La réputation des universités françaises a largement dépassé les frontières hexagonales. Haut lieu du savoir et de l’éducation en Europe, la France a de tout temps drainé des flux d’étudiants nationaux comme internationaux. Ce qui représente une opportunité en matière d’investissement locatif. Les municipalités peinent chaque jour davantage à satisfaire la demande en logements dans les villes universitaires. Le secteur privé est perçu comme un relais efficace, et de nombreux avantages découlent conséquemment de l’activité. Que sont-ils et en quoi le fait d’investir résidence étudiante est une bonne idée ?
Les types et critères d’un bail étudiant
On distingue plusieurs types de baux destinés aux étudiants. Les choix varient en fonction de leurs besoins et contraintes. Voici donc les différents types :
● La location mobilité : pour les étudiants en situation de stage. Elle a une durée de 10 mois maximum et est modulable ;
● La location non meublée : pour revenir à un contrat locatif plus classique, c’est-à-dire 3 ans renouvelables. Le préavis doit être donné 3 mois à l’avance pour le locataire et 6 mois pour le bailleur ;
● La location de chambre chez l’habitant : pour occuper une chambre dans une résidence classique déjà habitée ;
● La location meublée : traditionnellement d’une durée de douze mois et renouvelable par tacite reconduction, il peut être ramené à neuf mois pour les étudiants et être non renouvelable ;
● La colocation intergénérationnelle solidaire ;
● La colocation à bail unique ou multiple.
Avant de se lancer dans ce genre d’investissement locatif, il faut bien en connaître le fonctionnement et savoir comment s’engager. Le bail étudiant est régi par la loi Alur de 2014. Également appelé Loi Duflot II du 24 mars 2014, ce texte a notamment pour objectif de favoriser l’accès au logement et régir les locations. Il présente des spécificités tant contractuelles que fiscales. La durée classique est de 9 mois (non renouvelables sauf accord entre les parties), et le dépôt de garantie est de maximum 1 mois de loyer hors charges en location vide, et 2 mois en location meublée. Le dépôt doit être retourné à l’étudiant à la fin du contrat, deux mois au plus après l’état des lieux. Néanmoins, la location nue répond à des règles légèrement différentes puisque la durée du bail est plus longue. Elle est privilégiée par des étudiants qui, sachant qu’ils s’engagent sur un cursus de plusieurs années, préfèrent conserver le même logement durant la durée de leurs études.
Le loyer se fixe suivant un barème établi par la municipalité dont dépend le logement, et mis à jour sur une base périodique. En cas de résiliation, un préavis doit être remis par pli recommandé. Le délai est de 1 mois avant la date de départ pour un meublé et 3 mois pour un logement vide. Il est conseillé de bien éplucher toutes les responsabilités et contraintes légales liées avant d’investir résidence étudiante. Vous pouvez cliquer ici pour obtenir plus de détails sur lesdites responsabilités.
Investissement locatif en résidence étudiante : les avantages et les inconvénients
Voici une liste des avantages et des inconvénients principaux que revêt ce type d’investissement. Si les points positifs semblent l’emporter, il faut faire attention à ne pas tomber dans le piège d’un marché qui peut fluctuer énormément.
Les avantages
Le premier avantage est de nature fiscale. Le statut donne droit à une réduction d’impôt de 50 % sur les revenus fonciers. Par ailleurs, le dispositif Censi-Bouvard peut vous faire bénéficier d’un abattement de 11 % sur le prix d’achat du bien. Cet abattement peut aller jusqu’à 21 % avec la loi Pinel. Ceci peut néanmoins changer si le bailleur opte pour un mix avec la location saisonnière, qui répond à ses propres critères. Il est recommandé de demander l’avis d’un analyste fiscal pour être sûr de ne pas contrevenir à la loi et aussi pour ne pas faire une mauvaise affaire.
Une résidence étudiante réduit pour le bailleur le risque d’impayés de loyer. Il peut en effet demander une justification de ressources et une caution solidaire à la signature, sans compter les nombreuses aides que l’État prévoit pour soutenir financièrement les étudiants. Vient ensuite la forte demande qui permet de trouver quasiment tout le temps des occupants pour son logement. L’investissement finit donc par être rentabilisé plus rapidement que d’autres types de baux.
Le fait qu’il n’y ait pas de tacite reconduction donne la garantie de récupérer le logement au bout des 9 mois réglementaires. Ce délai relativement court présente plusieurs avantages, à commencer par la réduction des risques de dégradation. Cela évite aussi d’avoir à effectuer des démarches de résiliation parfois fastidieuses, et limite le risque de litige.
Pour rappel, cela ne concerne pas la location nue qui est régie par un bail classique de 3 ans.
Les inconvénients d’investir en résidence étudiante
Le premier inconvénient de l’investissement locatif en résidence étudiante, c’est le taux d’usure élevé du logement, généralement constaté à la fin du bail. Il faut donc prévoir des coûts d’entretien importants. D’un autre côté, bien que les villes universitaires garantissent aux bailleurs un flux régulier de clients potentiels, la probabilité que les logements soient loués sur la période de juin à septembre, voire octobre (correspondant aux vacances), est faible. Les locataires occupant le logement dans l’intervalle pourraient donc demander une révision à la baisse du loyer, en fonction du marché.
Il faut savoir que la valeur du logement étudiant peut ne pas croître à un rythme aussi rapide que celui de l’immobilier résidentiel. Ceci s’explique par le fait que les logements de ce type coûtent globalement moins cher à l’achat. De plus, les options de soutien financier sont limitées. Il est par exemple difficile de décrocher un prêt hypothécaire dans cette catégorie d’immobilier, et il faut donc souvent disposer d’importants fonds propres.
Le dernier inconvénient majeur concerne les obligations légales de l’investisseur. Les propriétés destinées à la location auprès d’étudiants doivent être autorisées après vérification des critères de protection des locataires. Le bailleur a des responsabilités juridiques en la matière. Des frais d’installation supplémentaires peuvent survenir. Notamment pour acquérir des licences adéquates et procéder à des rénovations garantissant que le logement répond totalement aux exigences légales.
L’investissement en résidence pour étudiants, un bon plan s’il est anticipé
Comme vous pouvez le voir, il est important d’examiner tous les aspects de cet investissement locatif et d’en peser le pour et le contre avant de prendre une décision. Encore une fois, nous recommandons de faire appel à un expert immobilier pour analyser le marché, ses fluctuations et sa rentabilité au moment précis de l’investissement. De manière générale, investir en résidence étudiante demeure une bonne idée. À condition, cependant, de savoir s’y prendre et de bien respecter les diverses réglementations en vigueur.
