Investir dans l’ancien vous montre facilement comment choisir entre l’IS et l’IR pour votre SCI :
- 🏡 SCI à l’IR : vos loyers s’ajoutent à vos revenus et sont taxés à votre tranche d’imposition + 17,2 % de prélèvements sociaux.
- 🏢 SCI à l’IS : c’est la société qui paie 15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 % au-delà.
- 💡 IS = possibilité d’amortir le bien + déduire plus de charges → moins d’impôts chaque année.
- ⚠️ Revente souvent plus taxée à l’IS car la plus-value se calcule sur la valeur amortie.
- ✅ IR plus intéressant si vous gardez le bien +15 ans ou si vos loyers sont faibles.
- 🚀 IS gagnant si vos loyers dépassent 20 000 €/an, que vous êtes dans une TMI ≥ 30 % et que vous réinvestissez les bénéfices.
- 📊 Exemple : 40 000 € de bénéfice → environ 6 000 € d’impôt à l’IS contre 18 880 € à l’IR.
- 📅 Passer à l’IS = vote unanime des associés + option au fisc + comptabilité complète et dépôt des comptes.
- 💸 Prévoyez 1 000 à 2 500 €/an pour la gestion comptable d’une SCI à l’IS.
- 🤝 Investir dans l’ancien vous accompagne pour choisir, simuler et optimiser votre projet immobilier.
📌 Ce qu’il faut retenir en 10 secondes
- SCI à l’IR 👉 plus avantageuse si vous gardez le bien longtemps (plus de 15 ans) ou si vos loyers sont faibles.
- SCI à l’IS 👉 intéressante si vos loyers nets dépassent 20 000 €/an, que vous êtes imposé à 30 % ou plus et que vous réinvestissez les bénéfices.
- ⚠️ À l’IS, la revente coûte souvent beaucoup plus cher en impôts.
📌 SCI à l’IS ou à l’IR : la différence
- SCI à l’IR : les loyers sont ajoutés à vos autres revenus et taxés selon votre tranche marginale (0 % à 45 %), + 17,2 % de prélèvements sociaux.
- SCI à l’IS : la société paie 15 % d’impôt sur ses bénéfices jusqu’à 42 500 €, puis 25 % au-delà.
💡 À retenir : L’IS permet d’amortir le bien et de déduire plus de charges, ce qui réduit l’impôt… mais la revente est souvent plus taxée.
🔍 Avantages et inconvénients de chaque régime
|
Critère |
SCI à l’IR |
SCI à l’IS |
|
Fiscalité sur loyers |
TMI (0 à 45 %) + 17,2 % PS |
15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 % |
|
Amortissement du bien |
❌ Non |
✅ Oui |
|
Plus-value à la revente |
Abattement jusqu’à exonération après 22 ans (IR) et 30 ans (PS) |
Calculée sur valeur amortie, pas d’abattement |
|
Complexité comptable |
Faible |
Élevée (comptabilité commerciale) |
|
Optimisation trésorerie |
Limitée |
Dividendes taxés uniquement à la distribution |
|
Idéal si… |
Revenus locatifs faibles, détention longue |
TMI ≥ 30 %, fort rendement, réinvestissement |
📊 Exemple concret : impact fiscal IR vs IS
Cas 1 : Bénéfice annuel de 40 000 €
- IS : 6 000 € d’impôt (15 %)
- IR (TMI 30 %) : 12 000 € d’impôt + 6 880 € de prélèvements sociaux
→ Économie : ~13 000 € en faveur de l’IS.
Cas 2 : Revente après amortissement
Bien acheté 200 000 €, amorti 40 000 €, revendu 260 000 € :
- IS : Plus-value = 100 000 € → environ 25 000 € d’impôt
- IR (après 6 ans, abattement 30 %) : Plus-value = 42 000 € → environ 11 000 € d’impôt
📅 Comment passer de l’IR à l’IS pas à pas
- Accord unanime des associés 🗳️
Un vote à 100 % est obligatoire pour changer de régime. - Lettre d’option au SIE 📩
Envoyée dans les 3 premiers mois de l’exercice fiscal. - Passage à une comptabilité complète 📊
Bilan, compte de résultat, livre-journal… tout y passe. - Dépôt des comptes au greffe 🏛️
Chaque année, publication obligatoire.
💡 Astuce : Prévoir 1 000 à 2 500 €/an pour un expert-comptable.
⚠️ Les pièges à éviter
- Sous-estimer la fiscalité à la revente : L’IS peut coûter cher si le bien prend beaucoup de valeur.
- Oublier le coût de gestion : IS = comptabilité stricte + frais de greffe.
- Changer trop vite : Les déficits à l’IR sont perdus en cas de passage à l’IS.
🎯 Quand l’IR reste gagnant
- Détention longue (+15 ans) avec faible rendement
- TMI faible (< 30 %)
- Objectif : profiter des abattements sur la plus-value
🚀 Quand l’IS prend l’avantage
- TMI ≥ 30 %
- Rendement brut > 5 % 📈 (seuil où l’économie d’IS couvre largement les frais comptables et administratifs)
- Volonté de réinvestir les bénéfices plutôt que de les distribuer
🧮 Faites une simulation chiffrée
Faites tourner les chiffres
- Prix d’achat
- Loyers nets
- Charges annuelles
- Amortissement
- Fiscalité
- Hypothèse de revente
💡 Sans simulation sur 10 ou 20 ans, c’est un saut dans le vide.
❓ FAQ SCI à l’IS ou à l’IR
Peut-on repasser à l’IR après l’IS ?
Oui, dans les 5 ans suivant l’option.
L’IS permet-il d’amortir le bien ?
Oui, et c’est un gros levier d’optimisation.
Quel est le coût annuel d’une SCI à l’IS ?
En moyenne 1 000 à 2 500 € avec un expert-comptable.
🤝 Investir dans l’ancien : votre allié pour décider et agir
Passer une SCI à l’IS ou rester à l’IR, c’est une décision stratégique. Chez Investir dans l’ancien, on vous aide à :
- Analyser votre profil fiscal et vos objectifs
- Comparer les deux régimes avec des projections précises
- Trouver et gérer vos biens pour maximiser la rentabilité
