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Obligation du paiement des loyers pendant la crise Covid-19


Sommaire

L’épidémie de Covid-19 qui touche actuellement le pays entraîne son lot d’interrogations. Beaucoup de professionnels et de particuliers voient leurs activités diminuer alors que les charges (loyer, eau, électricité…) restent, quant à elles, à payer. Néanmoins, de nombreuses mesures voient le jour afin de faire face à ces situations, toutefois il est difficile de s’y retrouver. 

La situation varie selon notre statut : professionnel ou particulier, start-up ou entreprise déjà établie.

Les professionnels et le paiement des loyers durant la Covid-19

Nombreux sont les professionnels qui arrêtent partiellement ou entièrement leurs activités. Le gouvernement annonce que des mesures seront engagées afin d’alléger les charges qui pèsent sur eux. Cependant, cet allégement n’est effectif que sous certaines conditions. Ne pas confondre allégement et suspension.

Ces mesures consistent à réduire ou à reporter les loyers pendant la crise sanitaire. Cependant, il ne s’agit pas de mesures d’annulation pour le moment. Cela peut changer, surtout si la crise perdure et si les commerces peinent à reprendre leurs activités. Les loyers commerciaux restent donc dû, soit plus tard mais dans leur intégralité (une fois que l’activité redémarrée), ou bien moins élevés selon la situation.

À noter que les PME (Petites et Moyennes Entreprises), les ETI (Entreprise de Taille Intermédiaire) et les GE (Groupement d’Employeurs) ne sont pas concernés par la mesure d’urgence prise par le gouvernement ce 23 mars 2020. Ces entreprises devront avoir recours aux mesures juridiques existantes pour bénéficier d’un report ou d’un allégement de loyers.

Cependant, pour les TPE (Très Petites Entreprises) la situation n’est pas encore claire. Soit la mesure concernera uniquement les entreprises qui ont entièrement stoppé leur activité (les restaurateurs par exemple), soit la mesure s’appliquera à toutes les TPE (quel que soit leur domaine d’activité et leur situation).

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Quels recours pour le paiement des loyers pendant la crise ?

Pour le moment, les limites exactes de ces mesures n’ont pas été clairement définies (cela va dépendre en partie de la durée du confinement, de la fermeture de commerce, mais aussi de la reprise de l’activité). Néanmoins, certains bailleurs institutionnels mettent en place des mesures de suspension pour sauver les commerces de proximité. Il faut bien se renseigner auprès du bailleur, des dispositifs pour le paiement des loyers durant la crise du Covid-19 sont peut-être en place.

Malgré tout, si ce n’est pas le cas, il existe différents recours juridiques qu’il serait judicieux d‘avoir en tête, pour pouvoir justifier les retards de paiement en cas d’impossibilité de payer le loyer :

  • La force majeure

Cette condition est prévue dans l’article 1218 du Code civil et stipule : « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. »

Cependant, le locataire ne pourra justifier de la condition de force majeure que s’il peut prouver qu’il n’a aucune autre solution pour payer son loyer à cause du coronavirus. Justifier de cette impossibilité peut s’avérer être difficile.

  • L’exception d’inexécution

Cette condition est fondée sur les articles 1219 et 1220 du Code civil :

« Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

« Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son co-contractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. »

Cela signifie que dans le cas où le local commercial aurait été fermé par décision du gouvernement, il pourrait être considéré que ce soit le bailleur qui n’a pas pu être en mesure de respecter son obligation de fournir au locataire un local où exercer son activité.

Toutefois, les Tribunaux n’ont pas encore annoncé si les locataires auront la possibilité d’avoir recours à cette condition pour demander un arrêt de l’obligation de paiement des loyers.

  • Demande de délai des paiements

Cette demande est fondée sur l’article 1343-5 du Code civil. Il est toujours possible de demander un délai de paiement. Les juges ont tendance à accorder plus facilement ces délais de paiement des loyers pendant la crise.

  • Révision du contrat pour imprévision

Comme il l’est prévu dans l’article 1195 du Code civil. Cependant, cet article ne s’applique que pour les contrats signés après l’ordonnance du 1er octobre 2016, et seulement si le contrat n’exclut pas l’application de cette disposition.

Néanmoins, il y a de fortes chances que la crise sanitaire actuelle soit considérée comme un changement imprévisible des circonstances. Il se pourrait même que cette disposition s’étende aux contrats signéavant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 1er octobre 2016 (rien n’a encore été décidé à ce jour).

coronavirus

Quand est-il des loyers d’habitation pendant la crise Covid-19 ?

Toutefois, les mesures actuelles mises en place par le gouvernement ne concernent ni les propriétaires bailleurs ni les locataires. Pour les loyers dits d’habitation, aucune mesure de suspension ni d’allégement n’a été décidée.

Cependant, deux mesures sont prolongées jusqu’au 31 mai 2020. La trêve hivernale et la période durant laquelle ni l’eau, ni l’électricité, ni le gaz ne peuvent être coupés.

Pour les loyers d’habitation, il est impossible d’avoir recours aux dispositions juridiques citées ci-dessus.  

Vers une mise en place prochaine de mesures de suspension ?

Il se peut que les propriétaires mettent eux-mêmes en place des mesures d’allégement ou de report des loyers. Cependant, cela se fera probablement au cas par cas. En effet, il n’est pas dans l’intérêt des propriétaires de s’engager dans un contentieux locatif en pleine crise. C’est un processus long et coûteux, sans compter que les instances de justice sont saturées. Cependant, la situation évolue rapidement et des mesures sont régulièrement prises pour faire face à cette crise sans précédent. C’est pourquoi il est important de se renseigner auprès des autorités compétentes. Cela pourrait durer au minimum un an avant qu’elles ne reprennent un rythme normal.

De nouvelles mesures concernant le paiement des loyers pendant la crise du Covid-19 voient le jour. Les professionnels, et les particuliers, doivent se tenir informés. De nombreux recours existent, il faut étudier chaque cas. Et déterminer s’il s’applique au paiement des loyers durant la crise.