Investir dans le quartier de la Gare à Nîmes : rentabilité, quartiers, perspectives

Le quartier de la Gare est l’un des secteurs les plus dynamiques de Nîmes, grâce à sa connectivité régionale, son proche centre-ville, et ses prix immobiliers attractifs (entre 2 000 € et 2 800 € le m² selon l’état des biens). Le secteur attire une demande locative constante portée par les jeunes actifs, étudiants, et travailleurs pendulaires, ce qui en fait un terrain fertile pour un investissement locatif clé en main. Avec un fort potentiel de rentabilité et une offre importante dans l'ancien, le quartier est idéal pour ceux qui souhaitent investir à Nîmes avec une stratégie LMNP ou déficit foncier.

Pourquoi investir dans le quartier de la Gare à Nîmes ?

Une position stratégique et des mobilités optimales

Le quartier bénéficie d’une excellente accessibilité : gare SNCF, ligne TGV vers Montpellier, Paris ou Lyon, réseau de bus urbain et proximité de l’A9. L’arrivée du TRAM’BUS a renforcé son attractivité. Situé à moins de 10 minutes à pied de l'Écusson, le quartier combine centralité et praticité, ce qui en fait un pôle d’habitat et de transit idéal pour les locataires mobiles et connectés.

Une forte demande locative : actifs, étudiants et pendulaires

Les locataires typiques sont des jeunes actifs travaillant à Montpellier ou dans la métropole, des étudiants des écoles proches (IFSI, IUT, fac de droit ou de médecine), ainsi que des salariés en mobilité professionnelle. Ces profils recherchent des studios ou T2 proches de la gare, souvent meublés, avec des baux flexibles. Le taux d’occupation est élevé et la vacance locative faible, idéal pour optimiser le calcul du rendement locatif.

Quels types de biens acheter dans le quartier de la Gare ?

Studios, T2 meublés ou immeubles de rapport dans l'ancien

L’offre immobilière est dominée par des immeubles anciens de faubourg, avec des appartements à rénover ou déjà aménagés en location meublée LMNP. Les studios et T2 bien situés, proches de la gare ou de la place Gabriel Péri, sont très recherchés. Des immeubles de rapport sont aussi accessibles pour des stratégies de colocation ou déficit foncier.

La rentabilité selon le type de bien

Un studio ou T2 meublé en LMNP peut atteindre une rentabilité brute entre 5 % et 6 %, voire davantage en optimisant les charges et les loyers. Les biens avec travaux permettent d’accroître la rentabilité nette en jouant sur le prix d’achat bas et la valorisation post-rénovation.

Neuf ou ancien ? Ce qu’il faut savoir

L’offre en immobilier neuf est limitée et souvent concentrée autour des grands projets. Elle est aussi plus onéreuse, avec des prix proches de 4 000 €/m², ce qui pèse sur la rentabilité. À l’inverse, investir dans l’ancien dans ce quartier permet de trouver des opportunités à fort potentiel, notamment pour de la location meublée LMNP ou du déficit foncier sur des immeubles entiers.

Dans quels secteurs investir dans le quartier de la Gare ?

Secteur Gabriel Péri : central et animé

C’est le cœur du quartier, très vivant, avec commerces, cafés, et accès direct à la gare. Idéal pour les studios et T2 meublés en LMNP, à forte demande.

Prix moyen au m2: 2 225 €

Rentabilité brute: 6,5 %

Rue de la République et rues adjacentes : potentiel locatif

Ce secteur est à cheval entre la gare et l'Écusson. Il attire une clientèle mixte (jeunes actifs, étudiants, retraités) et offre de nombreux appartements anciens avec de belles hauteurs sous plafond à valoriser.

Prix moyen au m2: 2 022 €

Rentabilité brute: 7,3 %

Zone Courbessac / Triangle gare – avenue Feuchères : opportunités à fort rendement

Un peu plus excentrée, cette zone propose des immeubles de faubourg ou des maisons divisées. Parfait pour des projets de colocation, division, ou optimisation en déficit foncier.

Prix moyen au m2: 2 285 €

Rentabilité brute: 7,4 %

Quels projets urbains valorisent le quartier de la Gare ?

Grand projet TGV et réaménagement du quartier

Le développement autour de la gare TGV Nîmes-Centre prévoit l’aménagement d’espaces publics, de bureaux, et de logements modernes, favorisant la mixité urbaine. Cela participe à l’augmentation progressive de la valeur foncière.

Mobilité et réhabilitation des friches

Les anciens entrepôts et bâtiments industriels proches de la gare sont en voie de reconversion (logements, bureaux, locaux tertiaires). Les projets de mobilité douce (voies cyclables, piétonnisation partielle) redessinent un quartier plus attractif à moyen terme.

Notre avis sur le quartier de la Gare : pour quel profil d’investisseur ?

LMNP ou colocation pour jeunes actifs mobiles

Ce quartier est idéal pour du LMNP avec des baux meublés souples, destinés à une clientèle mobile, connectée et urbaine. Les colocations fonctionnent bien dans les T3/T4 proches des transports.

Investisseur patrimonial avec stratégie de valorisation

Le cadre urbain évolue, les projets de requalification sont nombreux, ce qui rend ce secteur intéressant à long terme pour un investisseur patrimonial à la recherche de plus-value potentielle.

Profil rendement / déficit foncier

Les immeubles anciens à rénover sont nombreux et souvent accessibles. C’est un terrain propice au déficit foncier, permettant de conjuguer fiscalité avantageuse et bonne rentabilité locative.

Conclusion :
Investir à Nîmes dans le quartier de la Gare, c’est miser sur un secteur en transition, très bien connecté, avec une forte demande locative et de nombreuses opportunités dans l’ancien. Que ce soit en LMNP, en colocation, ou via des stratégies à forte rentabilité, c’est un emplacement stratégique pour un investissement locatif clé en main.