Comment faire de la défiscalisation grâce à des travaux dans un investissement locatif dans l’immobilier ancien ?
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Comment faire de la défiscalisation grâce à des travaux dans un investissement locatif dans l’immobilier ancien ?

Êtes-vous intéressé par l'investissement immobilier ancien avec l'avantage d'une réduction d'impôt ? Vous interrogez-vous sur les méthodes de défiscalisation grâce à des travaux dans ces biens ? Nous avons ce qu'il vous faut ! Cet article vous fournira un aperçu des principes fondamentaux de la défiscalisation dans l'immobilier ancien. Nous aborderons les dispositifs de défiscalisation les plus appropriés pour ce type d'investissement et vous guiderons pour optimiser votre stratégie de défiscalisation à travers des travaux de rénovation. Que vous soyez un investisseur novice ou expérimenté, vous découvrirez ici des astuces essentielles pour mener à bien votre projet immobilier et minimiser vos impôts.

Comprendre les bases de la défiscalisation immobilière dans l'ancien

La défiscalisation immobilière est un dispositif stratégique qui offre la possibilité de réduire vos impôts grâce à l'investissement dans un bien immobilier. Cette stratégie inclut divers programmes adaptés au type de logement, à la durée de la location, au budget alloué aux travaux, entre autres. Le but est de stimuler la rénovation des bâtiments anciens, d’encourager l'industrie de la construction et de répondre aux exigences en matière de logements pour les foyers.

Les avantages spécifiques de l'immobilier ancien

L’acquisition d’un bien immobilier ancien regorge d’avantages non négligeables par rapport aux logements neufs. Premièrement, cela offre une large sélection de propriétés uniques, souvent situées dans des zones prisées, dotées d’un caractère authentique. De plus, cela permet d'accéder à des frais de notaire réduits, à hauteur d’environ 2% du prix d'achat, comparativement aux 7 - 8% exigés pour une propriété neuve. Un autre bénéfice majeur est la possibilité de mener des rénovations, lesquelles peuvent soit être déduites de vos revenus locatifs, soit ouvrir droit à une réduction d’impôts, en fonction du dispositif fiscal opté.

Seuil et conditions pour bénéficier de la défiscalisation

Pour tirer parti de la défiscalisation immobilière dans l’ancien, il est nécessaire de respecter certaines conditions, qui varient en fonction du programme choisi. Il est essentiel que la propriété soit située dans une zone éligible et qu'elle soit louée à usage de résidence principale, non meublée, pour une période déterminée. Les plafonds concernant le loyer et les revenus du locataire ne doivent pas être dépassés. De plus, la propriété doit satisfaire à certaines normes de performance énergétique ou faire l’objet de travaux d’amélioration significatifs. La réduction d’impôt accordée dépendra essentiellement du prix d'achat, des dépenses engagées pour les travaux, et de la durée du bail. Notez qu’il existe une limite annuelle de 10 000 € pour les réductions d’impôt liées à l’investissement locatif.

Les dispositifs de défiscalisation adaptés à l'immobilier ancien

Pour ceux qui désirent investir dans l'immobilier ancien tout en profitant d'une réduction d'impôt, plusieurs solutions de défiscalisation sont à considérer, en fonction du type de bien, du coût des travaux, de la durée de mise en location, entre autres. Découvrons ensemble les dispositifs les plus notables : le dispositif Malraux, la loi Denormandie, le régime du déficit foncier, et la loi Cosse ou Louer abordable.

Le dispositif Malraux : restaurer le patrimoine pour réduire ses impôts

Destiné aux propriétaires investissant dans la rénovation complète de bâtiments d'intérêt historique ou esthétique, situés dans des zones protégées, le dispositif Malraux impose une location non meublée de ces biens pour une durée minimale de 9 ans. En échange, une réduction d'impôt sur le revenu est accordée, basée sur le montant des travaux de restauration, jusqu'à 400 000 € sur quatre ans. La réduction varie selon l'emplacement du logement : 30 % pour les immeubles dans un site patrimonial remarquable avec un plan de sauvegarde et de mise en valeur, et 22 % dans d'autres zones spécifiques. Ce dispositif est étendu jusqu'au 31 décembre 2024.

La loi Denormandie : rénover des logements vétustes en centre-ville

La loi Denormandie, proche du dispositif Pinel pour l'ancien, s'adresse aux acquéreurs d'un bien à rénover situé dans une zone éligible, notamment les centres-villes revivifiés. Pour ouvrir droit à déduction fiscale, le bien doit être loué nu comme résidence principale pour une durée de 6, 9, ou 12 ans, avec un montant de loyer et des ressources du locataire limités. Les rénovations doivent constituer au moins 25 % du coût total et améliorer l'efficacité énergétique du logement. La réduction d'impôt se base sur le prix d'achat et les dépenses de rénovation, plafonnés à 300 000 €. Les taux varient suivant la durée de location : 12 %, 18 % et 21 %, respectivement. Ce dispositif est valable pour les biens acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2026.

Le régime du déficit foncier : diminuer ses revenus imposables

Dans le cadre du régime du déficit foncier, les propriétaires bailleurs peuvent soustraire de leurs revenus fonciers certaines dépenses, comme les intérêts d'emprunt ou les coûts de travaux, pour peu que ces montants excèdent les revenus locatifs, générant ainsi un déficit. Ce déficit peut être déduit du revenu global, à hauteur de 10 700 € annuellement (ou 15 300 € pour certains biens spécifiques). L'excédent peut être déduit des revenus fonciers sur les 10 années suivantes. Pour en bénéficier, il est nécessaire de louer le bien nu comme résidence principale durant au moins trois ans et d'opter pour le régime réel d'imposition, sans cumuler avec d'autres dispositifs de défiscalisation.

Les avantages de la loi Cosse ou Louer abordable

La loi Cosse, ou Louer abordable, offre une déduction fiscale sur les revenus locatifs pour les propriétaires louant leur bien à un loyer modeste à des locataires aux revenus modestes. Le bien, neuf ou ancien, doit répondre à des critères de performance énergétique. Une convention doit être signée avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) pour une période de 6 à 9 ans. La déduction fiscale varie de 15 % à 85 % en fonction du loyer, de la localisation et du mode de gestion du bien. En 2022, ce dispositif a été remplacé par Loc'Avantages, offrant également une réduction d'impôt en fonction du loyer fixé par le propriétaire.

Optimiser sa stratégie de défiscalisation avec des travaux dans l'ancien

Pour ceux s'orientant vers l'immobilier ancien avec l'ambition de bénéficier au maximum des dispositifs de défiscalisation, il est crucial de peaufiner votre stratégie. Cela inclut la sélection judicieuse des travaux pouvant bénéficier de réductions fiscales, une évaluation précise de la rentabilité de votre bien locatif, la prise en compte de plusieurs aspects clés avant de démarrer, et l'adoption de stratégies pour maximiser vos avantages fiscaux.

Choisir les travaux éligibles aux dispositifs de défiscalisation

Il est essentiel de savoir que tous les travaux ne sont pas éligibles aux avantages fiscaux. Il faut distinguer les travaux d'amélioration, d'entretien et de réparation, qui sont déductibles des revenus fonciers, des travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement, qui, eux, ne le sont pas. De plus, chaque dispositif peut poser ses propres exigences quant à la nature des travaux, telles que l'amélioration de la performance énergétique, le respect du patrimoine architectural ou encore la localisation du logement. Voici des exemples de travaux pouvant ouvrir droit à des avantages fiscaux :

  • Le remplacement d'un système de chauffage
  • La rénovation des vitrages
  • L'isolation thermique
  • La création d'une cuisine intégrée
  • L'installation de robinets thermostatiques
  • La restauration d'un immeuble classé ou inscrit aux monuments historiques
  • La rénovation de logements vétustes en centre-ville

Calculer la rentabilité de son investissement locatif ancien

Pour évaluer la rentabilité de votre investissement dans l'immobilier ancien, il convient de calculer le taux de rentabilité, qui correspond au rapport entre les loyers annuels perçus et le prix d'achat du bien. Il existe différents types de taux : brut, net, et net-net. Le taux brut ignore les charges et les impôts, le taux net en tient compte mais pas des impôts, tandis que le taux net-net, le plus réaliste, déduit charges et impôts. Pour optimiser votre rentabilité, envisagez un bien bien situé, négociez le prix d'achat, effectuez des travaux déductibles, sélectionnez le meilleur dispositif de défiscalisation et fixez un loyer attractif.

Considérations importantes avant de se lancer

Avant d'investir dans un bien locatif ancien nécessitant des travaux, considérez attentivement les éléments suivants :

  • La qualité du logement : état général, superficie, agencement, exposition, isolation, etc.
  • La localisation du logement : quartier, proximité avec les transports, commerces, services, écoles, etc.
  • La demande locative : type de locataires potentiels, niveau des loyers, taux de vacance, etc.
  • Le coût des travaux : devis, durée, aides financières disponibles, normes à respecter, etc.
  • Le financement du projet : recours au crédit, apport personnel, frais annexes, etc.
  • La fiscalité du projet : régime d'imposition, dispositif de défiscalisation, plafond des niches fiscales, etc.

Conseils pour maximiser les réductions fiscales

Pour optimiser les avantages fiscaux liées à votre projet, suivez ces conseils :

  • Trouver le dispositif de défiscalisation le plus adapté à votre situation financière et à vos objectifs
  • Respecter scrupuleusement les conditions d'éligibilité et les démarches déclaratives propres à chaque dispositif
  • Privilégier le régime réel d'imposition des revenus fonciers pour déduire charges et travaux
  • Utiliser le mécanisme du déficit foncier pour déduire ce dernier du revenu global, dans la limite de 10 700 € par an
  • Combiner intelligemment plusieurs dispositifs de défiscalisation, tout en respectant le plafond de 10 000 € par an

Conclusion

Si l'investissement dans l'immobilier ancien vous tente, et que l'idée de bénéficier d'une réduction d'impôt vous séduit, vous détenez désormais les clés essentielles. Cet article vous a guidé à travers les principes de la défiscalisation immobilière appliquée à l'ancien, en identifiant les dispositifs les plus pertinents et en éclairant la démarche pour affiner votre stratégie de défiscalisation via des rénovations. Vous êtes maintenant armé pour sélectionner les travaux admissibles, évaluer la rentabilité de votre engagement, considérer les aspects cruciaux et optimiser vos avantages fiscaux.

Le moment est venu de concrétiser votre projet immobilier et de profiter des opportunités de réduction d'impôts offertes par l'immobilier ancien à rénover. Pour un accompagnement sur mesure, pensez à solliciter un conseiller spécialisé qui vous propulsera vers la réussite de votre investissement.

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