Sans doute redoutée par bon nombre de propriétaires, la vacance locative est la période pendant laquelle le logement est vide. Il peut s’agir d’attendre l’arrivée du tout premier locataire ou de la période d’inoccupation entre deux locations. En l’absence de locataires, le propriétaire ne perçoit pas de loyer ce qui affecte le taux de rentabilité global du logement. Quel que soit le type de location : en meublé, de tourisme ou classique, les propriétaires ont donc tout intérêt à éviter de se retrouver sans locataire. Aussi, il est intéressant de se demander comment ne pas subir la vacance locative.
Un logement attractif
Plus le logement sera vide longtemps, plus le manque à gagner sera important. Aussi, un propriétaire doit s’assurer de proposer un logement qui soit attractif, qui donnera envie aux locataires de le louer, de le relouer pour les locations saisonnières ou d’y rester le plus longtemps possible.
Un logement bien situé aura d’autant plus de chance de trouver preneur. Ainsi, un studio étudiant en pleine ville universitaire ou encore une maison avec jardin dans un secteur résidentiel semblent des plus adaptés pour être attractifs.
Le prix devrait évidemment être en adéquation avec la zone géographique, la période de location pour les logements saisonniers et le standing du bien. Il est évident qu’une location trop chère aura moins de demande ou n’incitera pas un locataire à rester plutôt qu’un bien correctement évalué.
Il est également important d’entretenir son bien pour donner envie aux locataires de rester le plus longtemps possible. Les réparations devraient être effectuées régulièrement, un rafraichissement entre 2 locataires serait peut-être le bienvenu et proposer une décoration ou des meubles adaptés au public cible sera d’autant plus apprécié.
Choisir le bon locataire
Proposer un logement adapté et attractif est une première étape pour éviter la vacance locative, mais il faudra également choisir le meilleur locataire possible, celui qui restera le plus longtemps ou qui reviendra selon le cas.
Il est tout à fait imaginable de recevoir plusieurs candidats à la location et il est vivement conseillé d’exiger un certain nombre de documents justificatifs : pièce d’identité, justificatifs d’activité professionnelle et de ressources, documents concernant un éventuel garant, etc. Il faut prendre le temps d’examiner les éléments fournis, de rencontrer et discuter avec les candidats.
Pour éviter la vacance locative, il est important de choisir un profil de locataire qui corresponde au logement : un rez-de-chaussée est plus adapté à une personne âgée qu’un appartement en étage sans ascenseur. Un logement à petit loyer sera plus adapté à une personne avec des ressources modestes.
Le feeling personnel sera également important dans le choix du futur locataire. Il faudra juger de son sérieux, avoir si possible un bon contact, sans forcément y trouver un ami, et éviter toute sorte de discrimination. Une bonne impression lors du premier contact est souvent bon signe et entretenir une relation cordiale, un respect mutuel, avec son locataire l’incitera à rester le plus longtemps possible.
Anticiper la mise en location
Quelque soit le type de location : vide, meublé, de tourisme et même pour les locaux commerciaux et professionnels, le propriétaire peut et doit anticiper l’absence de locataire.
Avant la première mise en location, un calendrier rétrospectif aidera à se tenir prêt pour louer le plus rapidement possible : anticiper le temps de travaux éventuel, prévoir les diagnostics obligatoires, obtenir le permis de louer nécessaire dans certaines villes ou certains quartiers.
Lorsqu’un locataire est déjà en place, gardez en tête sa date de départ. Elle peut être connue pour les locations de courte durée ou prévisible pour les autres (date de fin de bail, lettre de préavis reçue). Le maître-mot est d’anticiper pour ne pas se retrouver pris au dépourvu, se poser quelques questions essentielles telles que : vais-je devoir faire des travaux avant l’arrivée du nouveau locataire, dois-je contacter l’agence ou le syndic éventuel, dois-je remeubler, dois-je me faire aider par un professionnel, dois-je réévaluer le loyer ou les charges ?
Prévoir et organiser à l’avance réduira la vacance locative.
(Re) louer le plus vite possible
Pour éviter les pertes de revenus, le bien doit être (re) loué le plus rapidement possible et il existe plusieurs moyens d’attirer les candidats à la location et aucun ne devrait être négligé.
Nul besoin d’attendre le départ du locataire en place pour mettre en valeur et proposer son bien. Soi-même ou avec l’aide d’un professionnel en réalisant des photos attractives, peut-être une vidéo ou une immersion à 360°. Il faudra proposer une annonce complète et qualitative, soigner la première impression, être actif dans les réponses apportées.
Pour réduire la durée de la vacance locative, il faut être dynamique et disponible. Faire appel à une agence peut s’avérer fort utile. D’autant plus que les agences possèdent leur propre réseau de candidats. Elles ont, sans doute, déjà quelques locataires en attente d’un logement.
Ne pas négliger la force de son réseau personnel, des agences immobilières et d’internet. Selon le logement, sa situation géographique, son standing, il sera peut-être judicieux de choisir le canal de vente le plus approprié pour optimiser ses chances de relouer rapidement. Pour les locations saisonnières, par exemple, les sites tels que Airbnb ou Abritel sont des plus appropriés actuellement. Ils permettent, en outre, d’obtenir et de diffuser les avis des anciens locataires, gages d’attractivité.
Proposer son bien en colocation
La colocation est très tendance et permet de réduire la vacance locative.
Le turn-over est parfois plus important qu’en location standard, mais il y aura toujours un certain nombre de locataires présents. Aussi, les locataires en place chercheront à remplacer rapidement le locataire parti pour ne pas supporter eux-mêmes la surcharge de loyer (dans le cadre d’un bail collectif).
Les grands logements impliquant des loyers conséquents peuvent parfois plus difficilement trouver preneurs. Il peut alors être judicieux de diviser le bien en colocation afin de réduire le coût de location de chaque locataire et ainsi attirer plus de candidats.
S’assurer contre la vacance locative
Malgré tous les efforts mis en place pour réduire la vacance locative, il est sans doute très difficile de l’éliminer complètement et il faut en général tenir compte d’une vacance d’environ 1 mois en location classique dans une zone non tendue. Les délais peuvent s’allonger considérablement pour les locaux professionnels.
Souscrire à une assurance vacance locative peut être un bon moyen de réduire la perte financière en conservant environ 80 % du montant du loyer, selon les contrats, lorsque le logement est vide. Choisir une assurance adaptée est alors primordial, en prenant en compte son coût et le risque. En effet, le tarif est d’environ de 1 à 4 % du prix du loyer, la franchise est en général de 1 à 3 mois et la durée de remboursement est limitée. C’est une option qui mérite mûre réflexion.
Pour éviter de subir la vacance locative et les risques financiers inhérents, il faut mettre en place une stratégie de location globale et efficace, se former ou déléguer la tâche à un professionnel quand nécessaire.
