En location, il arrive que les charges provisionnées dépassent les dépenses réelles. Dans ce cas, le bailleur doit rembourser le trop-perçu au locataire. Mais dans quel délai ? Et que faire s’il refuse ?
Les experts d’Investir dans l’ancien vous expliquent tout 👇:
- 📉 Trop-perçu = remboursement dû : si les provisions dépassent les dépenses réelles, le bailleur doit vous rembourser la différence.
- 📆 Pas de délai légal fixe, mais la jurisprudence impose un remboursement sous 1 à 3 mois (jusqu’à 6 mois si besoin).
- 💳 Remboursement par virement ou déduction sur loyers (avec votre accord). En cas de départ, le paiement doit se faire directement.
- 🔒 Le dépôt de garantie ne peut pas servir à compenser un trop-perçu sur charges.
- 📬 Vous pouvez envoyer une lettre recommandée pour réclamer votre dû si le bailleur tarde trop.
- ⚖️ Sans réponse, saisissez la CDC, puis le tribunal judiciaire si nécessaire.
- 🕒 Prescription de 3 ans pour réclamer un remboursement ou un complément, valable pour vous et pour le bailleur.
- 🚫 Le bailleur ne peut pas garder le trop-perçu même si vous ne réclamez pas. Ce serait illégal.
- ✅ Vous pouvez exiger un remboursement immédiat, surtout si la somme est importante ou si vous avez quitté le logement.
- 🤝 Investir dans l’ancien vous accompagne pour éviter ces erreurs : bail, calcul des charges, relecture des régularisations, gestion des litiges.
⚖️ Que faire en cas de trop-perçu sur les charges ?
Quand parle-t-on d’un trop-perçu ?
Chaque année, le bailleur doit faire une régularisation des charges. Si les provisions ont été supérieures aux dépenses réelles, le locataire a droit à un remboursement.
Exemple :
- Provisions versées : 1200 €
- Dépenses réelles : 1000 €
➡️ Trop-perçu : 200 € à rembourser
Qui doit s’en rendre compte : bailleur ou locataire ?
C’est en principe au bailleur de faire le calcul. Mais si le locataire constate une différence, il peut en faire la demande écrite et réclamer les justificatifs.
⏳ Quel est le délai légal pour rembourser un trop-perçu ?
Délai raisonnable : de 1 à 6 mois selon les cas
Aucune loi ne fixe un délai précis, mais la jurisprudence impose un remboursement dans un délai raisonnable, souvent estimé entre 1 et 3 mois, parfois jusqu’à 6 mois en cas de difficulté comptable.
Cas du locataire encore présent vs locataire parti
- Locataire en place : le remboursement peut aussi se faire par déduction sur les loyers suivants
- Locataire parti : le remboursement doit se faire par virement bancaire ou chèque, sans attendre
💸 Modalités concrètes du remboursement
Par virement ou déduction sur les loyers suivants
- Virement : méthode à privilégier, traçable et rapide
- Déduction : possible uniquement avec l’accord du locataire
Peut-on compenser avec le dépôt de garantie ?
❌ Non. Le dépôt de garantie sert uniquement à couvrir d’éventuelles dégradations ou impayés en fin de bail. Il ne peut pas légalement compenser un trop-perçu sur charges.
📬 Que faire si le bailleur ne rembourse pas ?
Lettre type à envoyer
Le locataire peut envoyer une lettre recommandée demandant le remboursement. Voici un exemple de formulation :
« Je constate un trop-perçu de XX € sur les charges locatives pour l’année XXXX. Je vous demande de bien vouloir procéder au remboursement dans un délai de 15 jours. »
Saisine de la CDC et du tribunal
Si le bailleur ne répond pas :
- Saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC)
- Puis, en cas d’échec, le tribunal judiciaire
📅 Quels sont les délais de prescription ?
Prescription de 3 ans : locataire et bailleur
Selon l’article 7-1 de la loi de 1989, chaque partie a 3 ans pour réclamer un remboursement ou un régularisation.
Cela vaut dans les deux sens :
- Un locataire peut réclamer un trop-perçu
- Un bailleur peut réclamer un complément de charges
Exceptions ou jurisprudences à connaître
⚠️ Si le bail précise un délai plus court, la loi prime.
Certaines jurisprudences reconnaissent des délai allongés en cas de fraude ou dissimulation manifeste.
🚫 Le propriétaire peut-il garder le trop-perçu ?
❌ Non. Ce serait un enrichissement sans cause, contraire au droit.
Même sans relance du locataire, le bailleur a l’obligation de restituer le trop-perçu.
💬 Peut-on exiger un remboursement immédiat ?
✅ Oui, surtout si la somme est élevée ou si le locataire a quitté le logement.
Le bailleur doit rembourser sans délai injustifié.
En cas d’abus, le juge peut ordonner une indemnité de retard.
🔍 Et si je découvre le trop-perçu après 2 ans ?
✅ Pas de problème : la prescription est de 3 ans, donc vous êtes encore dans les délais.
Passé ce délai, la demande peut être refusée par le juge, sauf cas exceptionnel (fraude).
🤝 Investir dans l’ancien vous aide à sécuriser vos loyers
Chez Investir dans l’ancien, on ne se contente pas de trouver un bien.
On vous accompagne de A à Z pour éviter les erreurs :
- 📄 Rédaction de bail conforme
- 💸 Calcul juste des provisions de charges
- 🧾 Relecture de régularisations
- 🧑⚖️ Accompagnement en cas de litige
