Un bail, également appelé contrat de location, et c’est ce qui lie un propriétaire et un locataire. Plusieurs possibilités existent : il est possible de louer un logement vide ou meublé. Selon les cas, les conditions et les obligations des deux parties diffèrent.
C’est pourquoi il est important de connaître les différences entre ces divers types de baux en ce qui concerne les durées des baux et des préavis, la fiscalité et les dépôts de garantie. En effet, chaque type de bail a sa spécificité, ses conditions et ses obligations.
Selon la situation du locataire, il peut être judicieux, dans le cas d’un logement meublé, d’opter pour un bail mobilité qui est un système assez récent et nouveau dans le domaine de l’immobilier.
Bail habitation vide
Durée du bail et conditions de préavis
Si lors de la location le logement est vide alors le bail devra être d’une durée de 3 ans renouvelable. Le renouvellement du bail se fait automatiquement si aucune des deux parties n’exprime la volonté d’y mettre fin.
Cependant, si le locataire ou le propriétaire désire rompre le bail, il y a des délais de préavis à respecter. En effet, le propriétaire devra prévenir son locataire de son désir de ne pas renouveler le bail au minimum 6 mois avant la date de fin du bail (attention, il est interdit de rompre le contrat de location d’un coup en cours de bail pour commencer une nouvelle location).
Le locataire, quant à lui, doit prévenir le propriétaire de son intention de partir au minimum 3 mois avant la fin du bail (dans certaines régions géographiques où le marché est dit tendu, ce délai est réduit à 1 mois).
Dépôt de garantie
En tant que propriétaire, vous avez le droit de demander un dépôt de garantie à votre locataire afin de vous prémunir contre d’éventuels défauts de paiement futurs de votre locataire (comme des loyers impayés).
Cependant, le dépôt de garantie ne doit pas être supérieur au montant d’un mois de loyer (hors charges) dans le cas d’un bail d’habitation d’un logement vide. Ce dépôt de garantie communément appelé caution doit être rendu au locataire à la fin du bail si ce dernier n’a eu aucun manquement de paiements et si aucune dégradation n’a été faite dans le logement.
Fiscalité
Lorsque vous louez un logement vide en tant que loueur non professionnel, les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu si les revenus perçus sont inférieurs à 15 000€ vous dépendrez du régime micro foncier (sauf dans le cas où le bâtiment est considéré comme monument historique ou s’il est en secteur sauvegardé par exemple). Vous pouvez aussi choisir de dépendre du régime réel. Cette décision est irrévocable pendant 3 ans.
Si les revenus perçus sont supérieurs à 15 000€, il faut en plus faire une déclaration de revenus fonciers (déclaration n° 2044) en plus de la déclaration de revenus classique (déclaration n° 2042). Ces déclarations sont faisables en ligne sur le site des impôts.
Bail d'habitation meublé
Durée du bail et condition de préavis
Dans le cas où le logement serait loué meublé, la durée du bail est de 1 an minimum ou de 9 mois si le locataire est étudiant. De même que pour un logement vide, il est renouvelable automatiquement sauf si l’une des deux parties exprime sa volonté d’y mettre fin en suivant les délais impartis. Le propriétaire doit prévenir son locataire 3 mois minimum avant la fin du bail, alors que le locataire quant à lui doit prévenir son bailleur 1 mois minimum avant la date d’échéance du bail.
Dans le cas d’une location meublée, le bail doit obligatoirement contenir les informations sur l’ameublement du logement. Depuis août 2015, le logement loué meublé doit disposer de :
- Literie (couette ou couverture)
- Volets ou rideaux dans les chambres
- Plaques de cuisson ou four micro-ondes
- Un réfrigérateur
- Un congélateur ou un compartiment réfrigéré dans le réfrigérateur
- Suffisamment de vaisselle pour que les locataires puissent prendre leurs repas
- Ustensiles de cuisine
- Une table et des chaises
- Des étagères de rangement
- Des luminaires
- Du matériel d’entretien adapté au logement (balai pour carrelage, aspirateur pour la moquette…)
Dépôt de garantie
Si le logement est loué meublé, le bailleur peut demander un dépôt de garantie équivalent à 2 mois de loyers (hors charges) maximum.
Fiscalité
Les loyers perçus doivent être déclarés dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) de votre déclaration d’impôt sur le revenu.
Bail Mobilité
Créé après la loi ELAN du 23 novembre 2018, le bail mobilité qui concerne forcément un logement meublé, présente quelques différences avec les deux baux précédents.
Durée du bail et conditions de préavis
Le bail mobilité a une durée allant de 1 à 10 mois et n’est pas renouvelable. Le propriétaire peut mettre fin au bail en invoquant un motif légitime. Si le locataire souhaite partir, il doit prévenir le bailleur minimum 1 mois à l’avance.
Le bail mobilité ne s’applique que si lors de la signature le locataire se trouve dans l’une des situations suivantes :
- Formation professionnelle
- Études supérieures
- Contrat d’apprentissage
- Stage
- Engagement volontaire dans le service civique
- Mutation professionnelle
- Mission temporaire dans le cadre de l’activité professionnelle
Dépôt de garantie
Dans le cadre d’un bail de mobilité, il est interdit au bailleur de demander un dépôt de garantie au locataire. Cependant, il a le droit de demander une caution c’est-à-dire une personne physique qui se porte garante en cas de manquements du locataire.
Fiscalité
Les loyers perçus dans le cadre d’un bail mobilité sont soumis à l’impôt sur le revenu et doivent donc être déclarés dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) de la déclaration n° 2042.
Avant de louer un bien, il est important de bien définir dans quelle catégorie celui-ci se trouve afin d’être en règle avec les différentes lois en matière de location et de fiscalité.
