L'investissement de Gaël
Un projet immobilier sur mesure pour Gaël, qui a acquis un T4 à Marseille
Gaël, actif en région parisienne, souhaitait diversifier son patrimoine en réalisant un premier investissement locatif dans une grande ville dynamique du sud. Son objectif était clair : acquérir un T4 à Marseille offrant à la fois du potentiel locatif et une perspective de valorisation à moyen terme, tout en maîtrisant le budget travaux pour optimiser la rentabilité.
Comme beaucoup d’investisseurs, Gaël s’est rapidement confronté à un marché marseillais contrasté : des opportunités intéressantes mais très hétérogènes, et des biens qualitatifs qui partent vite lorsqu’ils sont correctement positionnés. Après plusieurs recherches sans véritable coup de cœur, il peinait à identifier un bien réunissant emplacement, surface et potentiel de rénovation.
C’est à ce moment que notre équipe est intervenue. En s’appuyant sur notre réseau local et une sélection ciblée d’opportunités, nous avons identifié en peu de temps un T4 idéalement situé à Marseille, présentant un bon équilibre entre prix d’achat, travaux à prévoir et potentiel locatif, parfaitement en phase avec la stratégie de Gaël.
Le projet
🏗️ Un projet d’investissement optimisé pour Gaël, au cœur de Marseille
Gaël a fait l’acquisition d’un T4 de 71 m² à Marseille pour un montant de 90 000 €, dans une logique de création de valeur et de forte rentabilité locative. Situé sur un marché très dynamique, le bien a immédiatement été positionné en colocation afin de maximiser les revenus locatifs et répondre à une forte demande étudiante et jeunes actifs. L’environnement et la configuration du logement en font un actif particulièrement attractif, avec une rentabilité brute de 17,44 % et une rentabilité nette de 6,93 %, pour des loyers annuels de 15 696 €.
Comme souvent sur ce type de projet à fort potentiel, une rénovation globale a été indispensable pour révéler toute la valeur du bien. Un budget travaux de 60 750 € a été engagé, complété par 13 990 € de mobilier et d’électroménager, afin de proposer une colocation clé en main, moderne et fonctionnelle. L’aménagement a été repensé pour optimiser chaque mètre carré, améliorer le confort des occupants et renforcer l’attractivité locative.
Sur le plan énergétique, le bien est passé d’un DPE G à D grâce à des interventions ciblées et structurantes : remplacement du système de chauffage, installation d’une VMC, isolation des murs et mise en place d’un nouveau ballon d’eau chaude. Ces améliorations ont non seulement permis de sécuriser le bien face aux futures contraintes réglementaires, mais aussi d’en augmenter significativement la valeur d’usage et la pérennité locative.
Au final, Gaël bénéficie aujourd’hui d’un T4 entièrement transformé, pensé pour la performance locative, avec un équilibre solide entre rendement, confort et valorisation patrimoniale sur le long terme.
Environnement
Transports, commerces et services à proximité du bien.
- Bus
- Métro
- Ecole
- Collège
- Lycée
- Restaurants
- Bars
Localisation
🌇 Un emplacement stratégique au cœur de Marseille – Rue de Crimée
Situé Rue de Crimée, dans un secteur en pleine dynamique marseillaise, ce T4 bénéficie d’un emplacement particulièrement intéressant pour une stratégie de colocation à forte rentabilité. À proximité des transports et des axes principaux, le bien offre une excellente accessibilité vers le centre-ville, les pôles universitaires et les bassins d’emploi, un atout majeur pour attirer des locataires stables et solvables.
🏙️ Un quartier vivant et en pleine évolution :
Le secteur combine vie de quartier, commerces de proximité et accès rapide aux commodités essentielles. Entre petites adresses locales, services du quotidien et ambiance urbaine typiquement marseillaise, l’environnement répond parfaitement aux attentes des jeunes actifs et étudiants en recherche d’un logement pratique et bien desservi.
🚇 Mobilité, commodités et attractivité locative :
Grâce à sa localisation stratégique Rue de Crimée, le bien profite d’une forte demande locative, portée par sa proximité avec les transports et les zones d’activité. Un emplacement qui sécurise l’investissement et contribue directement à la performance locative du projet.
Un bien bien placé, c'est un investissement réussi.
Nous sélectionnons des biens proches des transports pour maximiser votre demande locative.
Finances
Découvrez cette opération immobilière optimisée : un T4 de 71 m² à Marseille acquis pour un montant global de 186 101 €, financé sur 25 ans avec un taux TAEG compétitif de 3,5 %. L’investisseur a réalisé un apport personnel de 15 %, permettant de sécuriser des conditions de financement avantageuses tout en conservant un effet de levier intéressant.
Entièrement repensé dans le cadre d’une rénovation lourde (DPE G → D), le bien a été transformé en colocation clé en main, avec une optimisation des espaces, une mise aux normes énergétiques et un aménagement complet en mobilier. Aujourd’hui, il génère 1 308 € de loyers mensuels hors charges, via une stratégie locative en colocation, offrant une rentabilité brute de 17,44 % et une rentabilité nette de 6,93 %. Les charges annuelles restent maîtrisées à 864 €, renforçant la performance globale de l’opération.
✅ Rentabilité brute : 17,44 %
✅ Rentabilité nette : 6,93 %
✅ Durée du prêt : 25 ans
✅ Loyer annuel : 15 696 € (1 308 € / mois hors charges)
✅ Type de location : Colocation
✅ Apport personnel : 15 %
✅ TAEG : 3,5 %
✅ Budget global : 186 101 €
👉 Une stratégie d’investissement maîtrisée, pensée pour maximiser le rendement locatif tout en sécurisant la valeur patrimoniale à long terme.
Les travaux
🔨 Une rénovation complète et rapide pour un T4 optimisé à Marseille Sur ce projet situé Rue de Crimée à Marseille, les travaux ont été menés de manière rapide et efficace, avec une durée d’intervention d’environ un mois et demi grâce à notre artisan partenaire. L’objectif était clair : transformer un bien énergivore et peu optimisé en une colocation moderne, fonctionnelle et immédiatement prête à louer. 🏗️ Un réagencement intelligent des volumes : L’appartement a été entièrement repensé pour gagner en fluidité et en confort. Des modifications structurelles ont permis d’optimiser les espaces, notamment par l’ouverture de volumes afin de rendre le logement plus agréable à vivre au quotidien. 🛠️ Une rénovation globale et cohérente : L’ensemble du bien a bénéficié d’une remise à niveau complète : nouveaux revêtements de sol plus modernes et résistants, rénovation de la cuisine, reprise totale de la salle de bain, ainsi que la remise aux normes de l’installation électrique avec la mise à jour du tableau électrique. Chaque choix a été fait dans une logique de durabilité et de performance locative. ⚡ Amélioration énergétique significative : Le bien est passé d’un DPE F à un DPE D grâce à plusieurs interventions structurantes : isolation renforcée des murs donnant sur l’extérieur, remplacement du ballon d’eau chaude par un modèle plus performant et installation de radiateurs à inertie. Ces améliorations permettent désormais de réduire les consommations tout en améliorant le confort thermique des occupants. 🛋️ Un bien entièrement prêt à louer : L’appartement a été intégralement meublé et décoré dans un style moderne et fonctionnel. Cuisine équipée, salle de bain refaite à neuf et mobilier complet : tout a été pensé pour offrir une colocation clé en main, où le locataire peut s’installer immédiatement sans travaux ni contraintes.
Ce projet à Marseille vous inspire ?
Parlons de votre investissement dès aujourd'hui.
[ Découvrez nos autres réalisations ]
Devenez propriétaire sans effort financier grâce à nos biens immobiliers autofinancés disponibles partout en France, parfaitement adaptés à vos objectifs d'investissement.
