Investir à Perpignan – Quartier Saint-Jacques : rentabilité, typologies, perspectives

Cœur historique de Perpignan, le quartier Saint-Jacques est aussi l’un des plus anciens de la ville. Marqué par son identité forte, ses ruelles étroites, ses immeubles anciens à rénover, il attire de plus en plus les investisseurs à la recherche de biens avec un fort potentiel de rendement locatif. Les prix au m² y sont parmi les plus bas de Perpignan, oscillant entre 700 et 1 200 €/m², offrant un levier d’entrée attractif pour un investissement dans l'ancien à forte rentabilité.

Pourquoi investir dans le quartier Saint-Jacques à Perpignan ?

Un quartier chargé d’histoire en pleine transformation

Saint-Jacques est un quartier emblématique, au passé médiéval riche, où la réhabilitation urbaine a commencé à s’imposer comme une priorité municipale. Malgré une réputation parfois négative, des opérations publiques de rénovation (via l’ANRU, l’ANAH et le Plan Action Cœur de Ville) cherchent à améliorer le cadre de vie, les logements et les circulations. Pour les investisseurs, cela représente une opportunité d’acheter bas et de valoriser sur le long terme, surtout avec un accompagnement public sur la rénovation.

Une forte demande locative ciblée

Le quartier attire une demande locative captive, avec une population en majorité modeste, mais stable, et une rotation élevée. Ce profil est idéal pour des stratégies en LMNP, colocation, ou location sociale. Les jeunes actifs, familles et retraités y recherchent des logements rénovés, bien isolés, avec des loyers modérés, ce qui permet d’atteindre une bonne rentabilité locative.

Quels types de biens acheter dans le quartier Saint-Jacques ?

Petits immeubles anciens, T2 à rénover, maisons de ville

L’essentiel du parc est constitué de petits immeubles en R+2 ou R+3, souvent à réhabiliter, avec travaux importants mais à très faible coût d’acquisition. Les T2 ou T3 se négocient entre 35 000 et 65 000 €, parfois même moins. C’est un terrain fertile pour des projets de rénovation dans l'ancien, avec forte décote et potentiel de revalorisation.

La rentabilité selon le type de bien

Avec un achat bas, des travaux bien maîtrisés, et un loyer optimisé (350 à 550 €/mois selon le type de bien), le calcul du rendement locatif dépasse fréquemment 10 % brut. En location meublée LMNP, la rentabilité nette peut être améliorée, notamment si vous bénéficiez du régime micro-BIC ou du régime réel avec amortissement.

Neuf ou ancien ? Ce qu’il faut savoir

L’offre en immobilier neuf est inexistante dans Saint-Jacques. L’investissement repose donc exclusivement sur l’ancien avec travaux, que ce soit pour valorisation patrimoniale, déficit foncier, ou location meublée LMNP. Les dispositifs d’aide à la rénovation (Anah, Denormandie, Pinel ancien) peuvent rendre l’opération encore plus intéressante.

Dans quels secteurs investir dans Saint-Jacques ?

Rue de l’Anguille / Rue des Augustins : le cœur historique

Ces ruelles très anciennes regorgent de petits immeubles à fort potentiel. L’investissement y est technique (gros travaux, copropriétés complexes) mais la rentabilité peut y être exceptionnelle, notamment en location meublée.

Prix moyen au m2: 1 666 €

Rentabilité brute: 7%

Secteur Place du Puig / Église Saint-Jacques : dynamique culturelle

Ce secteur, plus ouvert à la requalification urbaine, profite de projets autour de la culture, de l’artisanat et de l’événementiel. On y trouve des maisons de ville à rénover qui conviennent aux projets patrimoniaux ou aux colocations.

Prix moyen au m2: 1 714 €

Rentabilité brute: 8%

Limite Saint-Mathieu / Rue des Rois de Majorque : en connexion avec le centre-ville

Ce secteur est plus mixte avec une meilleure accessibilité au centre et une demande locative plus large, notamment chez les jeunes actifs. Un bon compromis entre valeur patrimoniale et bonne rentabilité locative.

Prix moyen au m2: 1 784 €

Rentabilité brute: 7,5%

Quels projets urbains valorisent Saint-Jacques ?

Programme "Cœur de Ville" et réhabilitation de l’ancien

La municipalité et l’État investissent dans la restauration des façades, des réseaux, des espaces publics, ainsi que dans l’accompagnement des propriétaires bailleurs. Le quartier est au cœur des priorités pour les opérations de réhabilitation énergétique et de lutte contre l’habitat indigne.

Soutien aux investisseurs via l’ANAH et les aides fiscales

Saint-Jacques est éligible aux aides de l’ANAH, mais aussi aux dispositifs Denormandie et déficit foncier. Ces leviers permettent de financer jusqu’à 50 % des travaux dans certains cas, réduisant le coût d’entrée pour un investissement locatif clé en main.

Notre avis sur Saint-Jacques : pour quel profil d’investisseur ?

Profil rendement maximal

Avec des prix très faibles, une tension locative stable, et un loyer optimisable, c’est un quartier ultra-rentable pour ceux qui cherchent un fort cash-flow en location meublée LMNP ou nue.

Investisseur expérimenté ou accompagné

Les particularités juridiques (copropriétés complexes, permis, règles ABF) demandent une certaine expérience ou un partenaire local pour sécuriser l’opération. Idéal pour un investissement locatif clé en main avec une entreprise spécialisée.

Stratégie déficit foncier ou patrimoniale long terme

Avec des travaux lourds, les montages en déficit foncier sont particulièrement efficaces pour réduire son imposition. Le potentiel de plus-value existe à horizon 10–15 ans si les projets de rénovation se poursuivent.