Investir dans l’Écusson à Nîmes : rentabilité, quartiers, perspectives

Situé au cœur du centre-ville de Nîmes, le quartier de l’Écusson attire chaque année investisseurs et locataires grâce à son cachet historique, son dynamisme et sa centralité. Avec un prix moyen au m² autour de 2 500 € à 3 200 € dans l'ancien, une tension locative forte, notamment chez les étudiants et jeunes actifs, et un parc immobilier composé essentiellement de petits appartements de caractère, l’Écusson coche toutes les cases pour un investissement locatif clé en main. À cela s’ajoute la possibilité d’un statut LMNP avantageux et une bonne rentabilité locative, surtout en location meublée ou en colocation.

Pourquoi investir dans l’Écusson à Nîmes ?

Un quartier historique au cœur d’une ville en plein essor

Le centre-ville historique de Nîmes bénéficie d’un patrimoine exceptionnel : Arènes, Maison Carrée (classée UNESCO), rues piétonnes pavées, hôtels particuliers rénovés… Ce cadre séduit aussi bien les touristes que les résidents. Grâce à la modernisation des transports, à l’installation de commerces de qualité et à une politique de revitalisation du centre, investir à Nîmes dans l’Écusson est désormais une valeur sûre à long terme.

Une forte demande locative dans l’hyper-centre

La proximité immédiate des facultés, des transports en commun (bus, gare SNCF à 10 minutes à pied) et de l’animation urbaine crée une demande locative soutenue toute l’année. Les étudiants, jeunes actifs, fonctionnaires ou profils culturels y recherchent des logements bien situés, notamment studios, T2 et colocations. Le calcul du rendement locatif est souvent favorable, surtout en location meublée (LMNP) ou en colocation meublée.

Quels types de biens acheter dans l’Écusson de Nîmes ?

Studio étudiant, T2, colocation : des formats idéaux

L’Écusson regorge de petits appartements anciens au cachet certain : poutres, pierres apparentes, plafonds hauts… Parfait pour de la location meublée LMNP. Les studios et T2 bien rénovés sont très recherchés. La colocation, notamment sur des T3/T4 proches de la Faculté Vauban, offre une bonne rentabilité locative, avec peu de vacance.

La rentabilité selon le type de bien

Un studio ou T2 bien placé peut générer 5 à 6 % de rentabilité brute, voire davantage avec une gestion optimisée ou un meublé bien pensé. Le calcul du rendement locatif dépendra du prix d’achat, des charges de copropriété (souvent raisonnables dans le centre) et de la stratégie : location classique, meublé LMNP, ou colocation.

Neuf ou ancien ? Ce qu’il faut savoir

Le centre-ville de Nîmes est principalement composé d’immeubles anciens. Il est donc logique de privilégier l’ancien, notamment pour profiter de dispositifs fiscaux comme le LMNP ou le déficit foncier. Le neuf est rare dans l’Écusson, et bien plus cher au m². Pour les investisseurs souhaitant investir dans l’ancien avec une bonne rentabilité locative, c’est le secteur idéal.

Dans quels secteurs investir dans l’Écusson ?

Rue de la Madeleine et alentours : un cœur commerçant vivant

Proche des Halles et de nombreux commerces, ce secteur attire les actifs et les touristes. Les petites surfaces s’y louent rapidement en meublé, avec un bon rapport qualité/prix.

Prix moyen au m2: 2 403 €

Rentabilité brute: 6%

Arènes et Maison Carrée : prestige et attractivité

Secteur patrimonial par excellence, c’est un quartier de cachet, parfait pour des investissements patrimoniaux ou du meublé haut de gamme. La demande y est constante, même si les prix peuvent être plus élevés.

Prix moyen au m2: 3 128 €

Rentabilité brute: 4,8 %

Place d’Assas / Quai de la Fontaine : calme et cadre de vie recherché

Idéal pour des locations de longue durée, notamment auprès de fonctionnaires, retraités actifs, ou jeunes couples. Les appartements avec terrasse ou vue dégagée sont particulièrement prisés.

Prix moyen au m2: 2 869 €

Rentabilité brute: 5,0 %

Quels projets urbains valorisent l’Écusson ?

Requalification des rues piétonnes et mise en valeur du patrimoine

De nombreux travaux d’embellissement ont été engagés pour valoriser les espaces publics, améliorer l’accessibilité, et renforcer l’attractivité touristique et résidentielle du centre-ville.

L’offre universitaire et culturelle en croissance

Entre la Faculté Vauban, les écoles d’art et les instituts spécialisés, la population étudiante croît chaque année. De plus, Nîmes mise sur une dynamique culturelle forte (musées, événements, festivals) qui soutient le marché locatif et la valorisation du quartier.

Notre avis sur l’Écusson : pour quel profil d’investisseur ?

Étudiants / colocation : rentabilité et rotation rapide

Idéal pour cibler la location meublée LMNP, avec un fort rendement sur les T2 ou T3 en colocation. La demande locative est constante, et la vacance locative faible.

Investisseur long terme patrimonial

Pour ceux qui veulent investir dans l’ancien et capitaliser sur la valorisation à long terme, notamment via des biens de charme rénovés dans des secteurs prisés. Idéal en vue d’une revente avec plus-value ou d’un projet de résidence secondaire.

Profil rendement / déficit foncier

Certains biens à rénover permettent de défiscaliser via le déficit foncier, tout en générant une bonne rentabilité locative après travaux. Ce profil convient aux investisseurs ayant une fiscalité à optimiser et une vision moyen/long terme.

Conclusion :
Investir à Nîmes, et plus particulièrement dans l’Écusson, c’est miser sur un quartier vivant, au fort potentiel locatif, avec des prix encore accessibles et une rentabilité optimisée grâce à la location meublée (LMNP). Pour un investissement locatif clé en main dans l’ancien, le centre-ville historique de Nîmes s’impose comme une opportunité solide et durable.