L'achat d'un nouvel appartement ou d'une maison pour procéder à de la location immobilière peut vous apporter un revenu supplémentaire sans augmenter de manière exponentielle vos impôts.
L'investissement locatif est une solution appropriée pour augmenter vos actifs et, par la même occasion, augmenter les revenus. C’est aussi une solution idéale pour vous constituer un complément de revenus lorsque la retraite arrive.
Comment optimiser ses revenus locatifs ? Comment tirer le meilleur parti de son loyer ? Comment fixer au mieux le montant du loyer ?
Faire des travaux
Réaliser des travaux de rénovation est un moyen cohérent et efficace pour faire perdurer la valeur patrimoniale de votre actif et de perpétuer la qualité du revenu locatif qui en découle.
L’investisseur conscient de cette solution se portera acquéreur d’un bien dont la valeur se trouve dégradée et le fera rénover et réhabiliter pour correspondre aux besoins des locataires constituant la demande sur le marché. Ces travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration restent dissociables des travaux de construction, reconstruction et agrandissement dont les frais sont déductibles des revenus fonciers, et constituent un laisser-passer vers une baisse de l’imposition. Cette réduction d’impôts sera corrélatif à la tranche marginale d’imposition de l’acquéreur.
Si par exemple vous dépensez la somme de 10 000€ en travaux, cela équivaut à 10 000€ de revenus fonciers non imposables au taux d’imposition des revenus fonciers qui diffère entre 17,20% et 62,20%.
Défiscaliser vos travaux va vous permettre, durant un certain nombre d’années, de réduire les impôts que vous paierez sur vos loyers.
Calculer votre rentabilité
Dans l'investissement locatif, la rentabilité est généralement le nerf de la guerre.
Les facteurs suivants doivent être pris en compte lors du calcul du profit d'un investissement :
- Le prix d’acquisition
- Les frais liés à l’entretien
- Les frais liés à la gestion
- Les charges diverses : (taxe foncière, honoraires de Syndic, vacance locative, assurances …)
On parle au final d’un taux de rentabilité que l’on calcule comme suit :
[(loyer mensuel x 12) – Taxe foncière – Frais de gestion – autres charges] / Prix d'acquisition
Calculer la rentabilité d’un actif peut vous aider à faire un choix sur une nouvelle acquisition. Elle constitue un critère décisif dans l’achat d’un bien immobilier puisqu’elle sera votre retour sur investissement. Cela pourra vous aiguiller afin de maximiser vos revenus locatifs.
Éviter les vacances locatives
Le second levier pour augmenter vos revenus locatifs est de réduire vos vacances locatives. Plus vous anticipez le départ de vos locataires, plus vos vacances locatives seront faibles, vous limiterez ainsi des pertes économiques.
À cette fin, vous pouvez notamment utiliser la technologie de réalité virtuelle pour effectuer des pré-visites en ligne. Cela permet à vos futurs locataires d'avoir un accès virtuel à votre logement (appartement ou maison) dès le premier jour de préavis sans déranger le locataire sortant.
Éviter les vacances locatives c’est aussi s’assurer de louer aux meilleurs moments son logement. Globalement, il est préférable de louer son logement entre les mois de mai et octobre. La plupart des locataires à ce stade sont de jeunes actifs ou des étudiants préparant leur rentrée. À ce niveau une grande offre est à pourvoir !
Estimer correctement le montant du loyer
Le troisième facteur important est le prix du loyer de la location. En effet, de nombreux paramètres sont à prendre en compte pour trouver le meilleur loyer.
Si ce dernier est trop bas, le logement perdra son potentiel de revenus locatifs. Mais attention, ne soyez pas trop gourmand(e), des loyers trop élevés peuvent conduire à des vacances locatives, ce qui entraînera à nouveau des pertes de revenus.
Vous l’aurez compris un loyer trop haut fera fuir vos candidats locataires et un loyer trop bas vous fera perdre de la rentabilité.
Pour cela il est primordial de prendre en considération plusieurs éléments pour établir votre montant de loyer :
- L’encadrement des loyers
- Votre équipement interne (TV, cuisine, électroménager…)
- La localisation du bien
- L’équipement du bâtiment (digicode, gardien, ascenseur)
- La situation économique de votre marché locatif
- La proximité des commodités
Tout cela vous aidera à fixer un prix du loyer juste et optimal, tout en restant compétitif. En parallèle, comparer votre actif immobilier avec les autres annonces sur des sites comme Seloger ou Leboncoin ou en agence immobilière vous donnera une bonne fourchette de prix.
Sachez que certaines agences immobilières peuvent vous aider dans cette démarche pour fixer le meilleur loyer.
