Investir à Béziers – Quartier Le Faubourg / La Crouzette : rentabilité, mixité urbaine et potentiel locatif

Le quartier Faubourg / La Crouzette fait le lien entre le centre historique de Béziers et ses quartiers périphériques en pleine mutation. À la fois populaire et dynamique, il offre un marché immobilier encore accessible, avec des prix autour de 1 100 €/m². Ce secteur séduit de plus en plus les investisseurs à la recherche d’une bonne rentabilité locative, grâce à une demande soutenue, un réel potentiel de valorisation et des opportunités nombreuses pour investir dans l'ancien en LMNP ou en investissement locatif clé en main.

Pourquoi investir dans le quartier Faubourg / La Crouzette à Béziers ?

Un quartier ancien en voie de requalification

Historiquement ouvrier, le Faubourg bénéficie de projets de revitalisation urbaine : réfection de l’habitat ancien, modernisation des voies, développement de zones piétonnes et amélioration de l’offre commerciale. Ce quartier en transition conserve une identité forte, tout en s’ouvrant à de nouveaux profils de résidents et à l’investissement. Le secteur de La Crouzette, au nord, gagne en attractivité grâce à ses axes de circulation bien desservis et sa proximité avec des établissements scolaires.

Une forte demande locative et peu de vacance

Le Faubourg attire une clientèle locative variée : étudiants, jeunes actifs, familles modestes. Les loyers restent stables, avec une demande constante pour les T2/T3 rénovés. La bonne rentabilité locative s’explique par des coûts d’acquisition faibles et une vacance limitée, notamment dans les rues proches du centre.

Quels types de biens acheter à Faubourg / La Crouzette ?

Petits appartements, immeubles de rapport et maisons de ville

Le quartier regorge de petits immeubles anciens, souvent avec plusieurs lots à rénover, parfaits pour du LMNP ou des investissements locatifs clé en main. On y trouve également des maisons de ville divisibles ou des studios et T2 à fort potentiel locatif. La typologie variée permet de viser différents profils de locataires selon les stratégies.

La rentabilité selon le type de bien

Un T2 acheté à 50 000 €, avec un loyer de 450 €/mois, offre un rendement brut supérieur à 10 %. Dans un immeuble de rapport avec plusieurs logements meublés, les rendements peuvent dépasser les 12 % bruts, surtout en LMNP au réel. Le calcul du rendement locatif est donc très favorable, notamment pour les investisseurs recherchant un cash-flow positif.

Neuf ou ancien ? Ce qu’il faut savoir

Le neuf est quasiment absent dans ce quartier à dominante historique. L’ancien est roi, avec de nombreuses opportunités à rénover. Ces biens permettent de doper la rentabilité via des travaux amortissables en LMNP, ou via du déficit foncier pour les investisseurs au régime réel. Un accompagnement professionnel en clé en main permet de sécuriser les travaux et la mise en location.

Dans quels micro-secteurs investir dans le Faubourg / La Crouzette ?

Rue d’Alsace et alentours

Proche du centre-ville, cette zone est très demandée par les jeunes actifs et étudiants. On y trouve des immeubles anciens à diviser ou des lots à rénover avec un fort potentiel locatif.

Prix moyen au m2: 1 530 €

Rentabilité brute: 7,9 %

Crouzette – Avenue Maréchal Foch

Bien desservie et plus résidentielle, cette partie offre des appartements avec balcon ou des maisons de ville, idéales pour une location meublée longue durée ou de la colocation.

Prix moyen au m2: 2 065 €

Rentabilité brute: 6,7 %

Secteur des Arènes / Lycée Jean-Moulin

Zone animée et pratique, avec une clientèle locative captive (étudiants, jeunes actifs). Le potentiel y est excellent pour un investissement dans l’ancien avec gestion optimisée.

Prix moyen au m2: 2 149 €

Rentabilité brute: 6,4 %

Quels projets urbains valorisent Faubourg / La Crouzette ?

Requalification du bâti ancien

Des aides municipales sont parfois disponibles pour rénover les façades, améliorer l'isolation ou remettre aux normes des logements anciens. Ces programmes participent à la montée en gamme du quartier, avec des effets positifs sur les valeurs locatives et patrimoniales.

Meilleure intégration dans le tissu urbain

Les liaisons avec le centre-ville sont renforcées, notamment via les transports doux (bus, pistes cyclables). De nouveaux commerces de proximité et services publics améliorent le quotidien et rendent la location plus attractive, notamment pour les actifs sans voiture.

Notre avis sur Faubourg / La Crouzette : pour quel profil d’investisseur ?

LMNP / colocation / petits lots

Parfait pour des investisseurs en LMNP, ce quartier permet d’acquérir plusieurs petites surfaces à petit prix, de les meubler et de viser des rendements élevés. Les biens se louent facilement, en particulier près des lycées et de l’avenue Foch.

Investisseur à stratégie rendement / déficit foncier

Le Faubourg est aussi adapté à un investisseur aguerri, prêt à acheter un petit immeuble à rénover, à optimiser sa fiscalité, et à bénéficier d’une rentabilité supérieure à la moyenne.

Investissement locatif clé en main

Pour un investisseur à distance, accompagné par un professionnel local, la stratégie clé en main permet de capter le potentiel du quartier sans contraintes. Avec un bon montage, on peut obtenir une rentabilité immédiate et durable, dans une zone appelée à se valoriser.