Investir dans un immeuble de rapport à Montpellier : Avantages, rentabilité et prix du m2
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Pourquoi investir dans un immeuble de rapport à Montpellier ?

Que ce soit pour un investissement locatif dans l’immobilier neuf ou ancien, la ville de Montpellier offre énormément d’opportunités d’affaires. La capitale de la région Languedoc-Roussillon est un havre de paix où il fait bon vivre. Ville chargée d’histoire comme le témoignent ses nombreux monuments, Montpellier attire par milliers les touristes et les étudiants. 

Située à proximité de la mer Méditerranée, la ville dispose d’un marché locatif dynamique qui tire parti de son climat chaud et du temps ensoleillé qu’il y fait toute l’année. 

Montpellier garantit par conséquent une rentabilité locative stable. Son taux de desserte par les transports en commun est élevé, de même que la pression locative. Cela se ressent au travers du prix des biens immobiliers qui se négocie entre 2 500 et 3 000 euros le m² selon la zone. Quant au loyer moyen, il oscille entre 10 et 22 euros par m², en fonction du nombre de pièces.

Rappel de la définition d’un immeuble de rapport

Les Français qui se lancent dans l’achat d'immeubles de rapport sont de plus en plus nombreux et notamment pour tous les avantages que cela représente. À Montpellier, la tendance est très prononcée. Un immeuble de rapport est un bâtiment immobilier, comprenant plusieurs logements (appartements, studios, chambres, locaux commerciaux etc.). La monopropriété qui caractérise ce type de bien locatif explique son aspect très lucratif.

L’immobilier de rapport à Montpellier peut en effet, générer une rentabilité annuelle de l’ordre de 7 %. Bien sûr, plusieurs facteurs sont à prendre en compte au moment de ce calcul. Il faudrait par exemple surveiller l’indice de vacance locative du quartier, intégrer les coûts d’entretien dans le bilan d’exercice et assurer en amont une bonne gestion locative.

  Toutefois, en sollicitant le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) il est possible de bénéficier d’une fiscalité très incitative en tant qu’investisseur immobilier. On parle ici de la possibilité : 

- de bénéficier de déductions d’impôts sur les intérêts d’emprunt ; 

- d’obtenir des ristournes sur les frais d’entretien et de rénovation des logements ;

- de voir ses revenus locatifs non imposés, etc. 

En somme, avec un marché locatif peu volatil, qui assure des revenus locatifs réguliers, il est tout à fait raisonnable d’espérer un retour sur investissement (R.O.I) positif sur la durée à Montpellier.

Les avantages d’investir dans un immeuble de rapport à Montpellier

Investir dans l’immobilier de rapport à Montpellier peut présenter plusieurs avantages. Le premier se trouve être la valorisation des biens immobiliers. En effet, la courbe du prix des biens immobiliers à Montpellier ces derniers mois connaît une dynamique ascendante. On pourrait ainsi dire qu’en 2023, investir à Montpellier revêt une importance stratégique pour le futur. 

De même, le deuxième avantage à investir dans un immeuble de rapport à Montpellier est la croissance démographique que connaît la ville. En effet, des rapports de 2022 indiquent que chaque année, Montpellier gagne en moyenne 4 000 nouveaux habitants. Pour ceux qui estiment que les chiffres n’ont de réelle saveur que sur la durée, ils pourront noter qu’à ce rythme, d’ici 2040, la ville comptera près de 600 000 habitants (contre 308 000 environ en 2022). On devrait alors noter un accroissement de plus 50 % sur les deux prochaines décennies.  Alors, oui, c’est sans doute maintenant qu’il faut investir dans un immeuble de rapport et anticiper sur le boom démographique à venir. 

Le troisième avantage d’investir à Montpellier est lié à la démographie. Il s’agit de la croissance de l’emploi. Il existe en effet un lien dynamique entre la démographie et la croissance de l’emploi au sein de la ville. Tout ce beau monde est actuellement porté par une économie prospère qui profite grandement du tourisme culturel et des affaires qui s’y développent.

On parle alors d’un nombre élevé de jeunes travailleurs, et de nouvelles familles avec un bon pouvoir d’achat, qui d’ici quelques années, se jetteront sur les logements des immeubles de rapport. En revanche, il convient de noter que, comme avec tout investissement, les risques ne sont pas à écarter. Il faut de ce fait les mesurer en investisseur averti afin d’éviter les mauvaises surprises.

L’évolution du marché de l’immobilier à Montpellier

Quel que soit le type d’investissement que vous choisirez (location de longue durée ou location saisonnière), il est indispensable de bien vous renseigner avant de prendre votre décision d’investir. Se demander quelle est l’évolution du marché de l’immobilier à Montpellier ces cinq dernières années est un exemple. Cela vous permet d’optimiser au mieux votre rentabilité locative, en sachant vers où orienter vos investissements.

À Montpellier, on note par exemple qu’entre 2017 et 2023, le prix des appartements anciens a connu une augmentation significative de 9 %, atteignant 117 900 € contre 108 800 € en 2017. Certaines données de l’INSEE montrent que le loyer moyen au m² à Montpellier est en hausse constante depuis cinq années. Il est actuellement de 14,3 euros/m² en 2023 et peut grimper jusqu’à 17 euros dans certains quartiers très sollicités. 
En 2017 et 2018, le loyer moyen au m² se situait sensiblement autour des 12 euros/m². 

Globalement, sur ces cinq dernières années, le prix moyen des biens immobiliers à Montpellier a connu un accroissement de 19,2 %. Cela s’explique par une demande dépassant l’offre, par la hausse du pouvoir d’achat des ménages et par la forte communauté estudiantine de la ville (environ 105 000 étudiants).

Immeuble de rapport : dans quels quartiers investir à Montpellier ?

À Montpellier, les demandeurs de logements sont friands des quartiers historiques et des zones à vocation résidentielle. Si l’on s’appuie sur cet indicateur, les quartiers comme Port-Marianne, l’Écusson, Richter, Montpellier Nord, Boutonnet sortent du lot. 

Port-Marianne connaît un taux élevé d’investissement locatif ces dernières années. Terrain de jeu favori des promoteurs immobiliers, on y retrouve des bâtiments récents aux façades originales ainsi que le complexe commercial Odysseum, très fréquenté.  

À l’Écusson, situé au cœur de la ville, les logements immobiliers n’attendent pas. Ce quartier chargé d’histoire est très visité par les touristes qui aiment se plonger dans son atmosphère des siècles derniers. Écusson ne dort jamais, car, ses esplanades, parcs et jardins sont animés à toute heure de la journée. Vous devriez aussi jeter un œil au quartier urbain de Richter. Il est desservi par trois lignes de tram. On y retrouve en outre des écoles et des centres commerciaux, qui attirent de nombreuses familles, mais aussi des chefs d’entreprises. 

L’on pourrait également citer le secteur de Montpellier Nord, qui offre un cadre de vie apaisant. Il est accessible en tramway et compte la présence d’un centre hospitalier, de la faculté de médecine, et d’une école polytechnique qui drainent du beau monde, constitué en grande partie d’étudiants. 

Le quartier Boutonnet n’est pas non plus en reste. Il est connu pour sa population de jeunes cadres et est courtisé pour la quiétude qu’il inspire. Boutonnet compte environ 2 500 habitants, et se distingue par son authenticité et ses rendez-vous culturels annuels.

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