Avec les prix immobiliers aujourd’hui élevés, acheter devient de plus en plus difficile.
Découvrez si le bail réel solidaire est la bonne solution pour vous pour investir dans l’immobilier.
C’est quoi exactement un bail réel solidaire (BRS) ?
Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif mis en place par la loi Macron en 2015.
Il permet à des ménages modestes de devenir propriétaires en achetant uniquement le logement, sans le terrain.
Le foncier reste la propriété d’un organisme de foncier solidaire (OFS) qui signe un bail longue durée (généralement 80 à 99 ans) avec l’acquéreur.
Ce mécanisme réduit le prix d’achat de 15 à 35 % par rapport au marché, selon les villes, selon l’ANIL. En échange, l’acheteur doit utiliser le bien comme résidence principale et payer une redevance mensuelle à l’OFS, généralement comprise entre 1 et 4 € par m².
Qui peut bénéficier d’un BRS en 2025 ?
Pour acheter en BRS, vous devez remplir trois conditions :
- Avoir des revenus sous un plafond fixé par zone géographique (identiques à ceux du PSLA)
- Acheter pour y habiter à titre de résidence principale
- Acheter un bien neuf ou rénové par un organisme agréé
Voici les plafonds de ressources 2025 à ne pas dépasser (zone B1) :
- 1 personne : 31 280 €
- 2 personnes : 41 772 €
- 3 personnes : 50 233 €
Quels sont les avantages du bail réel solidaire ?
Le BRS a été conçu pour favoriser l’accession sociale à la propriété. Il présente plusieurs avantages concrets pour les ménages éligibles.
Un prix d’achat jusqu’à 35 % inférieur au marché
Vous n’achetez que le bâti, pas le terrain. Résultat : le prix au m² est en moyenne 25 à 35 % plus bas que pour un logement classique dans la même zone.
TVA réduite, PTZ et exonérations fiscales
Le logement en BRS est éligible à la TVA à 5,5 %, au prêt à taux zéro (PTZ) et parfois à une exonération partielle de taxe foncière, selon la commune.
Un logement neuf dans un quartier attractif
En achetant neuf, vous bénéficiez d’un bien aux dernières normes énergétiques, sans travaux à prévoir. Et souvent dans des zones urbaines tendues, autrement inaccessibles à prix normal.
Une revente encadrée mais sécurisée
Le prix de revente est plafonné pour garantir l’accessibilité à d’autres ménages. L’OFS peut même racheter le bien si vous ne trouvez pas d’acquéreur dans l’année.
Quels sont les inconvénients du bail réel solidaire ?
Le BRS ne convient pas à tous les profils. Il limite les stratégies patrimoniales classiques.
Pas ou peu de plus-value à la revente
Le prix de revente est encadré. Vous ne pouvez pas profiter de la hausse du marché. Dans certains cas, vous revendez au prix d’achat ajusté d’un indice (IRL ou ICC).
Des plafonds de ressources stricts
Les plafonds excluent les revenus confortables. Exemple : un couple sans enfant dans la zone B1 doit gagner moins de 41 772 € par an.
Une redevance mensuelle à verser à l’OFS
Vous payez une redevance pour le terrain (entre 1 € et 4 € du m²/mois), en plus de votre crédit. Cela peut représenter plus de 100 € par mois sur un T3.
Moins de liberté sur l’usage du bien
Impossible de louer librement, de transformer ou revendre comme bon vous semble. Le BRS impose des contraintes contractuelles sur toute la durée du bail (jusqu’à 99 ans).
Est-ce un bon choix pour investir ?
Non. Le BRS est un dispositif d’accession à la propriété, pas un outil d’investissement locatif. Vous ne pouvez ni le louer librement ni en tirer de plus-value. Ce n’est pas adapté aux investisseurs.
Exemples chiffrés : que gagne-t-on réellement avec un BRS ?
| |
Achat classique |
Achat en BRS |
|
Prix logement neuf |
250 000 € |
170 000 € |
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TVA |
20 % soit 41 667 € |
5,5 % soit 8 860 € |
|
Apport perso |
25 000 € |
15 000 € |
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Mensualité (hors redevance) |
~1 100 €/mois |
~750 €/mois |
|
Redevance terrain |
0 € |
100 €/mois |
Résultat : vous économisez environ 300 €/mois et vous avez besoin de moins d’apport pour devenir propriétaire.
Peut-on louer un bien acheté en BRS ?
Non, sauf exception. Le bien doit être occupé à titre de résidence principale par l’acheteur. En cas d’absence temporaire (mutation, etc.), une location encadrée peut être autorisée par l’OFS, mais jamais en meublé saisonnier ni Airbnb.
Puis-je faire des travaux dans mon logement en BRS ?
Oui, mais vous devez obtenir l’accord préalable de l’OFS. Pour les travaux lourds (agrandissement, changement de destination), cet accord est obligatoire. En pratique, vous pouvez faire des aménagements intérieurs simples sans autorisation.
À quoi faut-il faire attention avant de signer ?
- Lisez bien les conditions de revente : vous ne pourrez pas fixer librement votre prix
- Estimez la redevance + charges dans votre budget mensuel
- Vérifiez que l’OFS est agréé et que le contrat est conforme à la loi ALUR
- Anticipez votre projet de vie : si vous souhaitez déménager souvent ou investir, ce n’est pas la meilleure option
Investir dans l’ancien vous aide à faire le bon choix
Le BRS peut être une solution pertinente pour devenir propriétaire, mais pas pour investir dans l'immobilier locatif. Nos experts peuvent vous orienter vers les meilleurs dispositifs pour investir selon votre profil, vos ressources et vos objectifs.
