LMNP en SCI : est-ce possible et quelles alternatives ?

Vous souhaitez louer un bien meublé tout en détenant votre patrimoine via une SCI ? 

Mauvaise nouvelle : le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) n’est pas compatible avec une SCI à l’IR, sauf cas très particulier.

Pourquoi ? Parce que la location meublée est considérée comme une activité commerciale au sens du droit fiscal, ce qui pose problème dans une structure civile comme la SCI.

Dans cet article, on vous explique tout ce qu’il faut savoir.

Le LMNP et la SCI ne sont pas compatibles

Le LMNP et la SCI ne sont pas compatibles. Voici pourquoi :

La location meublée est une activité commerciale

Le régime LMNP est réservé aux personnes physiques (ou éventuellement à des indivisions) qui louent directement un bien meublé.

Or, selon l’article 35-I-5° du Code général des impôts, la location en meublé est une activité commerciale, même si elle est exercée à titre non professionnel.

"Sont considérés comme exerçant une activité commerciale [...] les personnes qui donnent en location des locaux meublés ou garnis." (CGI, art. 35)

À l’inverse, une SCI à l’IR est une société civile, c’est-à-dire non commerciale. Elle est prévue pour gérer des revenus fonciers, donc issus de locations nues uniquement.

Si une SCI à l’IR se met à louer un bien en meublé, elle perd son caractère civil et est automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), conformément à l’article 206-2 du CGI.

Une exception : les revenus accessoires < 10 %

Il existe cependant une tolérance fiscale : si la location meublée est accessoire et que les recettes tirées de cette activité ne dépassent pas 10 % des recettes totales de la SCI, alors la société peut conserver l’IR.

"Les sociétés civiles restent imposées à l'impôt sur le revenu si la location meublée est exercée à titre accessoire [...] et si les recettes afférentes ne dépassent pas 10 % des recettes totales de la société."

Mais dans les faits, cette exception concerne des cas très marginaux, comme la mise en location temporaire d’un local meublé au sein d’un immeuble principalement loué nu. En pratique, ce n’est pas un cadre exploitable pour faire du LMNP.

Vous pouvez avoir un bien en SCI et un bien en LMNP

Même si le LMNP n’est pas compatible avec une SCI, rien ne vous empêche de cumuler les deux régimes… sur des biens distincts.

Un bien détenu en nom propre en LMNP

Le statut LMNP s’applique aux personnes physiques qui :

• louent en direct un ou plusieurs biens meublés,
  
  
• ne dépassent pas 23 000 € de recettes locatives ou 50 % de leurs revenus globaux,
  
  
• et n'exercent pas cette activité à titre professionnel.

Vous pouvez donc parfaitement :

• acheter un bien à titre personnel,
  
  
• le meubler conformément au décret n°2015-981 du 31 juillet 2015,
  
  
• le déclarer sous le régime LMNP (micro-BIC ou réel).

Un autre bien détenu en SCI à l’IR ou à l’IS

En parallèle, vous pouvez détenir d’autres biens immobiliers via une SCI :

• SCI à l’IR : adaptée à la location nue, avec des revenus fonciers,
  
  
• SCI à l’IS : fiscalité différente, mais compatible avec la location meublée (sans LMNP toutefois).

Les deux véhicules juridiques sont distincts : votre activité en LMNP n’a aucun impact sur celle de votre SCI, et inversement.

Voici un exemple :

Vous détenez un T2 loué meublé en nom propre (LMNP), et vous investissez dans un immeuble loué nu via une SCI familiale.

C’est parfaitement légal et même souvent optimisé fiscalement, à condition de bien séparer les structures.

LMNP ou SCI : quel montage choisir ?

Choisir entre LMNP et SCI dépend de nombreux facteurs : fiscalité, objectifs patrimoniaux, durée de détention, transmission, etc. Voici une analyse structurée pour éclairer votre décision.

Tableau récapitulatif des avantages et inconvénients de chaque option

Comparatif fiscal : SCI à l’IR, IS et LMNP

Étude de cas : trois profils investisseurs, trois stratégies différentes

1. Paul, salarié à haut revenu, souhaite créer un cash-flow net

→ Il opte pour un bien en nom propre sous statut LMNP au réel, afin d’amortir le bien et réduire fortement son imposition sur les loyers.

2. Sophie et Julien, couple avec 2 enfants, veulent transmettre un immeuble à leurs enfants

→ Ils créent une SCI à l’IR : la fiscalité est transparente, la transmission de parts est facile, et les statuts permettent de moduler la répartition.

3. Jean, entrepreneur, veut se constituer une société patrimoniale

→ Il choisit une SCI à l’IS, ce qui lui permet de réinvestir les bénéfices locatifs dans de nouveaux projets en société sans fiscalité immédiate.

Investir dans l’ancien vous accompagne dans votre choix de structure

Le choix entre LMNP, SCI à l’IR ou SCI à l’IS dépend de votre profil fiscal, de vos objectifs patrimoniaux et de votre horizon de détention.

Chez Investir dans l’ancien, nos conseillers analysent avec vous les meilleures options en fonction de votre projet : revenus immédiats, transmission, réinvestissement ou optimisation fiscale.

Notre objectif : vous permettre d’investir sereinement, avec une stratégie cohérente et conforme à la législation.