Investir aux Côteaux (Mulhouse) : rentabilité, quartiers, perspectives

Avec des prix attractifs autour de 1 100 à 1 500 €/m², une offre importante de logements familiaux et une population jeune, le quartier des Côteaux attire les investisseurs en quête de bonne rentabilité locative. Situé au nord-ouest de Mulhouse, il bénéficie de projets de renouvellement urbain et d'une demande locative stable. C’est une zone stratégique pour investir dans l’ancien à Mulhouse, en ciblant des projets en LMNP, en déficit foncier ou en investissement locatif clé en main.

Pourquoi investir dans le quartier des Côteaux à Mulhouse ?

Un quartier populaire en pleine mutation

Historiquement résidentiel, le quartier des Côteaux fait l’objet de réhabilitations importantes dans le cadre de projets menés par la ville et l’ANRU. Le renouvellement des logements sociaux, la rénovation des voiries et la modernisation des équipements publics améliorent considérablement l’image du secteur.

La proximité du centre-ville, de l’hôpital Émile Muller et des zones commerciales en fait un secteur fonctionnel et bien connecté.

Une demande locative régulière et solvable

Les Côteaux abritent une population mixte, avec une forte proportion de familles modestes, jeunes actifs et travailleurs locaux. Cette diversité assure une demande constante de logements abordables.
Les T3 et T4 sont particulièrement recherchés pour leur bon rapport qualité/prix.

Quels types de biens acheter aux Côteaux (Mulhouse) ?

T2, T3, grands appartements familiaux

L’offre se compose principalement d’appartements dans l’ancien, avec de nombreuses surfaces adaptées à :

• De la colocation optimisée en LMNP,
  
• Des familles à la recherche de loyers modérés,
  
• Des immeubles complets ou plateaux à diviser pour du déficit foncier.
  

La rentabilité selon le type de bien

• T2 en LMNP : 7 % à 8,5 % brut, idéal pour jeunes actifs
  
• T4 à diviser ou colocation : 8 % à 10 %
  
• Immeubles anciens à rénover : potentiellement 9 % à 12 % après travaux
  

Le calcul du rendement locatif dans ce quartier est clairement favorable pour ceux qui optimisent fiscalement leur projet.

Neuf ou ancien ? Ce qu’il faut savoir

Le quartier est quasiment exclusivement composé d’ancien. Cela permet :

• Un prix au m² attractif,
  
• Une valorisation post-rénovation significative,
  
• L’usage de stratégies fiscales comme le LMNP ou le déficit foncier.
  

Dans quels micro-secteurs investir aux Côteaux ?

Cœur du quartier : mixité et accessibilité

La zone centrale autour de l’avenue des Côteaux bénéficie d’une accessibilité directe aux commerces, écoles et transports, ce qui en fait un bon choix pour la location longue durée familiale.

Prix moyen au m2: 1 289 €

Rentabilité brute: 12,4%

Périphérie sud : zones en rénovation

Certaines copropriétés en périphérie du quartier bénéficient de programmes de rénovation ou d’amélioration thermique. Cela permet d’acheter à bas prix et de valoriser le bien après travaux.

Prix moyen au m2: 1 552 €

Rentabilité brute: 9,9%

Quels projets urbains valorisent les Côteaux ?

Réhabilitation de logements sociaux

Le quartier fait partie des zones prioritaires dans le cadre de la requalification de l’habitat social à Mulhouse. Cela implique :

• Réhabilitation thermique des bâtiments,
  
• Amélioration des espaces verts,
  
• Renforcement des équipements publics (crèches, écoles, médiathèques).
  

Mobilité et désenclavement

Le développement des pistes cyclables, l’amélioration de la desserte en bus et la proximité des axes routiers renforcent l’accessibilité du quartier, ce qui accroît sa valeur locative à moyen terme.

Notre avis sur les Côteaux : pour quel profil d’investisseur ?

Colocation / meublé

Avec des T3 et T4 spacieux à bas prix, le quartier est idéal pour aménager des colocations ou des meublés en LMNP, avec une forte rentabilité brute et peu de vacance.

Investisseur patrimonial long terme

Pour ceux qui souhaitent investir dans l’ancien à bas prix et capitaliser sur la requalification progressive du quartier, les Côteaux offrent un bon potentiel à horizon 10-15 ans.

Rendement et déficit foncier

La forte décote sur les biens anciens à rénover permet des opérations très intéressantes en déficit foncier, avec des rendements nets après travaux dépassant les 9 %.

Conclusion : pour un investisseur à la recherche de bonne rentabilité locative à Mulhouse, les Côteaux représentent un secteur stratégique. Les prix bas, la diversité des typologies et les projets de renouvellement en cours permettent de construire un investissement locatif clé en main, avec un bon calcul de rendement locatif et une valorisation à moyen terme.