La gestion locative est un défi majeur auquel sont régulièrement confrontés les bailleurs immobiliers. Mal effectuée, elle peut générer des problèmes plus ou moins graves, accentués pour certains par le statut locatif et la réglementation liée. C’est la raison pour laquelle de plus en plus de propriétaires ont recours à une agence spécialisée pour effectuer les tâches et démarches liées. D’aucuns utilisent le digital pour se faciliter la tâche, tandis que d’autres n’en démordent pas : pour eux, il vaut toujours mieux gérer son bien locatif seul.
Nous nous sommes penchés sur la question et vous exposons ici les avantages et les inconvénients de chaque option. Vous pourrez ainsi déterminer selon votre profil, laquelle vous convient le mieux.
La gestion locative seul : l’option entrepreneur investi
Gérer son bien locatif seul, demeure encore le procédé le plus répandu dans un secteur immobilier pourtant très évolutif. Les avantages sont conséquents, même si la masse de contraintes liées s’avère énorme.
Les avantages
Si vous voulez gagner le plus possible en expérience non seulement en tant que propriétaire, mais aussi comme entrepreneur immobilier, il n’y a pas mieux que de mettre vos mains dans le cambouis. En allant au contact de vos locataires pour encaisser votre loyer, vous en apprendrez plus sur leur perception de l’expérience dans votre location. Les défauts du bien, les aménagements possibles, les commodités ou gênes environnementales, etc. Autant d’éléments qui vous aideront à en apprécier la valeur et donc à le rendre le plus attractif possible sur le marché.
Vous apprendrez aussi sur le tas les considérations légales et fiscales engagées. Vous pourrez prendre vos décisions sans forcément être influencé par des avis extérieurs ou tout autre facteur externe pouvant altérer votre jugement. Il est toutefois recommandé de recourir à des experts fiscalistes pour vous aider à gérer ce volet sans tomber sous le coup de la loi.
Les inconvénients
Ce modèle implique cependant d’affronter le principal inconvénient de la gestion locative : les mauvais payeurs. Les litiges issus du non-paiement de loyer pour une raison ou une autre sont monnaie courante dans le domaine, et souvent délicats à résoudre. Même en cas de règlement à l’amiable, les contraintes et pertes financières, ainsi que le stress lié aux procédures, sont des choses que vous aimeriez peut-être éviter.
Par ailleurs, louer seul votre bien immobilier implique de prendre sur votre temps, ne serait-ce que pour la gestion courante.
La gestion locative en ligne : rester efficace tout en simplifiant les choses
Comme dans bien des domaines, Internet et le digital apportent depuis un moment déjà aux acteurs de l’immobilier des perspectives nouvelles. Ici, la simplification des processus, la sécurisation des données et la réduction des délais sont les maîtres-mots.
Les avantages
Internet et le digital augmentent vraiment la marge de manœuvre des parties prenantes de la location, que ce soit le bailleur, le locataire et même une institution financière soutenant le processus. Il existe aujourd’hui des plateformes permettant d’établir les contrats de bail, d’en suivre l’évolution, de collecter les loyers. Et même de communiquer sur l’entretien et la maintenance du bien. Ces systèmes mettent tout le monde au même niveau d’information, ce qui réduit les risques de litige et facilite les divers processus.
De plus, cela permet au bailleur de gérer son activité de location où qu’il se trouve. Il peut donc voyager et vaquer à d’autres occupations, tout en surveillant de près le rendement de son bien et les contrats qui le lient à ses locataires.
Les inconvénients
Si la gestion en ligne donne une meilleure vue d’ensemble de l’activité locative, elle ne résout pas le problème des mauvais payeurs. Des litiges peuvent toujours survenir, même si ici, il est plus facile de situer les responsabilités et donc de trancher devant la justice.
Il y a aussi le risque toujours présent d’une attaque informatique sur le système utilisé. Les données importantes relatives à la location, mais aussi les coordonnées personnelles et bancaires des diverses parties peuvent alors tomber entre de mauvaises mains. Il faut donc s’assurer d’implémenter un système fiable et sécurisé, maintenu par des experts. Ce qui nous mène à la dernière option.
La gestion locative par une agence : le meilleur des méthodes physique et en ligne
Tendance de plus en plus répandue en matière de gestion locative, le recours à une agence spécialisée a fait ses preuves. C’est l’option simplicité par excellence. Mais si elle présente plusieurs avantages, il faut néanmoins surveiller où l’on met les pieds.
Les avantages
Confier votre gestion locative à une agence spécialisée est la solution idéale pour vous épargner le stress et l’aspect fastidieux qu’elle implique. Aujourd’hui, ce type de service offre, moyennant paiement, de collecter les loyers, de payer les factures (eau, électricité, entretien et maintenance), les impôts, etc. Le tout sans que vous ayez à faire le moindre effort.
Il vous suffit de confier les droits et prérogatives de gestion à l’agence mandataire, qui se chargera de vous verser votre dû. Le plus intéressant est qu’elle se charge aussi de trouver de nouveaux locataires en cas de vacance, ce qui maintient votre bien rentable la plupart du temps. Les contrats avec ce genre d’agence varient, tant sur le prix que sur l’importance de la délégation. Mais de manière générale, le bailleur n’a plus à se préoccuper de grand-chose une fois qu’ils sont signés.
Les inconvénients
Évidemment, ce genre de service à un coût, et ce dernier est plus élevé que celui de n’importe quelle plateforme de gestion en ligne. Certaines agences factureront selon leur niveau de service, jusqu’à 25 ou 30 % des revenus de location. Il vous revient de trouver le meilleur rapport qualité-prix en la matière, et vous pouvez pour cela vous servir de logiciels comparateurs en ligne. Vous pouvez aussi vous faire recommander une bonne agence par quelqu’un de confiance ou sur un forum de bailleurs.
En dehors de cela, il faut veiller à confier son bien immobilier à une structure compétente et agréée, pour éviter de se faire arnaquer. Et aussi pour minimiser les risques de sous-exploitation du local concerné. De fait, confier la gestion locative de son patrimoine à une agence n’exclut pas un contrôle que nous vous recommandons d’effectuer sur une base régulière.
La meilleure solution sera celle qui vous correspondra le plus
Voilà en résumé les avantages et inconvénients des trois options majeures de gestion locative connues. Comme vous pouvez le voir, il faut choisir selon ses aspirations en tant que bailleur, aucune n’étant finalement définitivement meilleure que les autres. Toutefois, on aura tendance à recommander la troisième, celle de la gestion via une agence. Des experts sauront en effet mieux exploiter et tirer parti de votre bien, tout en vous évitant bien des tracasseries administratives et relationnelles.
