Investir à Béziers – Quartier Montimaran : rentabilité, mutation urbaine, opportunités locatives

Situé à l’ouest du centre-ville, le quartier de Montimaran présente un fort potentiel pour les investisseurs à la recherche d’un bon rapport rentabilité/prix d’achat. Encore peu connu, ce quartier résidentiel mêle logements collectifs et pavillonnaires. Les prix y restent très attractifs : entre 950 et 1 250 €/m², avec des rendements locatifs pouvant dépasser 8 à 9 % brut. Grâce aux projets de renouvellement urbain et à une demande locative constante, investir dans l'ancien à Montimaran est une stratégie prometteuse, notamment en LMNP ou en investissement locatif clé en main.

Pourquoi investir dans le quartier de Montimaran à Béziers ?

Un quartier en mutation progressive

Montimaran bénéficie de projets de réaménagement progressifs, notamment autour des axes de circulation et des équipements publics. Quartier résidentiel encore sous-coté, il attire de plus en plus les primo-accédants et investisseurs à la recherche de biens accessibles avec potentiel de valorisation. Les écoles, centres médicaux et commerces de proximité participent à l’amélioration du cadre de vie. Le quartier est également bien relié au reste de Béziers via les transports en commun, ce qui augmente son attractivité locative.

Une demande locative stable

Montimaran attire une population diversifiée : familles modestes, jeunes couples, retraités, et actifs biterrois. La demande de logements accessibles et bien entretenus y est constante. Le marché locatif est dynamique pour des T2 ou T3 bien rénovés, avec des loyers moyens entre 450 et 600 €/mois, ce qui permet une bonne rentabilité locative et un taux de vacance limité pour les investisseurs.

Quels types de biens acheter à Montimaran ?

T2, T3 et pavillons à rénover

Le parc immobilier de Montimaran se compose de petits immeubles collectifs des années 70–90 et de maisons individuelles. De nombreux biens sont vendus en dessous de 1 200 €/m², offrant des opportunités idéales pour investir dans l'ancien. Les appartements T2 et T3 à rénover sont parfaitement adaptés à une location en LMNP, tandis que les pavillons peuvent convenir à la location longue durée pour les familles.

La rentabilité selon le type de bien

Le calcul du rendement locatif à Montimaran est souvent favorable. Un T3 acquis autour de 60 000 € peut générer jusqu’à 6 600 € annuels, soit un rendement brut de 11 %. En location meublée non professionnelle (LMNP), avec quelques travaux d’aménagement, la rentabilité nette peut avoisiner les 7 à 8 %. Ces niveaux restent très compétitifs sur le marché national.

Neuf ou ancien ? Ce qu’il faut savoir

L’essentiel de l’offre se trouve dans l’ancien, avec un potentiel de valorisation important. Le neuf est très rare à Montimaran. Les biens anciens avec travaux permettent aux investisseurs d’optimiser leur fiscalité via le déficit foncier ou de profiter des régimes LMNP au réel. Accompagné par un prestataire en investissement locatif clé en main, on peut facilement valoriser un bien peu cher pour atteindre une rentabilité immédiate.

Dans quels micro-secteurs investir à Montimaran ?

Avenue de la Devèze / Équipements publics

Proche des écoles et infrastructures sportives, cette zone offre des logements familiaux bien situés. Idéale pour un investissement patrimonial dans l’ancien, avec une cible locative stable et peu volatile.

Prix moyen au m2: 1 881 €

Rentabilité brute: 6,8 %

Limite avec le quartier Font Neuve

Secteur plus résidentiel et calme, avec des maisons individuelles et des petits collectifs à rafraîchir. Parfait pour une location meublée longue durée dans un cadre de vie recherché par les jeunes actifs.

Prix moyen au m2: 1 700 €

Rentabilité brute: 6,7 %

Zone ouest vers Villeneuve-lès-Béziers

À la frontière de la commune voisine, cette zone commence à bénéficier d’une revalorisation immobilière progressive, et représente une opportunité à bas prix pour une stratégie long terme ou déficit foncier.

Prix moyen au m2: 2 256 €

Rentabilité brute: 6,3%

Quels projets urbains valorisent Montimaran ?

Réhabilitation des équipements et du tissu urbain

Le quartier bénéficie de programmes de rénovation ciblés, notamment autour des voiries, écoles, et centres de quartier. Cela participe à une requalification globale du cadre de vie, et renforce l’attractivité pour les familles et locataires de longue durée.

Meilleure intégration dans le tissu de la ville

Avec les améliorations de la mobilité douce, la connexion avec le centre-ville et les zones commerciales s’améliore, rendant le quartier plus accessible pour les travailleurs locaux. Ces projets appuient la stratégie de montée en gamme du parc locatif.

Notre avis sur Montimaran : pour quel profil d’investisseur ?

Investisseur rendement / déficit foncier

Le quartier est parfaitement adapté à un investisseur à la recherche de rendements élevés via l'achat dans l'ancien et la valorisation par les travaux. Le déficit foncier peut être particulièrement intéressant ici.

Investisseur en LMNP à petit budget

Avec des petites surfaces à bas prix, Montimaran est un terrain idéal pour un investisseur LMNP cherchant à constituer un patrimoine rentable avec un effort d’épargne faible, tout en profitant d’une gestion locative simplifiée.

Investisseur long terme / valeur refuge

Grâce à des projets urbains et des prix encore très accessibles, Montimaran offre une belle opportunité pour un investissement locatif clé en main avec perspective de valorisation à 5–10 ans. C’est un secteur à surveiller pour bâtir un portefeuille patrimonial solide à Béziers.