Quels dispositifs de défiscalisation privilégier pour investir dans l'immobilier ancien ?

L'investissement dans l'immobilier ancien est une stratégie courante pour diversifier son portefeuille d'investissement et générer des revenus passifs. Toutefois, cet investissement immobilier peut être coûteux et peut entraîner des charges fiscales importantes. Par conséquent, l’État a mis en place depuis plusieurs années différents dispositifs de défiscalisation pour aider les investisseurs à réduire leur imposition en investissant à travers des biens immobiliers anciens. L'immobilier ancien est un marché particulièrement attractif pour les investisseurs avec des nouvelles opportunités d'investissement à des prix plus abordables que les biens immobiliers neufs. Cependant, l’optimisation patrimoniale et fiscale de ce type d’investissement demande une certaine expertise du marché de l’immobilier ancien. Il est donc vivement recommandé de faire appel à un cabinet de gestion de patrimoine.

Les dispositifs de défiscalisation pour l'investissement dans l'immobilier ancien visent à encourager les investisseurs à rénover des biens immobiliers anciens pour les remettre sur le marché locatif. En effet, depuis la loi Climat et Résilience instaurée début 2023, les avantages fiscaux de ces dispositifs tel que le déficit foncier ont été renforcés, proposant ainsi des économies d’impôts encore plus avantageux.

Dans cet article, nous allons examiner les meilleurs dispositifs de défiscalisation pour réaliser un investissement dans l'immobilier ancien et analyser les avantages et inconvénients de chaque dispositif.

Quels dispositifs de défiscalisation privilégier pour investir dans l'immobilier ancien ?

• Le déficit foncier

Le déficit foncier est un dispositif de défiscalisation permettant aux investisseurs de déduire les charges liées à la rénovation d'un bien immobilier locatif ancien des revenus fonciers perçus. Cette déduction va entraîner un déficit foncier qui pourra ensuite être reportable sur les années suivantes (pendant maximum 10 ans) afin de gommer les revenus fonciersperçus tout en réduisant son imposition sur le revenu avec l’imputation de 10 700 € par an (pendant maximum 6 ans). Par conséquent, ce dispositif n’est intéressant que pour les investisseurs percevant d'ores et déjà des revenus fonciers.

Les avantages de ce dispositif :

Double avantage fiscal
Acquisition d’un bien immobilier entièrement rénové, normes énergétiques en vigueur
Doublement du déficit foncier imputable sur le revenu global (21 400 € par an)

Les conditions de ce dispositif :

Obligation de location nue pendant minimum 3 ans
Les travaux réalisés doivent respecter des critères d'éligibilités

• La loi Malraux

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation visant à encourager la restauration de bâtiments historiques situés dans des zones protégées/classées, favorisant ainsi la préservation du patrimoine culturel français et à stimuler l'activité économique dans les centres-villes historiques. Les investisseurs rénovant des bâtiments historiques dans des zones protégées peuvent donc bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu de 22% à 30% du montant travaux éligibles (montant travaux plafonné à 400 000 euros par an). De fait, la réduction d'impôt est particulièrement importante sur 4 ans et peut être reportée sur les années suivantes si elle ne peut pas être entièrement utilisée. Les travaux de rénovation étant suivis par les Architectes de Bâtiments de France, les projets immobiliers éligibles à ce dispositif fiscal bénéficient de prestations haut de gamme.

Les avantages de ce dispositif :
Forte réduction d’impôt à court terme
Emplacement de prestige, hypercentre
Importante valorisation patrimoniale sur le long terme

Les conditions de ce dispositif :

Obligation de location nue pendant minimum 9 ans
Les travaux réalisés doivent être suivis par les Architectes des Bâtiments de France

• Le dispositif pinel ancien

Le dispositif Pinel est un dispositif de défiscalisation qui permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu en investissant dans des biens immobiliers neufs ou en état futur d'achèvement. Depuis le 1er janvier 2019, le dispositif Pinel a été étendu aux biens immobiliers anciens. Le dispositif Pinel ancien permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu en investissant dans des biens immobiliers anciens situés dans des zones tendues. La réduction d'impôt est calculée en fonction de la durée de location du bien immobilier restauré et peut atteindre jusqu'à 17,5% du montant de l'investissement sur une période de douze ans. Pour être éligible au dispositif Pinel ancien, le bien immobilier doit être situé dans une zone tendue et les travaux de restauration doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération.

Les avantages de ce dispositif :
Tous les avantages de la loi Pinel à travers un investissement immobilier dans l’ancien

Les conditions de ce dispositif :

Obligation de location nue pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans
Plafonnement des loyers
Plafonnement de ressources des locataires
le montant des travaux de rénovation du logement doit s’élever à 25 % au moins du total de l’investissement

Conclusion
En conclusion, investir dans l'immobilier ancien s’avère particulièrement intéressant pour développer son patrimoine immobilier, diversifier son portefeuille d'investissement et bénéficier de revenus locatifs stables tout en bénéficiant de forts avantages fiscaux.
Au vu de la complexité de ce type d’investissement locatif défiscalisant, il est important de se faire accompagner par des conseillers en gestion de patrimoine spécialisés en investissement immobilier, idéal pour obtenir des conseils personnalisés en matière de défiscalisation.