en gestion de patrimoine peut s'avérer très précieux. Ce professionnel est en mesure de vous guider à travers vos différents projets et de vous fournir des solutions adaptées à votre situation unique. Pour plus d'informations, n'hésitez pas à nous contacter.
