Le bail de location est un contrat qui formalise la relation entre bailleur et locataire, en précisant les droits et obligations de chacun.
Encore faut-il savoir quel type de bail utiliser, quelles mentions inclure, quels documents annexer, et comment le signer dans les règles.
Ce guide pratique vous accompagne pas à pas pour rédiger un bail conforme à la loi, que vous louiez un logement vide, meublé ou en bail mobilité.
À quoi sert un bail de location ?
Le bail de location est un document indispensable à toute mise en location d'un logement. Il encadre les relations entre le propriétaire (bailleur) et le locataire et définit les droits et les devoirs de chacun.
Ce contrat écrit a une valeur juridique : en cas de litige, il constitue la preuve des engagements pris par les deux parties.
Quels sont les types de baux selon le bien loué ?
En fonction du type de logement et du profil du locataire, plusieurs baux sont prévus par la loi :
- Le bail de location nue. Ce contrat concerne les résidences principales louées non meublées. Il est conclu pour une durée minimale de 3 ans si le bailleur est une personne physique, ou 6 ans s’il s’agit d’une personne morale (comme une SCI). C’est le bail le plus courant, apprécié pour sa stabilité locative.
- Le bail de location meublée. Il s’applique aux logements équipés du mobilier nécessaire pour une occupation immédiate (lit, table, vaisselle, etc.). Ce bail est signé pour une durée de 1 an, renouvelable tacitement. Pour les étudiants, la durée peut être réduite à 9 mois, sans reconduction automatique.
- Le bail mobilité. Introduit par la loi ELAN, ce contrat est destiné aux personnes en situation temporaire : formation, mutation professionnelle, stage, service civique… Il est conclu pour une durée de 1 à 10 mois, sans dépôt de garantie ni reconduction possible. Ce bail souple répond aux besoins des locataires de passage et séduit les propriétaires souhaitant conserver une certaine flexibilité.
Les baux commerciaux ou professionnels répondent à d'autres règles et ne sont pas abordés ici.
Comment rédiger un bail de location ?
La rédaction d’un bail de location doit obéir à des règles spécifiques pour être juridiquement valide et prévenir tout litige. Voici les éléments clés à respecter pour établir un contrat conforme à la loi.
Les mentions obligatoires
Pour être juridiquement valide, tout bail de location doit contenir les éléments suivants :
- L'identité complète du bailleur et du locataire : noms, prénoms, adresses, et éventuellement les coordonnées de la personne mandatée pour gérer le bien.
- La description précise du logement : adresse, superficie (selon la loi Boutin pour une résidence principale), nombre de pièces, et équipements fournis (meubles, électroménager, installations sanitaires, etc.).
- Le montant du loyer et des charges : précisez si les charges sont forfaitaires ou régularisées sur justificatifs, ainsi que les modalités de paiement (mensuel, trimestriel…).
- La durée du bail : en fonction du type de location (3 ans pour un logement nu, 1 an en meublé, 9 mois pour un étudiant, etc.).
- Les modalités de révision du loyer : indexation annuelle sur l’IRL (indice de référence des loyers), date de révision, conditions.
- Le montant du dépôt de garantie : généralement un mois de loyer hors charges pour une location nue, deux mois en meublé, avec les modalités de restitution.
Les documents à annexer
En complément des mentions obligatoires, plusieurs documents doivent être annexés au bail afin de garantir l'information du locataire et la conformité du contrat aux exigences légales. Ces annexes permettent de sécuriser la relation locative dès la signature.
Le bail doit être accompagné des documents suivants :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE). Celui-ci informe sur la consommation d’énergie du logement et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre.
- L’état des risques et pollutions (ERP). Ce document indique si le bien est situé dans une zone exposée à des risques naturels, miniers ou technologiques.
- La surface habitable selon la loi Boutin. Obligatoire pour les résidences principales, elle précise la superficie habitable du logement loué.
- L’état des lieux d’entrée. Établi de manière contradictoire lors de la remise des clés, il décrit l’état du logement et servira de référence à la sortie.
- La notice d’information. Elle rappelle les droits et devoirs respectifs du bailleur et du locataire, conformément à la loi ALUR.
Ces annexes doivent être jointes au contrat dès sa signature pour éviter toute contestation future.
Faut-il un modèle type ?
Oui. Depuis la loi Alur, l’utilisation d’un modèle de bail type est obligatoire pour les logements loués à titre de résidence principale.
Le propriétaire peut y ajouter des clauses particulières, à condition qu’elles respectent la législation (ex. : interdiction de fumer, détention d’animaux, etc.).
Comment signer un bail de location ?
La signature du bail peut se faire de manière manuscrite ou électronique, les deux étant juridiquement valables.
Pour la signature manuscrite, il suffit que les deux parties signent le contrat en présence l'une de l'autre ou via l'échange postal.
La signature électronique, souvent facilitée par des plateformes spécialisées, offre plus de praticité et est également reconnue par la loi, à condition de respecter les normes de sécurité.
Quant à la remise du contrat signé, elle peut se faire en main propre, par courrier ou via plateforme de signature électronique, selon les préférences des parties.
Peut-on rédiger un bail sans passer par une agence ?
Oui, un propriétaire peut rédiger son bail en direct, sans passer par une agence, à condition de respecter les modèles légaux en vigueur. Il faut cependant veiller à inclure toutes les mentions obligatoires et s'assurer que le contrat est conforme à la loi.
Cependant, il peut être judicieux de se faire accompagner dans les situations suivantes :
- Plusieurs biens en location pour éviter les erreurs et optimiser la gestion des contrats.
- Montage fiscal complexe si la situation fiscale du propriétaire le nécessite (par exemple, dans le cadre d’une SCI).
- Mise en location à distance pour faciliter la gestion administrative lorsque le bien n’est pas situé près du propriétaire.
Modèle de bail de location
Entre les soussignés :
Le bailleur :
- Nom : [Nom du bailleur]
- Prénom : [Prénom du bailleur]
- Adresse : [Adresse du bailleur]
- Téléphone : [Numéro de téléphone]
- E-mail : [Adresse e-mail]
Et
Le locataire :
- Nom : [Nom du locataire]
- Prénom : [Prénom du locataire]
- Adresse actuelle : [Adresse du locataire]
- Téléphone : [Numéro de téléphone]
- E-mail : [Adresse e-mail]
1. Désignation du logement
Le bailleur loue au locataire le logement situé à :
Adresse complète : [Adresse du logement]
Le logement est destiné à un usage exclusif d’habitation principale.
- Surface habitable (loi Boutin) : [ex. 52 m²]
- Nombre de pièces principales : [ex. 2 pièces]
2. Durée du bail
Le présent bail est conclu pour une durée de 3 ans à compter du [date d’entrée dans les lieux], renouvelable tacitement.
3. Loyer et charges
- Loyer mensuel hors charges : [ex. 650 €]
- Charges mensuelles : [ex. 60 €]
(Forfaitaires / Provisions avec régularisation annuelle) - Montant total mensuel : [ex. 710 €]
Le loyer est payable mensuellement, au plus tard le [ex. 5 du mois], par [prélèvement / virement / chèque].
4. Révision du loyer
Le loyer pourra être révisé chaque année à la date anniversaire du contrat, selon la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’INSEE au [préciser trimestre de référence].
5. Dépôt de garantie
Le locataire verse à la signature du présent contrat un dépôt de garantie d’un montant de [ex. 650 €], équivalent à un mois de loyer hors charges.
6. État des lieux
Un état des lieux d’entrée est établi de manière contradictoire et signé par les deux parties à la remise des clés.
Un état des lieux de sortie sera établi selon les mêmes modalités.
7. Clauses particulières
- Le logement est non-fumeur / fumeur autorisé (à préciser).
- Les animaux sont autorisés / interdits (à préciser).
- Le locataire s'engage à souscrire une assurance habitation couvrant les risques locatifs.
8. Annexes obligatoires
Sont annexés au présent contrat :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
- L’état des risques et pollutions (ERP)
- Le relevé de surface habitable (loi Boutin)
- L’état des lieux d’entrée
- La notice d'information sur les droits et obligations des parties
- Le cas échéant, diagnostics plomb, amiante, électricité/gaz
Fait à [lieu], le [date]
En deux exemplaires originaux.
Signature du bailleur
(Signature précédée de la mention « Lu et approuvé »)
Signature du locataire
(Signature précédée de la mention « Lu et approuvé »)
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Rédiger un bail de location est une étape incontournable pour sécuriser la relation entre bailleur et locataire. En respectant le cadre légal et en utilisant un modèle conforme, vous vous protégez juridiquement tout en garantissant un cadre clair à votre locataire. Que vous choisissiez la location vide, meublée ou sous un bail mobilité, vous devez bien comprendre vos obligations. Et si vous souhaitez gagner du temps et louer en toute sérénité, Investir dans l’ancien vous accompagne à chaque étape de votre projet locatif.
