Comme beaucoup de Français, vous êtes attiré par l’immobilier ?
L’investissement locatif a le vent en poupe et se révèle être un mode d’épargne
très lucratif, générant par ailleurs un revenu d’appoint. La demande en
logements est constante et, pour peu que vous choisissiez judicieusement votre
bien, vous pouvez vous attendre à de bons profits. Mais cela implique
d’investir des sommes importantes et beaucoup de temps. Néanmoins, il y a moyen
d’acquérir des biens immobiliers à plusieurs, en s’associant. Vous pouvez par
exemple investir en SCI (Société Civile Immobilière). Cela vous permettra de
vous lancer dans l’immobilier de rendement avec un budget moindre et en n’étant
pas seul. Nous allons vous parler ici des avantages et inconvénients de ce mode
d’investissement immobilier, en toute transparence. 
Investir en SCI ou l’investissement locatif à plusieurs
Une SCI, c’est un regroupement d’au moins deux associés, personnes physiques ou morales. L’objet de cette association est la gestion et l’exploitation de biens immobiliers. Le parc immobilier possédé par la SCI est divisé en parts, détenues par les associés au prorata des sommes investies. Elle est particulièrement adaptée pour les achats familiaux, car elle permet une transmission patrimoniale simplifiée.
Investir en SCI : les avantages
Si vous êtes intéressé par l’investissement locatif, créer une SCI revêt plusieurs intérêts. En résumé, cela permet de se constituer un revenu d’appoint sans supporter les charges d’une location classique.
La possibilité d’acheter à plusieurs
En famille, entre concubins, entre amis, pour conserver un patrimoine et le transmettre aisément, de multiples raisons peuvent pousser à investir en SCI. Cela permet de contourner avantageusement certains obstacles légaux. Le fait de posséder un bien commun lorsque l’on n’est pas marié, l’indivision entre héritiers, notamment.
Un investissement moins coûteux
L’acquisition d’un bien immobilier est coûteuse. Il est donc nécessaire de posséder un capital important ou d’emprunter une somme conséquente. Investir en SCI permet de répartir le coût de l’achat entre les différents investisseurs, ce qui est plus confortable. Et comme elle est à capital libre, vous augmentez celui-ci comme bon vous semble.
Une gestion simplifiée
Posséder un bien immobilier locatif implique d’investir du temps. Il est nécessaire de trouver des locataires, s’occuper des aspects administratifs, encaisser les loyers, effectuer les éventuels travaux et l’entretien. Voire gérer les impayés de loyers. Rien de tout cela avec la SCI ! Un gérant est mandaté, et c’est celui-ci qui s’occupe de tous les aspects liés à la location. C’est également lui qui reverse le loyer à chaque propriétaire en fonction de ses parts.
Un patrimoine haut de gamme
Une SCI n’est pas forcément fixe. Elle peut augmenter son patrimoine, en fonction des aspirations des différents investisseurs. Vous pouvez donc vous retrouver propriétaire d’un parc immobilier complet et diversifié. Celui-ci comprendra éventuellement des biens de haut standing qu’il vous serait impossible d’acquérir seul. Il en résultera bien sûr des revenus plus importants.
Le choix de la fiscalité
L’investissement locatif en SCI permet également de choisir son régime fiscal. C’est-à-dire, l’IR (impôt sur le revenu) ou l’IS (impôt sur les sociétés).
SCI imposée à l’IR
Chaque investisseur est imposé à l’IR, et les règles fiscales applicables sont celles des revenus fonciers. La société, elle, n’est redevable ni de l’impôt sur les résultats ni des plus-values de cession de biens immobiliers.
Certaines charges sont déductibles. Il s’agit :
● Des travaux d’entretien et deréparation,
● Des primes d’assurance,
● Des provisions pour charges de copropriété,
● Des frais de gestion,
● De la taxe foncière et assimilée,
● Des intérêts d’emprunt,
● Des travaux d’amélioration autres que les travaux de construction ou d’agrandissement.
Les associés bénéficient d’un abattement sur la plus-value immobilière en fonction du nombre d’années de détention du bien :
Impôt sur le revenu : abattement progressif de la plus-value à compter de la 6e année et exonération totale au-delà de 22 ans.
Prélèvements sociaux : abattement progressif à compter de la 6e année et exonération totale au-delà de 30 ans de détention.
En revanche, si les associés sont des personnes morales, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique.
En cas d’absence de bénéfices, il est possible d’imputer le déficit foncier sur les revenus des dix années qui suivent.
SCI imposée à l’IS
C’est la SCI elle-même qui est imposée dans ce cas.
Des déductions du résultat imposable sont appliquées sur :
● Les frais d’acquisition
● Les charges engagées pour la société,
● L’amortissement du bien immobilier.
L’associé lui-même n’est imposé à l’IS qu’en cas de versement de dividendes.
Investissement locatif en SCI : les inconvénients
Investir en SCI ne présente pas que des avantages, ce serait trop beau ! Il convient donc, avant de s’engager, de bien peser le pour et le contre afin de faire son choix en connaissance de cause. Entre complexité administrative et lourdes responsabilités, il faut être sûr de soi.
La constitution de la SCI, un processus compliqué
Comme pour toute société, la procédure de création d’une SCI nécessite de suivre un parcours légal long et complexe. Pour l’immatriculer au RCS (le registre du commerce et des sociétés) et obtenir l’extrait de Kbis auprès du greffe du tribunal de Commerce, il faut :
● Rédiger et signer des statuts (comportant un certain nombre de mentions obligatoires),
● Apporter le capital,
● Remplir le formulaire M0 société civile,
● Effectuer la publication d’une annonce légale,
● Établir et réunir plusieurs documents administratifs : justificatifs, attestations.
Et seulement alors, vous pourrez déposer le dossier au greffe du tribunal de Commerce.
La gestion doit être rigoureuse
La SCI doit tenir une comptabilité. Si elle est soumise à l’impôt sur le revenu, une comptabilité de trésorerie suffira. Mais si c’est l’IS qui est choisi, il sera nécessaire de tenir une comptabilité commerciale complète.
N’oublions pas non plus l’organisation d’une assemblée générale, nécessaire pour faire statuer les comptes par les sociétaires. Quel que soit le régime d’imposition, une déclaration de résultats devra être adressée aux services fiscaux.
Dans tous les cas, il est généralement fait appel à un expert-comptable, ce qui génère des frais supplémentaires.
Les associés ont une responsabilité illimitée
Une SCI rapporte de l’argent. Ou au moins, elle est créée dans ce but. Il convient d’être vigilants, car, dans le cas contraire, votre responsabilité sera totale. En clair, en cas de difficultés, votre patrimoine personnel peut servir à rembourser les créanciers. Modérons nos propos en précisant que cela ne peut arriver qu’après échec d’une action à l’encontre de la SCI, premièrement. Et deuxièmement, que c’est bien sûr au prorata de votre participation au capital de la société.
La SCI, une vraie bonne idée ?
Dans l’ensemble, nous répondrons par l’affirmative. Car, une fois les inconvénients connus et contrôlés, investir en SCI offre beaucoup plus de latitude et de perspectives qu’un investissement locatif classique. Les tracasseries initiales seront compensées ensuite par une répartition des tâches de gestion. Quant aux risques encourus par les associés, ils peuvent être largement réduits par une étude initiale sérieuse et complète, permettant de constituer un parc immobilier sûr et rentable.
