Fiscalité LMP : comment fonctionne l’imposition en loueur meublé professionnel ?

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est encadré par les articles 155, 151 septies et 39 C du Code général des impôts. Il permet de louer un bien meublé tout en relevant d’une fiscalité spécifique, distincte de celle du régime LMNP (loueur en meublé non professionnel).

Ce régime est automatique dès que certaines conditions sont remplies. Il modifie en profondeur la fiscalité applicable : impôt sur le revenu (catégorie BIC), cotisations sociales obligatoires, traitement des plus-values professionnelles, etc.

Ce guide synthétise les principales règles fiscales à connaître pour les LMP.

Les conditions pour être LMP

Les seuils de revenus locatifs à respecter

Pour être automatiquement basculé en LMP, deux conditions doivent être remplies :

• Avoir plus de 23 000 € de recettes locatives meublées par an et par foyer fiscal ;
  
  
• Que ces recettes soient supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BNC, BIC, etc.).

Ces règles s’appliquent que vous soyez au régime réel ou au micro-BIC.

L'inscription obligatoire au Registre du Commerce (RCS)

Avant 2020, l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) était une condition d’éligibilité au statut LMP. Depuis la loi de finances pour 2020, cette obligation a été supprimée.

L’inscription reste néanmoins nécessaire pour obtenir certains droits, notamment en matière d’affiliation sociale (SSI) ou de traitement comptable.

Les conséquences en cas de basculement automatique depuis le LMNP

Le passage du LMNP au LMP peut se faire automatiquement sans démarche du contribuable, dès que les seuils sont franchis.

Ce basculement implique :

• L’imposition des revenus dans la catégorie BIC (comme en LMNP)
  
  
• La soumission obligatoire aux cotisations sociales (URSSAF ou SSI), dès le premier euro de bénéfice
  
  
• Une fiscalité sur les plus-values professionnelles en cas de revente du bien
  
  
• La perte du régime des plus-values des particuliers
  
  

Ce changement est rétroactif sur l’année entière, même si le dépassement de seuil intervient en cours d’année.

Quelle fiscalité s’applique au LMP ?

Voici un tableau récapitulatif des règles fiscales applicables au LMP :

Les revenus imposés dans la catégorie BIC

Comme le LMNP, le LMP relève du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cela signifie que vos recettes locatives sont à déclarer dans cette catégorie, et non comme des revenus fonciers.

Régime micro-BIC ou réel : quelles différences en LMP ?

Vous pouvez, comme en LMNP, choisir entre deux régimes :

• Le micro-BIC, applicable si vos recettes ne dépassent pas 77 700 € par an. Il ouvre droit à un abattement forfaitaire de 50 %, sans déduction des charges réelles ni amortissements.
  
  
• Le régime réel simplifié, de droit au-delà de 77 700 €, ou sur option si vous souhaitez déduire vos charges et amortissements.

En pratique, le micro-BIC est rarement utilisé en LMP, car l'intérêt principal du statut est précisément la possibilité de déduire les charges et d’amortir le bien.

L’amortissement du bien en régime réel

En LMP comme en LMNP, l’amortissement est un levier d’optimisation fiscale majeur. Il consiste à étaler la valeur du bien (hors terrain) sur plusieurs années.

Par exemple :

• Structure (gros œuvre) : amortissable sur 50 à 80 ans
  
  
• Installations techniques, agencement : 10 à 25 ans
  
  
• Mobilier : 5 à 10 ans
  
  
• Frais de notaire, d’agence : amortissables sur la durée de détention prévue
  
  

L’amortissement est déductible du bénéfice, ce qui peut mécaniquement ramener l’impôt à zéro pendant plusieurs années, sans impact sur votre trésorerie.

La déduction des charges (intérêts d’emprunt, travaux, frais divers)

Le régime réel permet également de déduire toutes les charges directement liées à l’activité :

• Intérêts d’emprunt
  
  
• Frais de gestion locative ou comptable
  
  
• Assurances propriétaire non occupant
  
  
• Charges de copropriété
  
  
• Travaux d’entretien et de réparation
  
  
• Taxe foncière
  
  

Cette déduction vient en complément de l’amortissement. Si les charges dépassent les loyers, le déficit peut être reporté ou imputé, selon les cas, ce qu’on verra dans la suite.

Comment sont traitées les plus-values en LMP ?

Tableau récapitulatif du traitement fiscal des plus-values en LMP :

Plus-value professionnelle vs plus-value des particuliers

En LMP, vous ne relevez plus du régime des plus-values des particuliers comme en LMNP. En cas de vente du bien, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique, selon les règles du BIC.

Cela signifie que :

• Le prix de vente est comparé à la valeur comptable nette du bien (valeur d’achat – amortissements).
  
  
• La plus-value est ensuite divisée en :
  
  
• Plus-value à court terme (si détention < 2 ans ou liée aux amortissements)
  
  
• Plus-value à long terme (si détention > 2 ans)
  
  

Les taux applicables sont alors :

• 30 % (impôt sur le revenu à 12,8 % + prélèvements sociaux à 17,2 %) pour la plus-value long terme
  
  
• TMI + 17,2 % pour la plus-value court terme
  
  

Les exonérations possibles après 5 ou 15 ans de détention

Il existe deux régimes d’exonération :

• Article 151 septies du CGI : exonération totale après 5 ans de détention si le chiffre d'affaires est inférieur à 90 000 € en moyenne sur deux années.
  
  
• Exonération pour départ à la retraite (article 151 septies A) : possible si vous cessez toute activité professionnelle et vendez dans les 24 mois.

Ces exonérations s’appliquent aux plus-values professionnelles, à condition de remplir toutes les conditions.

Que faut-il savoir sur la réintégration des amortissements ?

Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les LMP (et aussi les LMNP désormais).

Autrement dit, plus vous avez amorti le bien, plus la plus-value imposable est élevée à la revente, car elle se calcule sur la valeur nette comptable.

Exemple :

• Bien acheté 300 000 €
  
  
• Amortissements pratiqués : 100 000 €
  
  
• Valeur nette comptable : 200 000 €
  
  
• Revente à 320 000 € → Plus-value = 120 000 €, non 20 000 €
  
  

C’est une reprise d’impôt différé, pas un bonus fiscal supplémentaire. Cela reste néanmoins avantageux, car pendant plusieurs années, l’amortissement a permis d’effacer l’imposition sur les loyers.

Fiscalité sociale : quelles cotisations en LMP ?

Tableau récapitulatif de la fiscalité sociale en LMP :

Affiliations à l’URSSAF ou au régime général

Dès lors que vous devenez Loueur en Meublé Professionnel, vous devez obligatoirement être affilié à un régime social. Cette affiliation dépend de votre statut :

• Si vous exercez en nom propre : affiliation au régime social des indépendants (SSI), via l’URSSAF.
  
  
• Si vous exercez via une société soumise à l’IR : même obligation.
  
  
• Si vous êtes en société à l’IS ou salarié ailleurs : affiliation possible au régime général.
  
  

L’affiliation est obligatoire dès le 1er euro de bénéfice.

Cotisations sociales vs prélèvements sociaux du LMNP

La principale différence avec le LMNP réside dans le type de prélèvements :

• LMNP : 17,2 % de prélèvements sociaux, sans affiliation.
  
  
• LMP : Cotisations sociales de l’ordre de 35 à 40 %, mais déductibles fiscalement et ouvrant des droits (retraite de base, formation, etc.).

Ces cotisations sont plus élevées, mais peuvent être plus intéressantes à long terme si vous souhaitez cotiser ou réduire votre imposition globale via les charges.

Les montants et les calculs selon le régime réel

Le calcul des cotisations en LMP se fait sur le bénéfice imposable, après déduction des charges et amortissements (régime réel).

Les taux varient en fonction des caisses, mais on peut retenir en moyenne :

• ~35 % du bénéfice imposable pour un affilié à la SSI.
  
  
• Minimum de cotisations (forfaitaires) à prévoir même en l’absence de bénéfices.

À noter : en cas de déficit, vous ne payez pas de cotisations, sauf si vous relevez d’un régime forfaitaire avec un minimum.

Quels avantages fiscaux en LMP ?

Tableau récapitulatif des avantages fiscaux du LMP :

L'imputation du déficit sur le revenu global

L’un des avantages majeurs du LMP par rapport au LMNP, c’est la possibilité d’imputer un déficit d’exploitation non seulement sur les revenus locatifs, mais sur l’ensemble du revenu global.

Cela permet de réduire son impôt sur l’ensemble des revenus du foyer. Deux conditions doivent être réunies pour cela :

• L’activité doit être exercée à titre principal ;
  
  
• Le chiffre d’affaires annuel ne doit pas dépasser 90 000 €.

Cette imputation est illimitée en montant.

L'exonération totale de plus-value en cas de départ à la retraite ou vente après 15 ans

Lorsque vous vendez un bien après plus de 5 ans d’activité et que vos recettes sont inférieures à 90 000 € sur les deux dernières années, la plus-value professionnelle est exonérée (article 151 septies du CGI).

Autre option : exonération totale de la plus-value en cas de départ à la retraite, si :

• Le bien est détenu depuis au moins 5 ans ;
  
  
• L’activité est cessée à l’occasion du départ.

C’est un avantage fiscal fort pour ceux qui ont une stratégie patrimoniale à long terme.

La possibilité d’amortir le bien et de générer peu d’imposition

Comme en LMNP réel, le LMP permet d’amortir comptablement le bien immobilier, ses équipements et certains frais d’acquisition.

Cela réduit considérablement le résultat imposable, et donc les cotisations sociales et l’impôt.

Combiné à la déduction des charges, il est fréquent d’avoir un résultat fiscal proche de zéro, même avec des loyers élevés.

Les inconvénients fiscaux à anticiper en LMP

Tableau récapitulatif des inconvénients fiscaux du LMP :

Les formalités comptables sont plus lourdes

Contrairement au LMNP micro-BIC, le LMP nécessite une comptabilité complète :

• Bilan comptable
  
  
• Compte de résultat
  
  
• Déclaration professionnelle (liasse fiscale)
  
  

L’accompagnement par un expert-comptable est indispensable, ce qui engendre un coût annuel (entre 600 à 1 200 € HT).

Les risques d’imposition à la revente en cas d’amortissement important

Les amortissements pratiqués au fil des années viennent réduire le résultat, mais ils sont réintégrés dans le calcul de la plus-value professionnelle à la revente.

Cela peut donc augmenter la base imposable, sauf si l’exonération de l’article 151 septies s’applique.

À noter : même avec cette réintégration, la fiscalité globale reste souvent plus avantageuse que celle des revenus fonciers classiques.

Les cotisations sociales dès le premier euro de bénéfice

En LMP, il n’y a pas de seuil de franchise : les cotisations sociales sont dues dès 1 € de bénéfice.

C’est une charge supplémentaire par rapport au LMNP, où seuls les prélèvements sociaux de 17,2 % s’appliquent.

LMP ou LMNP : quelle fiscalité est la plus avantageuse ?

Tableau comparatif entre LMP et LMNP :

En fonction du niveau de revenu et de la durée de détention

Le LMNP reste plus adapté aux petits investisseurs :

• Revenus locatifs modérés
  
  
• Recherche de simplicité comptable
  
  
• Aucun besoin de cotiser au régime social
  
  

Le LMP devient pertinent si :

• Les revenus locatifs sont élevés et dépassent les seuils
  
  
• L’objectif est d’optimiser la fiscalité sur le long terme
  
  
• On veut imputer les déficits sur le revenu global
  
  

En fonction de la stratégie patrimoniale (cash-flow vs plus-value)

En LMNP, on mise sur le cash-flow net optimisé grâce aux amortissements, tout en bénéficiant de la fiscalité douce des plus-values des particuliers.

En LMP, la logique est différente :

• On structure une activité immobilière professionnelle
  
  
• On accepte plus de formalités pour accéder à plus de leviers fiscaux
  
  
• On vise l’exonération de la plus-value à moyen ou long terme

Investir dans l’ancien vous accompagne sur votre stratégie fiscale en meublé professionnel

Chez Investir dans l’ancien, nous accompagnons nos clients de A à Z sur leur stratégie immobilière :

• Choix entre LMNP et LMP selon vos objectifs patrimoniaux
  
  
• Simulation fiscale et prévision des retours nets d’impôts
  
  
• Mise en relation avec des experts-comptables spécialisés
  
  
• Accompagnement sur l’acquisition, la rénovation et la mise en location
  
  

Que vous soyez en train de dépasser les seuils du LMNP ou que vous envisagiez une bascule en LMP, nos conseillers sont là pour sécuriser votre projet.