Investir dans le quartier Montbernage – Pont-Neuf à Poitiers : rentabilité, quartiers, perspectives

Situé au sud-est immédiat du centre historique de Poitiers, le quartier Montbernage – Pont-Neuf attire de plus en plus les investisseurs à la recherche de rentabilité et de potentiel de valorisation. Avec des prix au m² oscillant entre 1 600 € et 2 100 € dans l’ancien, une tension locative soutenue, et une bonne desserte en transports, ce quartier offre de réelles opportunités pour un investissement locatif clé en main.

Les studios, T2 ou appartements pour colocation sont les typologies de biens les plus adaptées au profil local. Dans ce secteur en mutation, investir dans l'ancien en LMNP permet de bénéficier à la fois d’une bonne rentabilité locative et d’un cadre fiscal avantageux.

Pourquoi investir dans le quartier Montbernage – Pont-Neuf à Poitiers ?

• Le prix moyen au m² dans le quartier Montbernage – Pont-Neuf est d’environ 1 800 à 2 000 €/m² pour l’ancien, avec des biens rénovés pouvant atteindre 2 200 €/m².
  
• La rentabilité locative brute varie généralement entre 6 % et 8 %, ce qui est attractif pour un investissement locatif dans une ville de taille moyenne.
  
• Un studio ou T1 dans ce quartier se loue entre 420 et 480 €/mois pour un prix d’achat moyen de 50 000 à 60 000 €, soit une rentabilité brute d’environ 8 %.
  
• Les T2/T3 anciens, vendus entre 80 000 et 110 000 €, génèrent des loyers de 550 à 700 €/mois, avec une rentabilité brute située autour de 6 % à 7 %.
  
• Le quartier bénéficie d’une demande locative régulière, notamment grâce à sa proximité avec le centre-ville et ses commodités (transports, commerces, écoles).
  
• La vacance locative est modérée, mais bien moindre pour les biens meublés ou rénovés, adaptés à la location étudiante ou jeunes actifs.
  
• La colocation peut être intéressante, notamment pour des T3 transformés en 2 chambres, permettant de louer chaque chambre autour de 350 €, avec une rentabilité brute pouvant dépasser 8 %.
  
• Le régime LMNP est favorable ici, permettant d’optimiser la fiscalité par l’amortissement, surtout sur les petites surfaces meublées.
  
• Le quartier est en zone B2, ce qui limite l’accès au dispositif Pinel mais ouvre la voie au déficit foncier pour les biens anciens nécessitant des travaux.
  
• En résumé : Montbernage – Pont-Neuf offre un excellent compromis entre prix abordables, bon rendement locatif (6 à 8 %) et demande locative stable, idéal pour un investissement locatif clé en main.
  

Quels types de biens acheter dans Montbernage – Pont-Neuf ?

Studio étudiant, T2, colocation

Les studios meublés sont particulièrement recherchés par les étudiants de la Faculté de Droit et des écoles proches du centre. Les T2 et T3 sont adaptés aux colocations ou jeunes ménages. Le quartier offre un grand nombre de biens anciens à rénover, parfaits pour optimiser le rendement locatif.

La rentabilité selon le type de bien

• Studios LMNP : entre 6 % et 7,5 % brut, excellente rentabilité avec peu de vacance locative.
  
• T2/T3 pour colocation : jusqu’à 8 % brut, idéal pour ceux qui maîtrisent l’aménagement et la gestion locative.
  
• Biens à rénover : potentiel de plus-value à moyen terme et déficit foncier possible.
  

Un calcul du rendement locatif précis permettra d’identifier les lots les plus rentables, tout en intégrant les frais de travaux.

Neuf ou ancien ? Ce qu’il faut savoir

Le parc immobilier est quasi exclusivement composé de biens anciens, souvent avec du caractère (immeubles en pierre, maisons divisées). Cela permet de profiter de prix d’achat attractifs tout en améliorant la valeur via la rénovation, en LMNP ou sous le régime réel.

Dans quels micro-secteurs investir dans Montbernage – Pont-Neuf ?

Pont-Neuf : central et accessible

À proximité immédiate de la gare et du centre-ville, ce secteur est très bien desservi. Les petites surfaces y sont faciles à louer, notamment en location meublée à l’année.

Prix moyen au m2: 2 192 €

Rentabilité brute: 6,5 %

Avenue de Montbernage : artère principale et en mutation

Bien desservie par les bus, cette zone propose de nombreux immeubles anciens à potentiel. Les appartements avec cachet peuvent y être rénovés pour la colocation ou la location meublée.

Prix moyen au m2: 2 268 €

Rentabilité brute: 6,3 %

Rue du Faubourg du Pont-Neuf / Moulin à Vent : calme et résidentiel

Secteurs appréciés des familles et des actifs en quête de tranquillité. On y trouve des maisons divisées, parfaites pour de la location en T2/T3 avec un bon rapport surface/prix.

Prix moyen au m2: 2 308 €

Rentabilité brute: 5,7%

Quels projets urbains valorisent Montbernage – Pont-Neuf ?

Réhabilitation de friches et voiries améliorées

Le quartier bénéficie de la politique de rénovation urbaine engagée par la ville : modernisation des voiries, requalification des immeubles anciens, création d’espaces verts. Ces transformations renforcent l’attractivité résidentielle du quartier.

Proximité du centre et développement de la mobilité douce

La ville investit dans la mobilité douce (pistes cyclables, nouvelles lignes de bus) et dans la connectivité avec le centre-ville, ce qui valorise les biens situés dans ce périmètre.

Notre avis sur Montbernage – Pont-Neuf : pour quel profil d’investisseur ?

Étudiants / colocation

Le quartier est une cible pertinente pour les investisseurs souhaitant proposer de la colocation ou des studios en LMNP destinés à un public étudiant ou jeune actif.

Investisseur long terme patrimonial

Avec ses biens anciens de caractère, ses prix encore abordables et ses projets de revalorisation, Montbernage – Pont-Neuf s’adresse aussi à ceux qui cherchent à investir dans l’ancien avec une vision patrimoniale.

Profil rendement / déficit foncier

Les immeubles ou appartements à rénover permettent de jouer la carte de la déduction des travaux et du déficit foncier, tout en visant une bonne rentabilité locative après valorisation.

Conclusion

Investir dans le quartier Montbernage – Pont-Neuf à Poitiers, c’est miser sur un secteur en mutation, bien desservi, avec des opportunités dans l’ancien, une forte demande locative et un bon potentiel de rendement en LMNP. Idéal pour un investissement locatif clé en main, ce quartier coche toutes les cases pour un placement rentable et valorisable dans le temps.