Investir à Bourtzwiller (Mulhouse) : rentabilité, quartiers, perspectives

Avec des prix de l’immobilier très accessibles, autour de 1 200 à 1 600 €/m², une tension locative en hausse et un fort potentiel de requalification urbaine, Bourtzwiller attire les investisseurs à la recherche de bonne rentabilité locative. Quartier populaire en mutation, il présente de nombreuses opportunités pour ceux qui souhaitent investir à Mulhouse, en particulier via le LMNP, le déficit foncier ou un investissement locatif clé en main.

Pourquoi investir dans le quartier de Bourtzwiller à Mulhouse ?

Un quartier en pleine transformation

Longtemps considéré comme un quartier à la marge, Bourtzwiller évolue rapidement grâce à des projets de rénovation urbaine portés par la ville de Mulhouse. Le renouvellement du bâti, la requalification des espaces publics et les efforts en matière de sécurité et de mobilité changent l’image du quartier.

Le tramway, les transports vers le centre-ville et la proximité de zones d’emploi (parcs d’activités, commerces, CHU) renforcent l’attractivité résidentielle du secteur.

Une forte demande locative

Bourtzwiller séduit une population jeune et à revenus modestes, en quête de loyers abordables. Parmi les locataires types :

• Des étudiants (notamment en colocation, grâce aux loyers modérés),
  
• Des jeunes actifs, primo-locataires ou familles en transition,
  
• Des familles modestes, souvent de longue date dans le quartier.
  

Cette demande permet d’assurer une bonne rentabilité locative et une faible vacance, notamment sur des surfaces de type T2 ou T3.

Quels types de biens acheter à Bourtzwiller (Mulhouse) ?

Studios, T2, immeubles de rapport

Le quartier offre une large palette de biens dans l’ancien :

• Studios et T2, parfaits pour du meublé LMNP,
  
• T3 et T4, prisés par les familles ou à transformer en colocations,
  
• Immeubles de rapport, disponibles à des prix très compétitifs, idéaux pour des projets en déficit foncier.
  

La rentabilité selon le type de bien

• Studios meublés : 7 % à 9 % de rentabilité brute
  
• T3 rénové : environ 6,5 % à 8 %
  
• Immeuble divisé : potentiellement 9 % à 11 %, surtout avec optimisation fiscale
  

Le calcul du rendement locatif est très favorable, notamment sur des biens à rénover.

Neuf ou ancien ? Ce qu’il faut savoir

L'ancien prédomine à Bourtzwiller. Les immeubles des années 1950 à 1970 présentent des surfaces généreuses et des prix d’entrée faibles. Cela permet :

• Une rénovation ciblée,
  
• Une optimisation fiscale via le déficit foncier,
  
• Une valorisation à long terme.
  

Le neuf est plus rare, parfois présent dans les programmes de renouvellement urbain, mais avec une rentabilité souvent inférieure.

Dans quels micro-secteurs investir à Bourtzwiller ?

Zone proche du tram (rue de Soultz) : connectée et recherchée

Secteur desservi par le tramway ligne 1, permettant un accès rapide au centre-ville. Parfait pour du meublé étudiant ou du LMNP.

Prix moyen au m2: 1 318 €

Rentabilité brute: 11,8%

Périphérie sud du quartier : calme et résidentiel

Plus éloignée des grands ensembles, cette zone attire davantage les familles. Idéal pour de la location longue durée, avec des T3/T4 bien valorisés après travaux.

Prix moyen au m2: 1 652 €

Rentabilité brute: 10%

Quels projets urbains valorisent Bourtzwiller ?

Réhabilitation du bâti et renouvellement urbain

La ville de Mulhouse a lancé plusieurs projets dans le cadre de l’ANRU, avec démolition-reconstruction, amélioration des espaces publics, et mixité de l’habitat. Ce repositionnement stratégique augmente l’attractivité du quartier pour les investisseurs de long terme.

Meilleure accessibilité et nouvelles mobilités

L’arrivée du tramway, la refonte du réseau de bus, ainsi que les pistes cyclables améliorent la connexion avec les pôles économiques de l’agglomération. Cela favorise la demande locative et la valorisation des biens.

Notre avis sur Bourtzwiller : pour quel profil d’investisseur ?

Étudiants / colocation

Des prix d’achat bas et des surfaces généreuses permettent de réaliser des colocations à forte rentabilité. Idéal pour du LMNP meublé optimisé.

Investisseur long terme patrimonial

Bourtzwiller est encore sous-coté. Un investissement dans l’ancien rénové aujourd’hui permet de constituer un patrimoine à fort potentiel, surtout à proximité des transports.

Profil rendement / déficit foncier

Les immeubles à rénover ou les grands appartements à diviser sont parfaitement adaptés à une optimisation fiscale via le déficit foncier, avec des rendements nets très compétitifs.

En conclusion, investir dans l'ancien à Bourtzwiller, avec une stratégie bien ciblée (travaux, colocation, LMNP), permet d’obtenir une excellente rentabilité locative, de valoriser un bien à bas prix, et de profiter des effets d’une requalification urbaine en cours. Pour les investisseurs en quête de rendement locatif élevé à Mulhouse, ce quartier mérite clairement une attention particulière.