Depuis la loi Alur, les loyers sont encadrés dans plusieurs villes françaises. Pourtant, un propriétaire peut parfois appliquer un complément de loyer, sous conditions strictes.
En 2025, la réglementation se renforce : voici ce qu’il faut savoir. Les experts d’Investir dans l’ancien ont fait le point pour vous :
- ⚖️ Le complément de loyer est encadré : vous ne pouvez l’ajouter que dans certaines villes tendues (Paris, Lyon, Lille, etc.) et pour des baux signés après juillet 2019.
- 🏡 Il est réservé aux logements avec des atouts exceptionnels : grande terrasse, vue dégagée, prestations rares… mais pas de DPE F ou G, ni de toilettes sur le palier.
- 💰 Il s’ajoute au loyer de base dans la limite du loyer de référence majoré, consultable via arrêté préfectoral.
- 📄 Il doit être clairement précisé dans le bail : montant, justification et loyer de référence.
- 📷 Ajoutez une photo dans l’état des lieux pour renforcer la justification (vue, terrasse…).
- 📬 Le locataire peut contester dans les 3 mois : via la Commission de Conciliation, voire le tribunal si besoin.
- 📉 Sanctions possibles pour le bailleur : annulation, remboursement et amendes si mauvaise foi.
- 🔄 À ne pas confondre avec l’IRL : le complément s’applique à la signature, l’IRL chaque année.
- 📌 En 2025, de nouvelles villes pourraient intégrer le dispositif : Marseille, Nice, IDF…
- 🤝 Investir dans l’ancien vous accompagne : sélection de biens, rédaction de bail, optimisation fiscale et accompagnement juridique.
⚖️ Définition et cadre légal
Qu’est-ce qu’un complément de loyer ?
Le complément de loyer est un montant supplémentaire que le bailleur peut ajouter au loyer de base lorsqu’il loue un bien dans une zone d'encadrement des loyers. Il ne concerne que les baux signés après le 1er juillet 2019 (loi ELAN) dans certaines villes tendues.
Où s’applique-t-il ?
En 2025, l’encadrement des loyers avec possibilité de complément s’applique notamment à :
- Paris
- Lyon et Villeurbanne
- Lille, Hellemmes, Lomme
- Montpellier
- Plaine Commune, Est Ensemble, Bordeaux et bientôt Marseille
🏡 Dans quels cas est-il autorisé ?
Le propriétaire peut ajouter un complément uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles.
Les conditions valides :
✅ Vue dégagée (ex. : Tour Eiffel)
✅ Terrasse > 15 m²
✅ Prestations rares (sauna, jardin privatif, etc.)
✅ Étage élevé avec ascenseur dans un immeuble ancien
Les exclusions formelles :
❌ Diagnostic DPE F ou G
❌ Toilettes ou douche sur le palier
❌ Surface < 9 m²
❌ Parties communes dégradées
⚠️ Une simple rénovation ou un bon emplacement ne suffit pas.
💰 Comment le calculer ?
Le calcul du complément commence par connaître le loyer de référence majoré dans votre secteur, fixé par arrêté préfectoral.
Exemple à Paris 15e en 2025 (location vide) :
- Loyer de référence majoré : 28,80 €/m²
- Surface : 30 m²
➡️ Loyer maximum sans complément : 864 €/mois
Si l’appartement dispose d’une terrasse de 20 m² avec vue dégagée, un complément de +80 à +150 € peut être envisagé, selon la justification.
💡 Les ajustements doivent rester proportionnés. En cas de litige, c’est au propriétaire de prouver la valeur ajoutée.
✍️ Comment le justifier dans le bail ?
Le complément de loyer doit figurer clairement dans le contrat de location, dès la signature.
Mentions obligatoires :
- Montant exact du complément
- Description précise des caractéristiques justifiant ce complément
- Loyer de référence majoré applicable
🎯 Astuce : ajoutez une photo de l’élément valorisé (vue, terrasse…) à l’état des lieux pour appuyer la justification.
🛑 Quels sont les recours en cas d’abus ?
Le locataire a 3 mois après la signature du bail pour contester le complément devant la Commission Départementale de Conciliation (CDC).
Étapes :
- Lettre recommandée au bailleur avec demande de révision
- Saisine de la CDC si refus
- Si désaccord persistant → Tribunal judiciaire
⛔ Risques pour le bailleur :
- Annulation du complément
- Remboursement des trop-perçus
- Sanctions financières possibles si mauvaise foi
📈 Complément de loyer ou IRL : que choisir ?
Beaucoup confondent complément de loyer et indexation IRL (Indice de Référence des Loyers).
Voici les différences principales :
|
Critère |
Complément de loyer |
IRL |
|
📍 Zones concernées |
Zones tendues encadrées |
Partout |
|
🏗️ Ajout possible |
À la signature uniquement |
Chaque année |
|
🧾 Justification requise |
Oui, très précise |
Non |
|
🔄 Cumulable ? |
Oui, mais avec limites |
Oui |
👀 On ne peut pas ajouter de complément en cours de bail. C’est à l’entrée uniquement.
📅 À retenir en 2025
Les règles évoluent régulièrement. Voici ce qu’il faut vérifier avant de fixer un complément :
- ✅ Le logement est en zone encadrée
- ✅ Le DPE est A à E
- ✅ Le loyer est inférieur ou égal au loyer de référence majoré
- ✅ Le complément est clairement motivé et écrit dans le bail
- ✅ Vous êtes prêt à le défendre en cas de contestation
🆕 En 2025, Marseille, Nice et plusieurs agglos d’Île-de-France sont à l’étude pour intégrer le dispositif.
❓ FAQ
Peut-on ajouter un complément à tout moment ?
❌ Non. C’est uniquement au moment de la signature du bail.
Est-ce légal pour un studio rénové ?
Seulement si le studio a un atout exceptionnel (ex : rooftop, jacuzzi, etc.).
Et si le locataire ne paie pas ?
Le complément n’est pas prioritaire dans les poursuites. Les aides comme l’APL ne le couvrent pas.
Est-ce légal pour un balcon ?
✅ Oui si le balcon est très grand et rare dans le quartier. Sinon, cela ne justifie pas à lui seul un complément.
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- 📄 Rédaction de bail conforme (avec ou sans complément)
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