Dois-je payer la CFE en LMNP ?

Lorsque vous louez un bien en meublé, vous exercez une activité de nature commerciale selon l’administration fiscale.

À ce titre, vous êtes considéré comme un professionnel indépendant, même si vous êtes un particulier. Cela implique plusieurs obligations, dont le paiement de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).

Mais cette taxe s’applique-t-elle systématiquement en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ? Y a-t-il des cas d’exonération ? Et comment est-elle calculée ? Voici ce qu’il faut savoir.

Si vous êtes LMNP, vous devez payer la CFE

La CFE est un impôt local dû par toute personne ou entreprise exerçant une activité non salariée de manière habituelle et à but lucratif, y compris les particuliers en location meublée.

Autrement dit, lorsque vous louez un logement meublé, même à titre occasionnel ou en tant que particulier, vous entrez dans le champ d’application de la CFE.

Le régime fiscal du LMNP n’échappe pas à cette règle, car les revenus issus de la location meublée sont déclarés en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui les assimile à une activité professionnelle au regard de l’impôt local.

Voici les conditions pour être redevable de la CFE :

• Vous exercez une activité en France
  
  
• L’activité est habituelle et professionnelle
  
  
• L’activité est non salariée
  
  
• Vous percevez des recettes locatives, même si vous êtes particulier.

Bon à savoir : Il n’existe aucune distinction entre LMNP au régime réel ou LMNP au micro-BIC : les deux régimes sont concernés.

La seule exception concerne les locations de courte durée dans la résidence principale ou les activités occasionnelles, que nous verrons dans la section dédiée aux exonérations.

C’est quoi la CFE ?

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est l’un des deux volets de la Contribution Économique Territoriale (CET), qui a remplacé la taxe professionnelle depuis le 1er janvier 2010.

Elle est due par toute personne ou société exerçant une activité non salariée et habituelle en France, y compris les particuliers louant un bien en meublé.

Elle est collectée par la commune où se situe le bien mis en location. L’objectif est de faire contribuer les acteurs économiques à la fiscalité locale, même lorsque leur activité est exercée à domicile ou sans salarié.

La CFE est donc unetaxe annuelleà régler, dès lors que vous exercez une activité de location meublée :

• Que vous soyez propriétaire d’un seul bien ou de plusieurs
  
  
• Que votre location soit exercée en résidence principale ou secondaire
  
  
• Et même si vous êtes fiscalement au régime micro-BIC, réputé plus simple.

Vous pouvez être exonéré dans certains cas

Tous les LMNP ne paient pas forcément la CFE. Il existe plusieurs cas d’exonération prévus par la loi, soit automatiques, soit soumis à délibération locale.

Voici les principales situations où vous pouvez échapper à cette taxe :

Les exonérations de plein droit (automatiques)

Vous êtes exonéré sans formalité si vous êtes dans l’un des cas suivants :

• Vous réalisez moins de 5 000 € de recettes annuelles (article 1647 D du CGI)
  
  
• Vous louez de manière occasionnelle une partie de votre résidence principale (ou secondaire)
  
  
• Vous louez à un prix raisonnable à un locataire qui en fait sa résidence principale
  
  
• Vous louez un meublé de tourisme classé, situé dans votre habitation personnelle

Ces cas d’exonération sont souvent automatiques, mais il peut être utile de vérifier dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr si la CFE vous a été appliquée à tort.

Les exonérations facultatives (sur décision de la commune)

Certaines communes peuvent, par délibération, exonérer les meublés touristiques ou les locations en résidence principale, même si les conditions générales ne sont pas remplies. Cela concerne notamment :

• Les meublés de tourisme non classés
  
  
• Les locations hors résidence principale si la collectivité a voté une exonération spécifique.

Dans ces cas, c’est à vous de vous renseigner auprès de votre mairie ou SIE (Service des Impôts des Entreprises) et de déposer une déclaration avec les formulaires 1447-M-SD et 1447-E.

Comment est calculée la CFE ?

La Cotisation Foncière des Entreprises est calculée de deux manières possibles, en fonction de votre situation :

1. Vous louez avec un local dédié à votre activité (hors de chez vous)

Dans ce cas, la base d’imposition est la valeur locative cadastrale du bien utilisé pour l’activité meublée, telle qu’elle serait utilisée pour la taxe foncière. Cette valeur est ensuite multipliée par un taux fixé par la commune, qui peut varier fortement d’une ville à l’autre.

Exemple : si votre bien a une valeur locative de 6 000 € et que la commune applique un taux de 20 %, vous paierez 1 200 € de CFE.

2. Vous louez depuis chez vous (résidence principale ou secondaire)

Si vous ne disposez pas d’un local professionnel dédié, vous êtes redevable de la CFE sur une base minimale, fixée en fonction de votre chiffre d’affaires réalisé en N-2 (donc, pour la CFE 2025, sur les revenus de 2023).

Voici un tableau récapitulatif des bases minimales de CFE pour 2025 (selon les communes) :

Le montant exact dépend de la commune et de votre activité.

À cela s’ajoutent :

• Une taxe additionnelle de 1,12 % au profit des CCI
  
  
• Des frais de gestion de 1 % sur la somme totale

Où, quand et comment payer cette taxe ?

Heureusement, consulter et payer son avis de CFE est assez simple :

Où consulter votre avis de CFE ?

En tant que LMNP, vous ne recevez pas de courrier papier pour la CFE. Tout se passe sur votre espace professionnel en ligne sur le site impots.gouv.fr.

L’avis d’imposition y est mis à disposition à partir de novembre chaque année. Il contient :

• Le montant total à régler
  
  
• La date limite de paiement
  
  
• Les éventuels acomptes déjà versés

Quand payer la CFE ?

• Acompte obligatoire si la CFE de l’année précédente était supérieure à 3 000 € : 50 % à régler entre le 31 mai et le 17 juin
  
  
• Solde à régler : au plus tard le 16 décembre
  
  

Si vous êtes en dessous de 3 000 € de CFE, aucun acompte n’est requis. Vous ne réglez que le solde en décembre.

Comment payer ?

Trois options existent :

1. Le paiement en ligne sur votre espace fiscal professionnel (obligatoire pour les LMNP)
   
   
2. Le prélèvement mensuel (de janvier à octobre, sur 10 mensualités)
   
   
3. Le prélèvement à l’échéance, une seule fois à la date limite

Si vous êtes résident fiscal à l’étranger, il est aussi possible de régler par virement international (selon les pays listés par arrêté).

À noter : La CFE est une charge déductible dans votre régime fiscal LMNP au réel. Elle peut donc venir réduire votre revenu imposable.

Investir dans l’ancien vous accompagne pour investir en LMNP dans toute la France

Comprendre et anticiper les obligations fiscales, comme la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), est essentiel pour optimiser la rentabilité d’un investissement en location meublée non professionnelle.

Chez Investir dans l’ancien, on vous aide à chaque étape :

• Montage juridique le plus adapté à votre profil
  
  
• Choix du régime fiscal : micro-BIC ou réel
  
  
• Accompagnement comptable et déclaratif (CFE, liasse fiscale, SIRET, etc.)
  
  
• Sélection de biens rentables dans des zones à fort potentiel
  
  
• Aide à la gestion locative si besoin
  
  

Que vous soyez primo-investisseur ou propriétaire expérimenté, notre équipe vous propose un accompagnement sur-mesure dans toute la France.