Intéressé par l’investissement locatif en studio étudiant, vous vous demandez comment vous lancer ? Populaire chez les investisseurs (notamment débutants), ce type de bien attire pour son potentiel de rentabilité.
Suivez notre guide complet pour réussir.
Pourquoi investir dans un studio étudiant ?
Investir dans un studio étudiant est une bonne stratégie pour plusieurs raisons :
Une forte demande locative et un faible risque de vacance locative
Dès lors que vous choisissez un emplacement à proximité des universités ou des écoles, vous êtes presque assuré d’avoir une forte demande locative. Les étudiants apprécient également les biens situés en centre-ville.
Par exemple à Angers, le nombre d’étudiants à augmenté de 55 % depuis 2000.
La bonne nouvelle c’est que la demande locative reste stable même en période d’incertitudes économiques.
Des prix d’achat abordables et une rentabilité intéressante
Compte tenu de leur surface limitée, les studios étudiants sont généralement vendus à des prix abordables.
Ils offrent ainsi l’avantage de l’accessibilité aux petits investisseurs grâce à un ticket d’entrée peu élevé (moins de 50 000 € à l’achat dans les petites villes).
La flexibilité et la sécurité du bail étudiant
Louer un studio étudiant, c’est louer le bien pendant la durée d’une année universitaire, soit 9 mois par an.
Pour maximiser votre rentabilité, vous pouvez encore tirer parti des périodes de vacances pour louer le bien à des jeunes actifs ou faire de la location saisonnière.
Comment choisir un studio étudiant rentable ?
Voici les critères de choix à tenir en compte pour choisir un studio étudiant rentable :
- Un emplacement stratégique. Un studio étudiant rentable est un bien situé à proximité des universités et écoles, mais aussi des commodités comme les supermarchés, les transports en commun ou encore des bibliothèques.
- Une surface fonctionnelle et un agencement adapté. Les studios font entre 15 à 25 m2. Il doit aussi être bien aménagé et équipé avec un coin bureau et des rangements intégrés.
- Un bien avec des travaux. Privilégiez les biens récents et en mauvais qui ont besoin du maximum de travaux possible. Cela vous permettra d’obtenir un prix décoté.
Les dispositifs fiscaux pour l’investissement locatif étudiant
La location étudiante vous permet de bénéficier de certains avantages fiscaux non négligeables :
Le LMNP
Pour être éligible au statut LMNP, vous devez remplir les conditions suivantes :
- Le logement doit être meublé conformément aux dispositions du décret N° 2015- 981. Autrement dit, le locataire étudiant doit pouvoir s’y installer directement.
- Les revenus issus de la location ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an ou représenter plus de 50 % des revenus totaux du foyer fiscal.
- Le bailleur ne doit pas être inscrit au Registre du commerce et des sociétés.
Quant aux avantages du statut LMNP, ils dépendent du régime fiscal choisi :
- Le régime Micro-BIC est le régime fiscal qui s’applique par défaut dans le cadre de la location meublée si le montant de vos revenus locatifs ne dépasse pas 77 700 euros par an. Sous le régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %.
- Le régime réel s’applique automatiquement lorsque le montant de vos revenus locatifs dépasse 77 700 euros. Il est aussi disponible sur option dans le cas où le montant de vos charges déductibles est supérieur aux 50 % d’abattement du régime micro-foncier. Le régime réel permet de déduire vos charges des recettes imposables, de créer un déficit et d’amortir le prix d’acquisition du bien.
Micro-BIC et réel : quelle option choisir ?
Nous avons vu que les deux régimes fiscaux offrent chacun des avantages en termes de réduction d’impôt.
Grâce à l’abattement forfaitaire du régime micro-BIC, vous n’êtes imposé que sur la moitié de vos revenus locatifs.
Ce régime offre aussi l’avantage d’être peu contraignant en termes de tenue de comptabilité. Il vous suffit de déclarer vos revenus locatifs, c’est l’administration fiscale qui applique l’abattement de 50 %.
Toutefois, si vous avez des charges importantes, il est plus judicieux d’opter pour le régime réel.
Ce régime vous permet de déduire vos charges réelles, voire générer un déficit si les charges sont supérieures à vos revenus locatifs.
Cela est d’autant plus avantageux pour l’investisseur que le déficit est reportable sur les exercices suivants (dans la limite de 10 ans).
Dans ce cas, le régime réel peut permettre de réduire, voire d’annuler l’imposition sur les revenus locatifs pendant plusieurs années.
En revanche, pour pouvoir en bénéficier, vous devez tenir une comptabilité plus rigoureuse.
Ainsi, entre micro-BIC et réel, vous devez choisir en fonction de votre situation. Si vous avez peu de charges et que vous recherchez la simplicité en matière de comptabilité, le micro-BIC sera parfait pour vous.
En revanche, si vous avez des charges importantes, le régime réel vous permet de ne pas payer d’impôt en créant un déficit comptable. Vous pouvez alors vous faire accompagner par un professionnel pour vous aider dans la tenue de la comptabilité.
Différences entre location meublée et location nue
Si vous louez votre bien sans les équipements énumérés dans le décret N° 2015-981, vous faites de la location nue.
Voici les principales différences entre location meublée et location nue :
- La durée du bail. Elle est d’au moins 3 ans pour une location nue. Elle est, en revanche, de 9 mois pour un bail étudiant (cas spécifique de location meublée).
- Durée du préavis. Le locataire en location nue doit respecter un préavis de 3 mois pour résilier le bail contre 1 mois pour le bail étudiant. De son côté, le bailleur doit respecter un préavis de 6 mois s’il veut donner congé à son locataire en location nue. Il doit attendre la fin du bail pour la location étudiant.
- Le montant du dépôt de garantie. Dans une location nue, son montant ne doit pas dépasser un mois de loyer. Dans un bail étudiant, en revanche, le montant du dépôt de garantie peut atteindre deux mois de loyer au maximum.
Comment gérer la location d’un studio étudiant
Voici nos meilleurs conseils pour gérer votre studio étudiant :
Bail étudiant, bail mobilité : quelles différences ?
Bail étudiant et bail mobilité sont deux variantes de la location meublée.
Voici les principales différences entre les deux régimes :
- La durée du bail. Elle est de 9 mois dans un bail étudiant et de un à 10 mois pour un bail mobilité.
- Possibilité de renouveler le bail. C’est impossible dans le bail étudiant. En revanche, le bail mobilité est renouvelable, mais le montant cumulé des baux successifs ne doit pas dépasser 10 mois.
- Le type de locataire. Le locataire d’un bail étudiant doit être étudiant. D’un autre côté, le locataire d’un bail mobilité peut être :
- Un étudiant
- Une personne en mutation professionnelle
- En stage
- En contrat d’apprentissage
- Etc.
- Le dépôt de garantie. Il n’y a pas de dépôt de garantie dans un bail mobilité.
Gestion en direct ou via une agence ?
Comme dans tous types de location, lorsque vous louez un studio étudiant, vous avez le choix entre gestion en direct ou déléguée à une agence de location.
Si vous gérez votre bien seul :
- Vous disposez d’une autonomie totale dans la gestion du bien
- Vous pouvez tisser des liens de proximité avec vos locataires
- Le coût de gestion est moindre (vous optimisez votre rentabilité)
En revanche, la gestion locative autonome a aussi comme inconvénients son caractère chronophage. Vous devrez notamment :
- Organiser les visites de locataires
- Diffuser les annonces immobilières
- Déclarer vos revenus locatifs
- Gérer les éventuels impayés
De plus, l’immobilier est un secteur fortement encadré. Vous devrez donc connaître les éventuelles évolutions réglementaires.
En revanche, si vous optez pour la gestion déléguée à une agence spécialisée, vous êtes déchargé de cette charge de travail moyennant des frais qui peuvent atteindre jusqu’à 7 % du montant annuel de vos revenus locatifs.
Chez Investir dans l’ancien, nous facturons 6 % au total.
Pour limiter vos frais, vous pouvez aussi choisir la gestion locative intermédiaire. Il s’agit de déléguer seulement une partie des tâches liées à la gestion locative.
Prévenir la rotation des locataires
La durée du bail étudiant a justement été fixée pour se conformer à celle d’une année universitaire. Ainsi, les rotations de locataires ont généralement lieu deux fois par an, soit en septembre et en janvier.
Ainsi, vous pouvez anticiper les départs en commençant vos recherches de locataires dès le mois de juin. Vous limiterez ainsi les risques de vacances locatives.
Où investir dans un studio étudiant ?
Compte tenu du type de locataires spécifiques visés, investir dans un studio étudiant doit se faire dans des villes où la demande locative pour ce type de bien est forte.
Les grandes villes universitaires
Voici 3 grandes villes universitaires dans lesquelles vous pouvez investir dans un studio étudiant :
- Montpellier. Représentant plus de 50 % de sa population, les étudiants sont notamment attirés par son cadre de vie agréable, son économie dynamique et la richesse de la vie culturelle. Montpellier abrite 80 000 étudiants, ce qui garantit une demande locative quasi-constante.
- Poitiers. Avec une rentabilité locative moyenne de 8,75 %, Poitiers est aussi appréciée des étudiants. Sa population est composée de 20% d’étudiants. Ses principaux atouts ? Sa proximité avec Paris et son excellente desserte, sa qualité de vie avec 279 km de piste cyclable et son économie diversifiée.
- Rennes. Les étudiants représentent près de 30 % de la population rennaise. L’offre de formations y est riche et variée avec de nombreux établissements comme les universités Rennes 1, Rennes 2, Sciences Po, etc. La ville affiche un rendement locatif moyen de 5 %.
Les villes moyennes à fort potentiel
Vous pouvez aussi investir dans les villes suivantes qui, sans avoir une renommée particulière en tant que ville étudiante, affiche cependant un fort potentiel :
- Lille. Avec plus de 100 000 étudiants, Lille est la 3ème ville étudiante de France. Le dynamisme de son bassin d’emploi, sa proximité avec Paris et sa richesse culturelle font sa renommée en tant que ville étudiante. Par ailleurs, la variété d’établissements d’enseignement supérieur disponibles sur place garantit une demande locative soutenue.
- Strasbourg. Classée en bonne place parmi les meilleures villes étudiantes de France, Strasbourg affiche un rendement locatif de 4,20 %. Les étudiants y représentent 13,61 % de la population. Ses principaux avantages ? Sa qualité de vie avec ses nombreux espaces verts et ses pistes cyclables et son dynamisme économique en tant qu’euro capitale.
- Bordeaux. Sa proximité avec la mer, son dynamisme économique favorable à l’emploi, les nombreuses formations disponibles, etc. sont autant de critères qui font de Bordeaux la ville idéale pour faire du bail étudiant. Les étudiants représentent 15 % de la population. La ville est d’autant plus attractive que le rendement moyen atteint 6 %.
Investir dans une résidence étudiante : bonne idée ?
Une résidence étudiante est une forme de logement étudiant.
En réalité, c'est un établissement composé de plusieurs appartements meublés destinés aux étudiants avec des services inclus comme le ménage ou le petit déjeuner. Ce type d'établissement se classe ainsi parmi les résidences de service.
La différence avec le studio étudiant réside dans le fait que vous avez peu de liberté dans l’exploitation du logement. Vous signez un contrat commercial avec l'exploitant de la résidence et ce dernier s'occupe de la gestion locative.
Par ailleurs, investir dans une résidence étudiante est en moyenne moins rentable qu’un studio étudiant.
Le ticket d’entrée est élevé car il s'agit généralement de logements neufs, et les loyers ne sont pas forcément garantis.
3 erreurs à éviter en investissant dans un studio étudiant
Voici 3 erreurs à éviter :
Sous-estimer les charges et la rotation locative
S’agissant d’une location meublée, les charges sont forcément plus importantes que dans une location vide.
Vous devez entretenir les équipements et les remplacer régulièrement pour optimiser l’attractivité des lieux.
D’un autre côté, la rotation locative est plus élevée, ce qui :
- Rend la gestion locative plus chronophage
- Augmente le risque de vacance locative entre 2 locataires
Mal choisir l’emplacement
L’emplacement joue un rôle clé en matière d’investissement immobilier. Un mauvais choix d’emplacement implique des risques de vacance locative et conditionne le niveau de loyer possible. D’une certaine manière, on peut donc dire que l’emplacement conditionne la rentabilité.
Négliger la gestion et l’entretien du bien
Les locataires en location meublée sont attentifs à un certain niveau de confort. Négliger l’entretien du bien peut ainsi miner son attractivité, voire être cause de vacance locative.
Investir dans l’ancien vous aide à investir dans un studio étudiant dans toute la France
Investir dans l’ancien est spécialisé dans l’investissement locatif clé en main. Nous vous accompagnons dans le montage de votre projet d’investissement en studio étudiant.
Notre accompagnement couvre :
- La sélection du studio en accord avec votre objectif d’investissement
- La préparation et l’optimisation du dossier de demande de financement
- La rénovation et l’ameublement
- La mise en location
- La gestion locative
Investir dans un studio étudiant offre ainsi comme principaux avantages le ticket d’entrée abordable, la flexibilité et la forte demande locative. Encore faut-il bien choisir l’emplacement, anticiper la gestion locative et bien entretenir le bien. Investir dans l’ancien vous accompagne pour optimiser la rentabilité de votre investissement dans un studio étudiant.
