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Les 5 choses à vérifier pour choisir le bon locataire


Sommaire

Lors d’une mise en location, l’une des principales craintes des bailleurs est de pouvoir trouver un locataire fiable et sérieux.

En effet, bon nombre de propriétaires ont acheté leur bien avec un emprunt bancaire et ne souhaitent donc pas être confrontés aux impayés de loyer. D’autant plus qu’un contentieux peut rapidement devenir très coûteux en temps et en argent.

Trouver un locataire de confiance est essentiel pour réussir sa mise en location. Bien qu’il n’existe pas de solution miracle, nous vous avons préparé les 5 choses à vérifier afin de maximiser ses chances de trouver locataire idéal.

bien choisir son locataire

Demander les bons justificatifs au locataire

Dans un premier temps, il sera nécessaire de demander à vos candidats locataires leur dossier de location. En tant que bailleur, la loi vous donne la possibilité de demander les pièces suivantes :

1.   Justificatifs d’identité

  • Carte d’identité, passeport, titre de séjour ou permis de conduire

2.   Justificatifs de domicile

  • Facture de gaz, d’électricité ou d’eau de moins de trois mois
  • La dernière quittance de loyer

3.   Justificatifs d’activité professionnelle

  • Si le locataire exerce une profession libérale, une copie de sa carte professionnelle
  • Pour toute autre profession, un justificatif d’activité professionnelle (contrat de travail ou attestation employeur)

4.   Justificatifs de ressources

  • Pour les salariés, les trois derniers bulletins de salaire
  • Pour les indépendants, les deux derniers bilans d’activités
  • Les justificatifs d’éventuels revenus additionnels (fonciers, pensions, etc.)
  • Le dernier avis d’imposition du locataire

Il est à noter que vous avez également la possibilité de demander un garant au locataire. Dans ce cas, vous serez en droit de demander les mêmes documents pour le garant.

Le dossier de location sera un bon premier moyen de vérifier le sérieux du locataire. En effet, un dossier complet fera toujours meilleure impression qu’un dossier où certaines pièces sont manquantes.

Vérifier la conformité des documents

Une fois vos dossiers de location récupérés auprès de vos candidats locataires, il sera nécessaire de les analyser.

Pour cela, nous vous conseillons de débuter par la vérification de la conformité des documents. En France, la falsification de dossier de location est une pratique assez courante. Néanmoins, il existe quelques techniques permettant de déceler un faux justificatif.

Dans un premier temps, pensez à vérifier la conformité de l’avis d’imposition. Le gouvernement permet aujourd’hui à tout un chacun de vérifier l’authenticité d’un avis d’imposition via un site dédié. Pour cela, rien de plus simple :

  • Rendez-vous sur le site de vérification des avis en vous munissant de l’avis d’imposition
  • Renseignez le numéro fiscal du locataire indiqué sur la première page de l’avis
  • Renseignez la référence de l’avis également mentionnée sur la première page de l’avis

Si l’avis d’imposition est authentique, vous verrez apparaître une page détaillant le revenu fiscal de la personne. Autrement, un message s’affichera indiquant que les numéros saisis ne correspondent pas à un avis référencé dans la base. Dans ce cas, il est fort probable que l’avis d’imposition transmis soit un faux.

Une fois l’avis d’imposition vérifié, d’autres vérifications de cohérence peuvent être réalisées sur le dossier. Voici quelques conseils :

  • Vérifiez si l’employeur du locataire existe réellement en recherchant le numéro SIREN inscrit sur le contrat de travail
  • Vérifiez les cumuls de salaire sur les bulletins de salaire
  • Comparez le net imposable des bulletins avec le revenu fiscal du locataire
  • Vérifiez si la date d’entrée indiquée sur les bulletins est identique à celle du contrat de travail
  • Appelez l’employeur pour vérifier si le locataire est bien en poste dans la société

Vérifier la solvabilité du locataire

Bien choisir ses locataires

Une fois la conformité du dossier locataire vérifiée, il sera nécessaire d’évaluer la capacité du locataire à payer votre loyer.

Pour cela, nous estimons que le loyer ne doit pas dépasser 25% à 33% des revenus nets du locataire. Au-delà, vous risquez de louer votre bien à un locataire dont la charge locative sera beaucoup trop importante vis-à-vis de ses revenus, ce qui pourrait conduire à d’éventuels retards ou impayés de loyer.

Pour un locataire salarié, vous aurez la possibilité de consulter ses revenus nets sur ses 3 derniers bulletins de salaire. Pour un indépendant, il vous sera possible d’évaluer ses revenus annuels via l’avis d’imposition. Dans ce cas, nous vous conseillons d’évaluer ses revenus sur 2 années afin de comparer l’évolution annuelle des revenus du locataire.

Enfin, en plus des revenus d’activité, il vous faudra également prendre en compte les prestations et aides sociales auxquelles le locataire pourrait bénéficier (APL, CAF, prime d’activité, etc.)

S’assurer d’être couvert contre les impayés

Rencontrer un ou plusieurs impayés de la part de son locataire n’est jamais une situation agréable. D’autant plus s’il s’agit d’un investissement locatif réalisé par le biais d’un emprunt immobilier…

Par ailleurs, au-delà de la perte financière, un locataire qui ne paie pas son loyer peut être vecteur de stress pour le bailleur.

C’est pour cela que nous vous conseillons fortement de vous sécuriser en amont de la location. Pour cela, deux options s’offrent à vous :

  • Demander au locataire de vous présenter un garant
  • Souscrire à une assurance loyer impayé

Si vous optez pour le garant, il sera nécessaire de bien vérifier la solvabilité de celui-ci. Pour cela, vous avez la possibilité de demander exactement les mêmes documents réclamés au bailleur. Par ailleurs, nous vous conseillons de privilégier un proche ou un membre de la famille du locataire.

Dans le cas de l’assurance loyer impayé, il vous faudra soumettre un dossier auprès de l’assurance et de vous acquitter d’un pourcentage du loyer, généralement de l’ordre de 2% à 3% par mois.

Autrement, vous pouvez également avoir recours à SmartGarant. Il s’agit d’une assurance loyer impayé entièrement gratuite pour le bailleur. En cas d’impayé de la part du locataire, vous êtes assuré de percevoir vos loyers chaque mois jusqu’à l’expulsion du locataire. Par ailleurs, SmartGarant prend entièrement en charge et gère toute la procédure contentieuse.

Évaluer le sérieux du locataire

Pour finir, pensez également à évaluer le sérieux du locataire tout au long des échanges que vous pourrez avoir. Comme évoqué plus haut, cela commence bien entendu par la complétude du dossier réclamé.

Par la suite, n’hésitez pas à évaluer la disponibilité, la transparence ainsi que la cohérence du locataire face à vos éventuelles questions et demandes d’informations.

Enfin, la ponctualité du locataire lors de la visite peut également être un bon indicateur du sérieux de celui-ci.