Investir à Béziers – Quartier Le Pech de la Pomme / Le Capiscol : un secteur résidentiel à potentiel locatif

Situé à l’est de Béziers, entre le centre-ville et les grands axes de sortie vers la mer ou l’autoroute A9, le quartier Le Pech de la Pomme / Le Capiscol séduit par son environnement résidentiel, ses écoles, ses équipements sportifs et ses espaces verts. Moins dense que le cœur historique, il n’en reste pas moins porteur pour l’investissement locatif, notamment pour les familles, les actifs et les jeunes couples. Avec un prix moyen de l’immobilier autour de 1 500 €/m², et des loyers raisonnables, on peut y réaliser un investissement locatif clé en main, tout en profitant d’une bonne rentabilité locative.

Pourquoi investir dans le quartier Le Pech de la Pomme / Le Capiscol ?

Un quartier calme, accessible et bien structuré

Le secteur bénéficie d’un urbanisme aéré, de résidences à taille humaine, de lotissements récents, et d’un accès facile à la rocade et à l’autoroute. Il est desservi par plusieurs lignes de bus et se trouve à proximité des zones d’emploi de Béziers Est. L’ambiance y est familiale et résidentielle, ce qui garantit une vacance locative faible.

Une demande locative portée par les familles et les actifs

Le secteur attire de nombreux locataires à la recherche d’un cadre de vie calme et pratique, avec la proximité d’écoles, de commerces et de transports. Ce profil de locataires génère une bonne stabilité locative, particulièrement sur les T3/T4 ou maisons mitoyennes. Un calcul du rendement locatif bien calibré permet d’atteindre 6 à 8 % brut sur certains biens.

Quels types de biens acheter à Le Pech de la Pomme / Le Capiscol ?

T3/T4, petites maisons ou logements en résidences

Le secteur propose une offre variée : résidences des années 80/90, maisons de ville, T3 en étage, ou encore petites villas mitoyennes. Ces biens sont bien adaptés à une stratégie LMNP classique ou à un investissement locatif longue durée.

La rentabilité selon le type de bien

Un T3 de 65 m² autour de 90 000 € peut se louer 650 à 700 €/mois, soit une rentabilité brute de 8 %. Les maisons mitoyennes avec petit jardin, très recherchées, peuvent se louer autour de 800 à 900 €/mois, pour un achat souvent inférieur à 120 000 €, avec un bon rendement net si le bien est optimisé sous LMNP au réel.

Neuf ou ancien ? Ce qu’il faut savoir

Si quelques programmes récents existent dans la partie Capiscol, la majorité du parc immobilier reste ancien ou semi-récent, avec un fort potentiel d’amélioration énergétique ou esthétique. Investir dans l’ancien permet ici d’acheter en dessous des prix du neuf, tout en valorisant le bien avec des travaux. Le régime LMNP ou déficit foncier est souvent pertinent pour optimiser sa fiscalité.

Dans quels micro-secteurs investir à Pech de la Pomme / Capiscol ?

Secteur Pech de la Pomme Est

Zone plus résidentielle avec maisons individuelles, proche des écoles. Potentiel locatif élevé pour les familles, et valorisation assurée grâce au calme et à l’accessibilité.

Prix moyen au m2: 1 600  €

Rentabilité brute: 9,6 %

Résidences autour de l’avenue du Capiscol

Quartier vivant, avec plusieurs résidences à bon rapport qualité/prix. Idéal pour un investisseur locatif en T2 ou T3, avec une bonne demande de jeunes couples et actifs.

Prix moyen au m2: 1 669 €

Rentabilité brute: 9,2 %

Rue Marcel Pagnol et alentours

Secteur dynamique à proximité du stade de Sauclières et des commerces, parfait pour des biens rénovés à louer meublés sous le statut LMNP, avec peu de vacance locative.

Prix moyen au m2: 2 660 €

Rentabilité brute: 9,2 %

Quels projets urbains valorisent ce quartier ?

Extension des zones d’activité à l’Est de Béziers

Le développement des zones économiques à proximité (Mercorent, La Méridienne…) génère de l’emploi et renforce l’attractivité locative du secteur. Un atout pour la valorisation future.

Amélioration des infrastructures scolaires et sportives

Le quartier bénéficie d’investissements dans les écoles primaires, collèges et installations sportives, ce qui attire une population stable et familiale, souvent bonne payeuse et fidèle.

Notre avis sur Le Pech de la Pomme / Le Capiscol : pour quel profil d’investisseur ?

Investisseur patrimonial avec stratégie long terme

Avec un cadre de vie agréable, une clientèle stable, et des biens qualitatifs, c’est un secteur propice à un investissement sécurisé, notamment en T3 ou maisons à conserver sur le long terme.

Investisseur en LMNP ciblant les familles ou jeunes actifs

Grâce à des prix modérés et loyers stables, le statut LMNP réel permet une bonne rentabilité nette sur des biens meublés classiques. La vacance locative y est faible.

Investisseur clé en main avec cash-flow positif

En optant pour un bien à rénover légèrement ou déjà meublé, il est possible de faire un investissement locatif clé en main avec un cash-flow positif, surtout en visant les T3 ou petites maisons.