L’immeuble de rapport

Investir dans l'ancien

Posséder un ou des immeubles de rapport est le but de beaucoup d’investisseurs immobiliers. Considérée comme une opportunité de création de valeur, le nombre d’investisseurs sur ce type de projet continue à augmenter chaque année.

Définition d’un immeuble de rapport :

L’immeuble de rapport est un immeuble sans syndic de copropriété. Le terme désigne la possession d’un ensemble immobilier complet dans le but d’en tirer une forte rentabilité locative. ¨

Posséder un ensemble immobilier complet signifie que vous êtes mono-propriétaire. Tout l’immeuble (et donc toutes ces parties communes) vous appartient.

Pourquoi choisir un immeuble de rapport ?

Plusieurs raisons poussent les investisseurs à se tourner vers l’immeuble de rapport. Nous allons évoquer les avantages et les inconvénients de cette stratégie d’investissement.

Avantages :

  • Haute rentabilité : Investir dans un immeuble de rapport plutôt qu’un appartement permet de dégager une plus forte rentabilité. En France, la rentabilité brute d’un appartement se situe entre 3 et 5 % en général alors que sur un immeuble elle se situe entre 8 et 12 %.
  • Diversification des revenus : Lorsque vous louez un appartement, c’est généralement pour le louer à un seul locataire (hors colocation et LCD). Seulement, si demain ce locataire ne paie plus le loyer, plus personne ne finance votre crédit. Vous êtes obligé de financer 100 % des mensualités de votre crédit avec votre salaire ou votre épargne. Si maintenant vous possédez un immeuble de rapport et qu’un des locataires ne paie plus son loyer sur 4 appartements. Seulement 25 % des mensualités seront à payer par vous-même.
  • Liberté de décision : Comme dit précédemment vous êtes mono-propriétaire. Cela signifie que vous êtes seul à décider s’il y a des travaux ou non à faire dans l’immeuble. Vous n’êtes pas bloqué par la décision d’autres copropriétaires.
  • Nombre d’offreurs et demandeurs limité et pouvoir de négociation : Le nombre de vendeurs et d’acheteur étant bien moins important que pour un appartement, le pouvoir de négociation est plus élevé. Ce type de bien intéresse uniquement des personnes dont le but est d’investir et non pas d’y habiter, le marché est donc plus restreint et le bien moins liquide. Les négociations peuvent donc être plus importantes.

Inconvénients :

  • Liquidité à la revente : Comme vu dans la partie précédente, un immeuble de rapport est beaucoup moins liquide qu’un appartement. Il est donc beaucoup plus long de le vendre. Il ne faut surtout pas se retrouver dans une situation où vous êtes obligé de vendre, sous peine de devoir accepter des négociations pouvant aller jusqu’à -30 % de la valeur réelle du bien.
  • Coût important des travaux : Vous êtes le seul et unique propriétaire. Tous les travaux, que ce soit à l’intérieur des appartements comme dans les parties communes sont à votre charge. Si un ravalement ou un changement de la toiture est nécessaire, vous serez seul pour payer ses travaux qui peuvent se chiffrer à plusieurs dizaines de milliers d’euros.

L'immeuble de rapport

Pour qui ?

Acheter un immeuble de rapport est beaucoup plus complexe qu’acheter un appartement. Avant de réaliser ce type d’opération, il est nécessaire d’avoir des connaissances poussées en immobilier, que ce soit des connaissances dans le bâtiment ou des connaissances juridiques.

En effet, il y a bien plus de points à analyser pour chiffrer l’estimation des travaux d’un immeuble que pour un appartement. Niveau juridique, il faudra connaître vos droits et vos devoirs. L’immeuble à beau vous appartenir ; vous n’êtes pas libre de faire les travaux et délimitations de lots que vous souhaitez.

Investir dans un immeuble de rapport est recommandé aux investisseurs qui ont déjà de l’expérience en immobilier car c’est un investissement très complexe.

Cependant, si vous êtes novice, ne vous inquiétez pas vous pouvez aussi vous lancer cette aventure. Seulement, il est fortement recommandé de vous faire conseiller par des professionnels afin de ne pas faire d’erreurs.Investir dans l'ancienInvestir dans l'ancien

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