Investir à Béziers – Quartier Les Arènes / Saint-Jacques : authenticité, rentabilité et attractivité

Le quartier Les Arènes / Saint-Jacques occupe une place stratégique entre le centre historique et les axes de sortie sud de Béziers. Combinant patrimoine ancien, proximité du centre-ville, et prix encore très attractifs (environ 1 300 à 1 600 €/m²), ce secteur offre un fort potentiel de rentabilité pour les investisseurs à la recherche de biens anciens à rénover ou de lots déjà rentables. C’est un quartier idéal pour investir dans l’ancien avec une bonne rentabilité locative.

Pourquoi investir dans le quartier Les Arènes / Saint-Jacques à Béziers ?

Un quartier historique en cours de redynamisation

Adossé au cœur de Béziers, ce secteur concentre une architecture typique biterroise, avec immeubles de faubourgs et petits ensembles collectifs. La proximité avec les arènes, le Champ de Mars et le plateau des Poètes lui confère un cadre de vie agréable. Plusieurs opérations de réhabilitation sont en cours, attirant progressivement une population plus jeune.

Une forte demande locative sur les petites surfaces

Le quartier attire des étudiants, jeunes actifs, ou retraités modestes, à la recherche de logements abordables proches du centre. Avec un loyer moyen de 10 à 12 €/m² et des prix d’acquisition bas, on y réalise un excellent calcul du rendement locatif, parfois supérieur à 9 % brut. Un secteur parfait pour un investissement locatif clé en main ou à rénover.

Quels types de biens acheter à Les Arènes / Saint-Jacques ?

Studios, T2, voire immeubles de rapport

Les studios et T2 représentent la majorité de l’offre, souvent situés dans de petits immeubles anciens. Les immeubles de rapport, parfois divisés en 2 ou 3 lots, sont aussi courants. Ces typologies se prêtent bien à de l’investissement en LMNP pour du meublé longue durée.

La rentabilité selon le type de bien

Un studio ancien de 25 m² à 40 000 € peut se louer 450 à 500 €/mois, offrant plus de 11 % de rentabilité brute. Les T2 autour de 60 000 à 70 000 € offrent également 8 à 9 % brut. Le rendement net, optimisé par le régime LMNP réel, peut facilement dépasser les 6,5 %.

Neuf ou ancien ? Ce qu’il faut savoir

Ce quartier est typiquement tourné vers l’investissement dans l’ancien. Si le neuf est très rare, il y a de nombreuses opportunités à rénover, avec des dispositifs d’optimisation fiscale comme le déficit foncier ou le Denormandie dans certains cas. L’ancien meublé sous LMNP reste le choix privilégié des investisseurs cherchant une rentabilité rapide et durable.

Dans quels micro-secteurs investir dans Les Arènes / Saint-Jacques ?

Autour des Arènes et du boulevard Édouard Herriot

Secteur dynamique, proche des transports et commerces. Les immeubles anciens avec cachet attirent les jeunes actifs. Bonne accessibilité et potentiel de valorisation.

Prix moyen au m2: 1 416 €

Rentabilité brute: 8,9 %

Rue Saint-Jacques et rues adjacentes

Quartier plus populaire, mais très recherché pour son accessibilité piétonne vers le centre-ville. Loyer stable, forte demande, et bonne rentabilité locative pour les petites surfaces rénovées.

Prix moyen au m2: 1 379 €

Rentabilité brute: 5,6 %

Rue de la République et Haut de Saint-Jacques

Moins gentrifié, mais avec des prix planchers pour des rentabilités brutes à deux chiffres. Idéal pour un investisseur orienté rendement ou un achat en déficit foncier.

Prix moyen au m2: 1 676 €

Rentabilité brute: 5,6%

Quels projets urbains valorisent le secteur ?

Aménagement des espaces publics autour des Arènes

Des travaux récents ont permis de redonner de l’attractivité au quartier avec la rénovation des espaces verts, trottoirs et accès. Cela attire une clientèle plus stable, et soutient la valorisation des biens anciens.

Requalification des axes sud de Béziers

Le quartier bénéficie d’une position charnière entre le centre-ville et les grands axes vers Narbonne ou la mer. Des projets de connexion douce et de mobilité urbaine renforcent la qualité de vie dans ce secteur.

Notre avis sur Les Arènes / Saint-Jacques : pour quel profil d’investisseur ?

Investisseur LMNP à forte rentabilité

Les studios et T2 meublés dans l’ancien offrent un très bon rendement locatif, avec peu d’investissements initiaux. Le régime LMNP réel permet de booster la rentabilité nette.

Investisseur patrimonial avec une vision de revalorisation

Ce quartier, bien qu’encore populaire, est en mutation. Acheter dans l’ancien, rénover, et conserver sur le long terme peut s’avérer payant. Une stratégie patrimoniale progressive.

Investisseur orienté rendement ou déficit foncier

Avec des prix bas et des travaux fréquents, c’est un secteur parfait pour optimiser sa fiscalité (régime réel, déficit foncier) tout en générant une bonne rentabilité locative. Idéal pour un investissement locatif clé en main à fort rendement.