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Immeuble
Marseille (13003)

Projet investissement locatif: Immeuble de rapport à Marseille

105 m² Surface
3 Appartements

Prix d'achat

710 000 €

Loyer annuel

57 720 €

Stratégie

Value Add

Rentabilité

8,13 %

Plus d'info

Investissement locatif

Immeuble de rapport à Marseille

Qui investit ?

Responsable dans une grande compagnie pharmaceutique, notre client suisse de 42 ans souhaite faire son premier investissement locatif pour se constituer une retraite.

Quel est le projet ?

Une nouvelle réussite pour Investir dans l’ancien !

Investir dans un immeuble de rapport est le meilleur moyen d’obtenir une forte rentabilité tout en diversifiant les risques. Nous avons effectué de gros travaux de rénovation et avons repensé les espaces.

Pour cet ensemble immobilier, nous sommes parvenus à négocier une transaction à 710 000€ net vendeur. Pour ce type de projet, le nombre d’offreurs et demandeurs est limité, rendant notre pouvoir de négociation plus élevé.

Vétuste, l’immeuble avait besoin d’un gros lifting ! Des travaux que nous avons fait chiffrer en amont de l’acquisition pour un montant de 190 000€. Il était essentiel de prendre le temps de revoir en détail la suite du projet notre client désormais mono-propriétaire. Par conséquent, il est la seule personne à charge pour les travaux, que ce soit à l’intérieur des appartements comme dans les parties communes.

Le chantier a commencé deux semaines après l’acquisition de l’actif. Véritable opportunité de création de valeur, nous avons repensé chaque centimètre carré ! De gros travaux de rénovation ont été entrepris dans les trois appartements et dans la cage d’escalier : sols, plafond, électricité, plomberie, isolation, peinture et finitions. Budget respecté, nous avons dépensé 183 150€ au total.

Nous avons ensuite aménagé et meublé les logements pour 23 000€.

Nous trouvons au premier étage un appartement T3 de 50 m². Il propose un beau séjour avec coin cuisine, deux grandes chambres, une salle de bain et des WC séparées. Avec une exposition Sud-Ouest, les deux étudiantes en lettre qui y cohabitent profitent d’une belle luminosité.

L’ingénieure en robotique occupe est un appartement T2 de 34m² avec une belle pièce de vie avec cuisine, une chambre avec salle de douche et des WC séparées.

Enfin, le studio du dernier étage cumule 21 m². Nous l’avons agencé de façon à séparer l’espace nuit du reste de la pièce. Une salle de douche avec WC vient compléter le logement. Il accueille aujourd’hui un jeune étudiant de 21 ans en droit.

Nos experts en gestion locative n’ont pas perdu de temps et ont pu commencer la visite virtuelle, publier les annonces en ligne, organiser les visites en présentiel et sélectionner les candidats sur dossier.

Le cabinet YM Avocats nous a ensuite épaulé avec la rédaction des baux de location. Spécialisé en droit immobilier et commercial, il couvre l’aspect juridique de nos contrats.

Localisation

Quelle est la zone géographique ?

Direction la plage et le soleil !

Marseille se situe dans la préfecture du département des Bouches-du-Rhône et de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur et compte 868 277 habitants.

Marseille est une ville particulièrement bien équipée en termes de transports puisqu'elle n'est qu'à trois heures de Paris en train et à 1 heure et 15 minutes en avion. Il est également facile de se déplacer dans Marseille avec ses trois lignes de tramway, deux lignes de métro ainsi que ces 80 lignes de bus qui traversent la ville.

Marseille, deuxième métropole de France, se positionne comme un pôle incontournable en matière d'échanges économiques et culturels avec les pays européen. Le port de Marseille joue un rôle très important car il abrite une industrie bien développée, qui favorise l’employabilité. En effet, il constitue le point de transit du pétrole en provenance du Moyen-Orient et d'Afrique. Par ailleurs, Marseille est aussi impliquée dans la construction navale et l'industrie alimentaire.

Le coût de l'immobilier à Marseille est inférieur à celui de Paris avec un prix au m² de 3 035€ en moyenne pour un appartement et 3 891€ pour une maison.

Finances

Et les finances, où en sommes-nous ?

En ajoutant les honoraires, les frais de courtage et les frais de notaire, nous parvenons à un investissement total d’ 1 030 550€. Un immeuble de rapport nous permet de dégager une rentabilité locative plus importante qu’un appartement. Nous avons ici un rendement de 8%.

Ne respectant pas les critères du régime LMNP (Location Meublée Non-Professionnelle), notre investisseur a été accompagné par notre équipe dans la création d'une entreprise dans le cadre de ce bien.

L’assurance et la taxe foncière quant à elles restent imposables à 100%. Avec un cashflow aussi important, nous avons choisi de suivre la stratégie Value Add qui permet de dégager un loyer annuel de 57 720€.

Acquisition

Prix d'acquisition
710 000 €
Travaux
183 150 €
Mobiliers
23 000 €
Frais de notaire
53 250 €
Frais de courtage
0 €
Frais d'agence immobilière (6,00% HT) 42 600 €
Frais Investir dans l'ancien (1,50% HT) 10 650 €
TVA (20 %) 10 650 €

Loyer annuel

Loyer annuel brut
57 720
Charges annuelles
3 600
Taxe foncière
4 000
Vacance locative
0

Simulez votre investissement !

71 000 €
25 ans
1,30 %
0,10 %
4 %

Les finances

Rentabilité brute
8,13 %
Rentabilité nette
4,63 %
Autofinancement
103,91 %
Mensualité
3 839
Annuité
46 068
Coût emprunt
189 403

Bilan du projet

Montant total du projet
1 033 300
Rentabilité nette
4,63 %
Revenu annuel
1 801 €
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