Investir dans le centre-ville de Mulhouse : rentabilité, quartiers, perspectives

Avec des prix attractifs autour de 1 600 à 2 000 €/m², une tension locative croissante et une population étudiante et active dynamique, le centre-ville de Mulhouse attire de plus en plus les investisseurs. La typologie des biens y est variée : studios dans l’ancien, appartements familiaux, immeubles de rapport. Grâce à une bonne rentabilité locative, souvent supérieure à 6 %, et à des dispositifs comme le LMNP ou le déficit foncier, investir à Mulhouse, notamment dans son cœur historique, devient une option stratégique pour ceux qui recherchent un investissement locatif clé en main.

Pourquoi investir dans le centre-ville de Mulhouse ?

Un centre-ville en pleine redynamisation

Mulhouse a longtemps souffert d’une image industrielle, mais son centre-ville connaît une véritable transformation urbaine. Réhabilitation d’immeubles anciens, rénovation des espaces publics, développement de pistes cyclables et d’infrastructures modernes : le quartier central devient de plus en plus attractif, tant pour les habitants que pour les investisseurs.

La proximité de la gare TGV, du tramway et de tous les commerces de proximité contribue fortement à cette mutation. Les projets de revitalisation financés par la municipalité et la région participent à la montée en gamme du secteur.

Une forte demande locative

Le centre-ville attire une population diversifiée :

Étudiants, notamment de l’Université de Haute-Alsace et des écoles d’ingénieurs,
Jeunes actifs, séduits par la proximité des transports,
Familles, qui profitent des prix modérés et de la qualité de vie.

Cette diversité crée une forte demande locative, particulièrement pour les petites surfaces bien rénovées et les logements meublés.

Quels types de biens acheter dans le centre-ville de Mulhouse ?

Studios étudiants, T2, colocation

Le centre-ville propose une large gamme de biens anciens. Les studios et T2 dans l’ancien sont les plus recherchés pour le meublé en LMNP. Les grands appartements peuvent être divisés pour la colocation, avec des loyers multipliés sans augmenter les charges proportionnellement.

La rentabilité selon le type de bien

Studio/T1 meublé : rentabilité brute entre 6 % et 8 %
T2/T3 : rentabilité brute entre 5,5 % et 7 %
Colocation : jusqu’à 9 % dans certains cas avec optimisation des surfaces

Le calcul du rendement locatif est favorable, surtout dans les immeubles à rénover ou les biens nécessitant des travaux éligibles au déficit foncier.

Neuf ou ancien ? Ce qu’il faut savoir

Le centre-ville de Mulhouse est dominé par l’ancien, avec un fort potentiel de valorisation. L’achat dans l’ancien permet :

Une négociation à l’achat,
Des dispositifs fiscaux intéressants : LMNP, déficit foncier,
Une plus-value potentielle à la revente après rénovation.

Le neuf est plus rare, souvent réservé aux franges du centre, et propose une rentabilité moins attractive.

Dans quels quartiers investir dans le centre-ville de Mulhouse ?

Quartier Gare : un pôle stratégique

Proche du TGV et de la future ligne vers l’EuroAirport, le quartier de la gare est en plein essor. Idéal pour des locations courtes durées ou meublées, avec une bonne rentabilité locative.

Prix moyen au m2: 1 021 €

Rentabilité brute: 10%

Place de la Réunion et centre historique : charme et potentiel

Ce secteur abrite des immeubles anciens à colombages, souvent sous-exploités. Un fort potentiel de valorisation après travaux, très adapté à des investissements patrimoniaux ou LMNP.

Prix moyen au m2: 1 555 €

Rentabilité brute: 9,5%

Rebberg limite centre : standing et long terme

Aux abords du centre, ce quartier résidentiel chic attire les familles et les cadres. Les biens sont plus chers, mais adaptés à un investissement locatif long terme et à la constitution de patrimoine.

Prix moyen au m2: 1 903 €

Rentabilité brute: 8,5%

Quels projets urbains valorisent le centre-ville de Mulhouse ?

Prolongement du tram et réhabilitation des friches

Le réseau de transport en commun continue son expansion, facilitant la connexion avec l’agglomération. D’anciennes friches industrielles du centre sont réhabilitées en logements et espaces culturels, améliorant l’attractivité locative du secteur.

Nouvelles infrastructures étudiantes et économiques

L’installation de pôles universitaires et de tiers-lieux renforce la dynamique. Le développement de l’économie numérique et des startups soutenu par la ville attire une nouvelle population jeune et mobile, favorable à la location meublée.

Notre avis sur le centre-ville de Mulhouse : pour quel profil d’investisseur ?

Étudiants / colocation

Idéal pour ceux qui ciblent une rentabilité élevée en LMNP, sur des studios ou des colocations. Demande constante, faibles périodes de vacance.

Investisseur long terme patrimonial

Acheter dans l’ancien, rénover, et conserver à long terme dans le centre historique permet de valoriser un patrimoine tout en profitant du déficit foncier.

Profil rendement / déficit foncier

Le cœur de Mulhouse est idéal pour les investissements à rénover, avec des rentabilités brutes supérieures à 7 % et une optimisation fiscale forte.

En résumé, investir dans l’ancien au centre-ville de Mulhouse offre un calcul du rendement locatif très favorable, des dispositifs fiscaux attractifs (LMNP, déficit foncier) et une réelle dynamique de revalorisation. C’est un excellent choix pour un investissement locatif clé en main, notamment pour ceux qui recherchent à la fois rentabilité et patrimoine.