Bail de location nue : tout comprendre + modèle à copier coller

La location nue reste en 2025 l'un modes de location les plus prisés par les investisseurs immobiliers.

Contrairement à la location meublée, elle repose sur un engagement plus long et des obligations spécifiques, aussi bien pour le bailleur que pour le locataire.

Encadré par la loi ALUR et d'autres réformes récentes, le bail de location nue est strictement réglementé en matière de durée, de résiliation, d'obligations légales et de fiscalité.

Ce guide vous présente tout ce qu’il faut savoir sur le sujet.

Modèle de bail de location nue à copier-coller

Bail de location nue

Entre les soussignés :

Bailleur :

• Nom : [Nom du bailleur]
• Adresse : [Adresse du bailleur]
• Téléphone : [Numéro du bailleur]
• E-mail : [Adresse e-mail du bailleur]

Locataire :

• Nom : [Nom du locataire]
• Adresse actuelle : [Adresse du locataire]
• Téléphone : [Numéro du locataire]
• E-mail : [Adresse e-mail du locataire]

Logement loué :

• Adresse : [Adresse complète du logement]
• Type de logement : [Appartement / Maison]
• Surface habitable : [Surface en m²]

Durée du bail :
Le présent bail est conclu pour une durée de 3 ans à compter du [Date de début du bail].

À l’issue de cette période, le bail sera renouvelé tacitement pour une durée équivalente, sauf notification contraire dans les délais légaux.

Loyer et charges :

• Montant du loyer mensuel hors charges : [Montant] €
• Montant des charges mensuelles : [Montant] €
• Modalités de paiement : [Préciser les modalités de paiement]

Dépôt de garantie :
Un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer hors charges, soit [Montant] €, est versé à la signature du bail.

État des lieux :
Un état des lieux contradictoire est établi lors de l’entrée dans les lieux et lors du départ du locataire.

Annexes obligatoires :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE)
  
  
• Diagnostic plomb (si applicable)
  
  
• Diagnostic électricité et gaz (si applicable)
  
  
• État des risques et pollutions (ERP)
  
  
• Notice d'information sur les droits et obligations des locataires et bailleurs
  
  

Clauses particulières (le cas échéant) :
[Insérer ici toute clause spécifique]

Fait en deux exemplaires originaux, à [Ville], le [Date].

Signatures :
Le bailleur : [Signature]
Le locataire : [Signature]

Qu’est-ce qu’un bail de location nue ?

Un bail de location nue concerne un logement non meublé, destiné principalement à devenir la résidence principale du locataire.

Contrairement à la location meublée, ici, le logement doit être loué sans équipements essentiels. La cuisine, la literie, les meubles de rangement ou encore l’électroménager ne sont pas obligatoirement fournis.

La location nue implique aussi un engagement plus long, tant pour le bailleur que pour le locataire, ce qui en fait une formule appréciée pour sa stabilité.

Quelle est la durée d’un bail de location nue ?

Encadrée par la loi, la durée du bail en location nue garantit une certaine stabilité aussi bien pour le bailleur que pour le locataire.

En règle générale, le contrat est conclu pour plusieurs années, mais certaines exceptions permettent d’adapter sa durée à des situations particulières.

La règle générale : 3 ans renouvelables

Dans la plupart des cas, le bail est signé pour une durée de 3 ans. À l’issue de cette période, le contrat est automatiquement reconduit pour 3 ans supplémentaires, sauf si le bailleur ou le locataire donne congé dans les délais légaux.

Si le propriétaire est une personne morale (comme une société civile immobilière non familiale), la durée initiale du bail passe à 6 ans.

La durée peut-être réduite dans certains cas

Si la règle générale impose un bail d’une durée minimale de trois ans, la loi autorise exceptionnellement la conclusion d’un bail plus court, limité à un an.

Cette possibilité est réservée aux bailleurs personnes physiques qui prévoient de récupérer leur bien pour un motif personnel ou professionnel clairement établi.

Parmi les situations justifiant une durée réduite, on peut citer :

• Le retour d’expatriation

• La cessation d’activité professionnelle avec volonté de réintégrer le logement

• La nécessité d’y loger un membre de sa famille.

Pour être valable, cette intention doit être exprimée de manière explicite dès la signature du contrat de location.

Elle doit également être justifiée par un document écrit annexé au bail, précisant la nature du projet de reprise et les circonstances qui l’entourent.

À l’issue de cette période d’un an, si le bailleur ne reprend pas le logement comme prévu, le contrat peut être renouvelé pour une durée classique de trois ans, sauf accord différent entre les parties.

Cette dérogation reste encadrée strictement afin de protéger les droits du locataire et éviter tout abus.

Le renouvellement ou la résiliation

À l’issue du bail, celui-ci est automatiquement reconduit pour une durée équivalente si aucune des parties ne manifeste son souhait d’y mettre fin. La résiliation du bail est cependant encadrée par des règles strictes de préavis.

Le bailleur doit notifier son intention de ne pas renouveler le bail au moins six mois avant l’échéance du contrat.

Cette résiliation doit être justifiée par un motif légitime :

• La reprise du logement pour y habiter ou y loger un proche 
• La vente du bien
• Tout autre motif sérieux (manquement grave du locataire à ses obligations par exemple).

Le locataire, de son côté, peut quitter le logement à tout moment, sous réserve de respecter un préavis de trois mois. 

Ce délai peut être réduit à un mois dans certains cas spécifiques : 

• Mutation professionnelle

• Perte d’emploi

• Obtention d’un premier emploi

• Si le logement est situé en zone tendue.

 Le respect des délais et des formes (notification par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé) est essentiel pour que la résiliation soit valable.

Quelles sont les obligations du bailleur en location nue ?

Le bailleur a l’obligation de respecter plusieurs règles essentielles pour proposer une location vide conforme à la législation.

Un logement décent et en bon état

Le propriétaire doit louer un bien respectant les critères de décence conformément au décret N° 2002-120 du 30 janvier 2002 (surface minimale, absence de risques pour la sécurité ou la santé, équipements de base en état de fonctionnement).

Il doit aussi fournir plusieurs diagnostics techniques au locataire, notamment :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Diagnostic plomb (pour les logements construits avant 1949)
• Diagnostic électricité et gaz (installations de plus de 15 ans)
• État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)

Fournir un contrat écrit conforme à la loi ALUR

Le bail doit respecter un modèle-type fixé par la loi ALUR. Il doit obligatoirement comprendre :

• L’état des lieux d’entrée (et de sortie en fin de bail)

• Le montant du loyer et des charges

• Le montant du dépôt de garantie (équivalent à un mois de loyer hors charges)

• Les informations sur les droits et obligations de chaque partie
• Les éventuelles annexes obligatoires (diagnostics, notice informative, etc.)

L’entretien et les réparations

La répartition des responsabilités est claire :

• Le locataire prend en charge l’entretien courant du logement, ce qui inclut les menues réparations et les remplacements d’éléments d’usage (joints, robinetterie, ampoules, entretien du jardin, etc.). Il doit maintenir le logement en bon état pendant toute la durée du bail.
  
  
• Le bailleur reste responsable des grosses réparations, notamment celles liées à la solidité du bâtiment (toiture, ravalement de façade) ou aux équipements vétustes (chaudière hors d’usage, plomberie défectueuse). Il doit également s’assurer que le logement reste conforme aux critères de décence tout au long de la location.

Quelle est la fiscalité d’un bail de location nue ?

La location nue génère des revenus fonciers soumis à l'impôt. Selon le montant des loyers perçus et la situation du propriétaire, plusieurs régimes fiscaux peuvent s'appliquer.

Imposition au régime foncier

Les revenus issus de la location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Deux régimes sont possibles :

• Micro-foncier : accessible si les recettes annuelles sont inférieures à 15 000 €. Il ouvre droit à un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus.
  
  
• Régime réel : disponible par option ou obligation si les recettes dépassent 15 000 €, ou sur choix du bailleur pour optimiser ses charges.

Régime réel : plus de déductions mais plus complexe

Le régime réel permet de déduire un grand nombre de charges :

• Travaux d’entretien et de réparation

• Intérêts d’emprunt

• Assurance propriétaire non occupant

• Taxe foncière

• Frais de gestion locative.

Cette option devient particulièrement intéressante si les charges sont élevées. Elle peut permettre de générer un déficit foncier imputable sur le revenu global (sous conditions).

Cas particuliers : SCI à l’IR ou bailleur non-résident

Si le propriétaire détient le bien via une SCI imposée à l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR), les revenus fonciers sont déclarés à titre personnel par les associés, proportionnellement à leur part.

Pour les non-résidents fiscaux français, les revenus fonciers restent imposables en France, avec application d’un taux minimum de 20 %, sauf convention internationale plus favorable.

Bail de location nue : quels avantages et inconvénients ?

Avant de choisir la location nue, vous devez en connaître les principaux avantages et limites, tant en termes de gestion que de rentabilité.

Les avantages pour le bailleur

La location nue présente plusieurs atouts pour les propriétaires, tant pour la sécurité de l’investissement que pour la simplicité de gestion au quotidien.

• Stabilité locative. Les locataires restent en moyenne plus longtemps qu’en meublé, ce qui limite les périodes de vacance.
  
  
• Gestion simplifiée. Il y a moins d’état des lieux de sortie, pas d’ameublement à fournir ou à entretenir.
  
  
• Frais réduits. En location nue, il n’y pas de rotation fréquente de locataires ni de remplacement de mobilier.

Les limites du bail nu

Malgré ses atouts, la location nue présente aussi des contraintes que vous devez connaître :

• Rentabilité moindre. Les loyers sont souvent plus bas que pour une location meublée.
  
  
• Optimisation fiscale limitée. L’abattement de 30 % (micro-foncier) est moins avantageux que celui de 50 % en meublé (micro-BIC).
  
  
• Révision des loyers encadrée. En dehors de certaines situations spécifiques (travaux importants, relocation après plus de 18 mois de vacance…), la revalorisation du loyer est strictement réglementée.

Peut-on faire de la location nue avec un investissement locatif ?

La location nue peut tout à fait s’inscrire dans une stratégie d’investissement locatif, à condition de bien cerner les profils de locataires visés et les objectifs patrimoniaux poursuivis.

Dans quels cas privilégier la location nue ?

La location nue se prête particulièrement bien aux situations suivantes :

• Les familles à la recherche de logements spacieux et vides pour s’installer durablement.
  
  
• Dans les quartiers résidentiels où la demande pour de la location meublée est plus faible.
  
  
• Pour les investissements patrimoniaux dans des zones à forte valeur ajoutée où l’objectif est plus de valoriser l’actif sur le long terme que de maximiser la rentabilité immédiate.

Comparaison avec la location meublée

Pour mieux évaluer les avantages et inconvénients de la location nue par rapport à la location meublée, voici un tableau récapitulatif des principales différences entre les deux régimes.

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La location nue séduit par sa stabilité, sa simplicité de gestion et sa sécurité pour les bailleurs.

Malgré une fiscalité moins avantageuse que celle du meublé, elle reste une option pertinente pour un investissement locatif sur le long terme.

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