Le déficit foncier permet aux propriétaires bailleurs de déduire certaines charges de leurs revenus imposables, en particulier les travaux réalisés dans les logements loués nus.
Voici ce qu’il faut retenir sur les travaux et le déficit foncier selon les experts d’Investir dans l'ancien :
- Le déficit foncier permet de réduire son impôt en déduisant des travaux réalisés sur un bien loué nu au régime réel.
- Seuls les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration sont déductibles (pas les constructions ni les agrandissements).
- Le plafond annuel est de 10 700 €, ou 21 400 € pour les rénovations énergétiques (logements classés F ou G).
- Le surplus non utilisé peut être reporté sur 10 ans pour réduire vos revenus fonciers futurs.
- Il faut déclarer les charges et les travaux via le formulaire 2044, et conserver les justificatifs (factures, diagnostics…).
- Selon notre expérience chez Investir dans l’ancien, les travaux bien choisis permettent de valoriser le bien, augmenter les loyers et limiter les vacances locatives.
- Selon votre profil, vous pouvez arbitrer entre déficit foncier et location meublée (LMNP) pour optimiser la fiscalité.
- Les experts d’Investir dans l’ancien vous accompagnent pour structurer une stratégie sur mesure et rentabiliser chaque euro investi.
Rappel de ce qu'est le déficit foncier
Le déficit foncier est une opération fiscale qui permet de réduire l’impôt en déduisant certaines charges supérieures aux loyers perçus.
Pour en bénéficier :
- Le bien doit être loué nu
- Le régime réel d’imposition est obligatoire
- Les travaux doivent être éligibles
Quels travaux sont éligibles au déficit foncier ?
Les travaux doivent concerner la conservation ou l'amélioration du bien, hors construction et agrandissement.
Type de travaux | Éligibilité |
|---|---|
Entretien | Oui |
Réparation | Oui |
Amélioration | Oui |
Construction | Non |
Agrandissement | Non |
Les travaux d’entretien
Ils permettent de maintenir le bien en bon état sans en modifier la structure.
Ils incluent, par exemple :
- La réfection de peintures
- Le remplacement de revêtements de sol
- La révision des installations électriques
Les travaux de réparation
Ils remettent en état des éléments dégradés sans modifier la structure ni améliorer la performance initiale.
Ils peuvent concerner :
- La réfection d’une toiture abîmée
- La réparation d’une chaudière
- La remise en état de menuiseries
Les travaux d’amélioration
Les travaux d’amélioration apportent un confort ou une fonctionnalité supplémentaire au logement, sans en changer la structure.
Ils incluent par exemple :
- L’installation d’un système de chauffage performant
- L’isolation thermique
- La création d’une salle de bain moderne
- La pose d’équipements de sécurité
Attention : travaux exclus
Les constructions neuves, agrandissements, reconstructions ou transformations majeures ne sont pas éligibles au déficit foncier. Ces travaux créent de la surface ou modifient profondément la structure du bien.
Quelles sont les règles de déduction des travaux ?
Voici les règles clés pour imputer le déficit foncier :
Déduction | Plafond |
|---|---|
Revenu global | 10 700 € ou 21 400 €* |
Revenus fonciers | Report possible sur 10 ans |
*21 400 € si les travaux concernent des logements énergivores ( DPE Fou G).
L'imputation sur le revenu global
Vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 € de déficit foncier par an de votre revenu global.
Ce plafond est doublé, soit 21 400 €, si les travaux concernent la rénovation énergétique et répondent aux critères réglementaires en vigueur. Au-delà, le surplus est reportable.
Le report sur les revenus fonciers
Si le déficit dépasse le plafond annuel, l’excédent peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Cela permet de continuer à réduire l’imposition sur ces revenus futurs. Ce mécanisme optimise la fiscalité sur le long terme.
Le cas particulier des travaux de rénovation énergétique
Les travaux de rénovation énergétique bénéficient d’un plafond de déduction doublé (jusqu’à 21 400 €). Ils peuvent aussi ouvrir droit à des aides comme MaPrimeRénov’ ou des subventions locales.
Cela renforce l’intérêt fiscal et financier de ce type d’investissement.
Comment déclarer ses travaux pour créer un déficit foncier ?
La déclaration s’effectue sur le formulaire 2044.
Formulaire 2044 : que remplir, ligne par ligne
Il faut inscrire :
- Les loyers perçus
- Les charges détaillées par nature
- Le montant des travaux réalisés
Justificatifs à fournir
Les experts d’Investir dans l’ancien vous conseillent de conserver tous les justificatifs des travaux afin de prouver la nature et le montant des dépenses en cas de contrôle fiscal :
- Les factures détaillées
- Les devis signés
- Les documents techniques (ex : diagnostic énergétique)
Exemples de calcul de déficit foncier avec travaux
Voici des exemples concrets de calcul du déficit foncier :
Exemple 1 : un seul bien déficitaire
Voici un exemple détaillé pour un seul bien générant un déficit foncier :
- Loyers perçus en 2025 : 7 000 €
- Charges et travaux engagés : 15 000 €
- Déduction immédiate : 10 700 € imputés sur le revenu global
- Excédent reportable : 4 300 € sur les revenus fonciers des années suivantes.
Exemple 2 : plusieurs biens en portefeuille
Voici un exemple avec plusieurs biens en portefeuille :
- Bien A : déficit foncier de 5 000 €
- Bien B : déficit foncier de 12 000 €
- Imputation totale : 10 700 € déduits du revenu global
- Report : 6 300 € sur les revenus fonciers futurs.
Travaux et stratégie : comment optimiser son déficit foncier ?
Voici deux stratégies pensées par Investir dans l’ancien pour maximiser les avantages fiscaux et rentabiliser ses travaux.
Valoriser le bien et augmenter les loyers
Après avoir rénové des centaines de biens chez Investir dans l’ancien, on peut affirmer que les travaux permettent de proposer un bien de meilleure qualité et de justifier un loyer plus élevé.
Une rénovation soignée améliore aussi la rentabilité et réduit les risques de vacance locative. C’est une stratégie efficace pour rentabiliser les dépenses engagées et optimiser les revenus fonciers.
Choisir entre déficit foncier et location meublée
Le choix dépend de votre objectif :
- Le déficit foncier est intéressant pour les hauts revenus car il permet de réduire rapidement l’impôt en location nue
- La location meublée permet d’amortir le bien et d’alléger la fiscalité sur le long terme
Investir dans l'ancien vous accompagne pour investir dans l'immobilier dans toute la France
Investir dans l'ancien vous propose un accompagnement personnalisé pour trouver des biens rentables, gérer vos travaux et optimiser votre fiscalité.
Grâce à une expertise locale et des conseils adaptés, vous bénéficiez d’un suivi complet, de la recherche du bien à la mise en location.
Le déficit foncier reste une solution efficace pour optimiser la fiscalité des investisseurs en immobilier ancien. En ciblant les travaux déductibles et en respectant les règles, vous pouvez réduire significativement votre impôt. Une bonne stratégie permet aussi de valoriser votre patrimoine. Investir dans l’ancien vous accompagne pour réussir chaque étape de votre projet immobilier.
