Dans l’univers des investissements, le cash-flow ou le flux de trésorerie est l’un des termes les plus récurrents. Souvent mal interprétée, cette expression constitue pourtant un indice important, voire décisif, pour tout investisseur. Dans cet article, nous vous invitons à découvrir ce qu’est un cash-flow immobilier, comment le calculer et des astuces pour l’optimiser.
Qu’est-ce que le cash-flow immobilier ?
Issu de l’anglais, le cash-flow désigne l’ensemble des flux de trésorerie d’une entreprise. Dans le contexte général, le cash-flow représente un élément de décision et de perception de la rentabilité de l’entreprise. Il permet en effet à une entreprise d’évaluer ses dépenses et ses profits sur une période donnée.
Dans le domaine de l’immobilier, le cash-flow représente alors la réserve d’argent ou réserve financière qui reste dans les caisses de l’investisseur après déduction des différentes charges (paiement du crédit immobilier, impôts, dépenses mensuelles, etc.). Ce flux de trésorerie représente donc une sorte de miroir qui renseigne l’investisseur sur l’état de ses finances. Par ailleurs, le cash-flow immobilier est un indice efficace pour mieux évaluer la rentabilité d’un investissement immobilier.
Quels sont les différents types de cash-flow ?
Comme tout indice de rentabilité d’un investissement, le cash-flow possède deux facettes. En fonction de l’activité, de l’environnement ou des dépenses effectuées, le flux de trésorerie de votre investissement peut être négatif ou positif.
Cash-flow positif
Un cash-flow est dit positif lorsque la somme des entrées d’argent (encaissements) est supérieure à l’ensemble des dépenses (décaissements). C’est l’idéal de tout investissement ou plutôt pour tout investisseur qui souhaite réaliser des bénéfices importants sur ses investissements immobiliers.
Avec un cash-flow positif, l’investisseur est en mesure de faire face à toutes les dépenses liées à son investissement (prêts bancaires, taxes et frais financiers liés à ces taxes).
Le cash-flow immobilier est cet indice qui permet à l’investisseur de profiter pleinement de son investissement ou de savoir si dans le long terme son investissement est viable ou non. Il est donc primordial pour tout investisseur de savoir comment générer un flux de trésorerie positif.
Pour ce faire, il vous suffit d’investir dans des biens immobiliers ou des appartements à faibles coûts. Précisons toutefois que ces biens doivent présenter un potentiel de revente élevé ou susciter une forte demande.
Évitez donc de vous fier à ce que disent les agents immobiliers lorsque vous investissez dans un appartement ou un immeuble. Les prix qu’ils annoncent ne sont pas toujours en phase avec le potentiel du bien immobilier dont ils font la publicité. Pensez à toujours effectuer une étude comparative. Choisissez des appartements qui ne nécessitent pas de gros travaux de rénovation. Sinon, vous risquez de vous créer des dépenses supplémentaires. N’oubliez pas qu’il est indispensable de minimiser les dépenses pour réaliser un investissement rentable. En achetant un bien immobilier de qualité à son prix le plus bas, vous mettez toutes les chances de votre côté pour générer un cash-flow positif.
Cash-flow négatif
On dit d’un cash-flow qu’il est négatif lorsque les encaissements sont inférieurs aux décaissements. Selon le cas, vous pouvez vous retrouver avec un flux de trésorerie négatif dans les premières semaines d’exercice de votre investissement. Cela peut être le cas lorsque vous avez eu beaucoup de dépenses dans l’acquisition et la rénovation du bien. À noter que les frais de démarchage de clients peuvent également alourdir la facture et provoquer un cash-flow immobilier négatif.
Pour un investisseur qui se positionne sur le marché de l’immobilier locatif, il est tout à fait possible de générer beaucoup de liquidités au bout de quelques mois afin de rééquilibrer son flux de trésorerie. Mais, dans le cas d’un investisseur qui achète dans un bien immobilier dans l’optique de le revendre, et qui se retrouve avec un cash-flow négatif, il peut être difficile de combler le vide. C’est souvent le cas lorsque le bien acheté perd sa valeur immobilière au fil du temps. On parlera alors d’investissement non rentable.
Comment optimiser son cash-flow immobilier ?
Pour un investisseur qui souhaite stabiliser ou renforcer sa capacité financière, il est indispensable de travailler de manière à optimiser son cash-flow immobilier. Il s’agira pour lui de prendre des mesures commerciales ou budgétaires afin de réduire ses dépenses et d’augmenter ainsi ses recettes.
Selon la situation, vous pouvez négocier à la baisse le prix d’achat des biens immobiliers qui vous intéressent. Lorsque vous envisagez d’acquérir un bien immobilier, pensez à négocier efficacement son prix avec le vendeur. Dans la mesure du possible, procédez à une étude comparative de différents biens de même nature afin de savoir comment orienter votre choix pour effectuer une bonne affaire. C’est important pour optimiser votre cash-flow immobilier.
Si vous voulez, vous pouvez également améliorer votre cash-flow en modifiant simplement votre mode de location. Si après quelques mois d’exploitation, vous vous rendez compte que votre cash reste négatif ou insuffisant, le problème pourrait venir de votre stratégie de location. Réfléchissez alors à la situation et revoyez, au besoin, votre politique de location. Vous trouverez forcément des manières plus efficientes de louer votre appartement ou votre maison afin de réaliser plus de profits. N’hésitez pas à solliciter l’expertise d’un agent immobilier afin de profiter d’un accompagnement professionnel et personnalisé.
L’autre astuce pour optimiser votre cash-flow investissement immobilier est d’investir dans des biens ayant un fort potentiel. Contrairement à ce que pensent certaines personnes, l’investissement immobilier n’est pas un jeu de hasard. Avant de se lancer, il est capital de se poser un certain nombre de questions et d’avoir un plan d’investissement bien clair. Par ailleurs, il est conseillé de choisir ses biens en tenant compte de leur potentiel. Ne considérez donc pas seulement leur prix au moment de l’acquisition.
Comment calculer le flux de trésorerie d’un investissement immobilier ?
Le calcul du cash-flow repose sur un principe très simple qui est applicable par tout le monde. Il vous suffit en effet de prendre tout ce qui entre dans vos caisses comme encaissements et de retirer tous les frais et dépenses qui sont associés à votre investissement immobilier. Le résultat obtenu est votre flux de trésorerie.
Cash-flow immobilier = Revenus (loyers +charges refacturées) — Dépenses
Les flux entrants prennent en compte tous vos revenus, y compris toutes les entrées d’argent liées à vos investissements. Les dépenses incluent tous les frais en rapport avec vos investissements immobiliers, y compris les charges à la banque, les frais de publicité, etc
