Comment bien débuter son investissement LMNP ?
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Comment bien débuter son investissement LMNP ?

Comment se lancer correctement dans l'investissement LMNP ? C'est probablement la question que vous vous posez si vous envisagez d'investir dans l'immobilier locatif meublé. Dans les lignes qui suivent, nous allons explorer ensemble tous les aspects essentiels du Loueur en Meublé Non Professionnel : des critères de qualification d'un logement meublé aux implications fiscales, en passant par la sélection de l'emplacement idéal et les options de financement. Nous vous fournirons des conseils pratiques pour une gestion optimale de votre bien et aborderons les aspects juridiques nécessaires pour sécuriser votre investissement. 

Quels sont les prérequis du LMNP ?

Comprendre les conditions d’éligibilité

Pour qualifier un logement de meublé et donc éligible au statut LMNP, il doit être équipé de façon à permettre au locataire d'y vivre normalement avec ses seuls effets personnels. Cela signifie que le logement doit inclure, au minimum, des meubles, des équipements de cuisine, de la literie, et d'autres commodités essentielles. La loi précise la liste des éléments nécessaires, qui doit être respectée pour ne pas risquer de requalification du bail en location vide.

Le logement doit répondre à des normes de sécurité strictes, notamment en ce qui concerne les installations électriques, le gaz, et la détection de fumée.

Pour être éligible au statut LMNP vous ne devez pas être inscrit au RCS (registre du commerce et des sociétés) en tant que professionnel de l’immobilier. Les recettes locatives provenant de votre activité de LMNP doivent être inférieures à 23 000€ ou à la moitié des revenus globaux de votre foyer fiscal. 

Enfin, vous devrez choisir l’un des deux régimes fiscaux accessibles sous le statut LMNP : le régime micro-BIC ou le régime réel. 

Choisir votre régime fiscal

Le régime micro-BIC est celui qui vous sera assigné par défaut. Il est accessible tant que vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 77 700€ et il vous offre un abattement forfaitaire de 50%. Seule la moitié de vos revenus locatifs seront donc soumis à l’impôt sur le revenu.

Le régime réel devient obligatoire dès que le plafond de 77 700€ est dépassé, mais il peut être choisi dès le départ. Il vous permet de déduire les frais réels liés à votre activité de location meublée non professionnelle. Par exemple, les intérêts d’emprunts, les travaux d’entretien, ou encore les frais de notaire seront des charges déductibles. 

Le régime réel vous permet également de réaliser un amortissement comptable de votre bien et de ses meubles. Concrètement cet amortissement vous permet de calculer la perte progressive de valeur de votre bien dans le temps pour réduire la base imposable. 

La déduction de vos amortissements ainsi que de vos frais réels vous permettent généralement de ne payer que très peu voire aucun impôt sur le revenu pendant plusieurs années. 

Faire une étude de marché 

Un des aspects les plus déterminants de votre succès en tant que loueur en meublé non professionnel est le choix de l'emplacement de votre investissement. Un bon emplacement peut non seulement garantir une demande locative constante, mais aussi optimiser la valeur de votre investissement à long terme. Voici comment vous pouvez évaluer efficacement le marché et choisir la localisation idéale pour votre bien LMNP.

Analyse du marché

Avant tout, il est essentiel de comprendre l'offre et la demande dans les différentes zones qui vous intéressent. Posez-vous les questions suivantes :

  • Quelle est la demande locative dans cette zone ? Regardez les données démographiques et économiques locales, la présence d'universités, de grandes entreprises, ou de zones touristiques.
  • Quel est le taux d'occupation des logements similaires ? Cela vous donnera une idée de la facilité avec laquelle vous pourrez trouver et garder des locataires.
  • Quels sont les prix moyens de location et de vente dans le secteur ? Ces informations sont cruciales pour calculer votre potentiel de rentabilité.

Zones géographiques privilégiées

Certaines zones sont plus rentables pour les investissements en LMNP en raison de leur potentiel touristique ou de leur dynamisme économique. Par exemple :

  • Les grandes villes étudiantes où la demande de logements meublés est élevée toute l'année.
  • Les zones touristiques où vous pouvez opter pour des locations saisonnières souvent plus rentables.
  • Les agglomérations en développement où de nouveaux emplois sont créés, attirant ainsi une population active en quête de logements adaptés.

Penser à la gestion locative de votre bien LMNP

Une fois votre investissement LMNP réalisé, la gestion quotidienne de votre bien devient la clé pour maximiser la rentabilité et maintenir la valeur de votre propriété. La gestion locative autonome vous offre un contrôle total et réduit les coûts, mais demande du temps et des connaissances spécifiques. Engager une agence diminue le stress mais peut réduire la rentabilité en raison des frais d'agence. Dans tous les cas, des communications claires et des procédures bien définies sont essentielles pour conserver une bonne relation avec vos locataires et pour une gestion efficace de votre bien.

Calculer votre retour sur investissement potentiel

Pour évaluer la rentabilité de votre investissement LMNP, vous devez calculer le retour sur investissement et le cash-flow prévisionnel :

  • Retour sur investissement : Calculez-le en divisant le bénéfice net annuel par le coût total de l'investissement. Cela vous donnera un pourcentage représentant la rentabilité de votre investissement par rapport à votre mise de départ.
  • Cash-flow prévisionnel : Le cash-flow est la somme d'argent qui reste après avoir payé toutes les dépenses associées à la propriété, y compris le remboursement du prêt. Un cash-flow positif signifie que vous gagnez de l'argent sur l'investissement chaque mois, tandis qu'un cash-flow négatif indiquerait que les coûts dépassent les revenus.

Assurez-vous d'inclure tous les coûts possibles dans vos calculs, tels que les frais de gestion, les impôts, les assurances, les frais de maintenance, et les éventuels coûts de vacance locative.

Si vous avez besoin d’informations supplémentaires ou d’être accompagné par des professionnels, vous pouvez découvrir un guide complet sur l'investissement en LMNP proposé par les experts de Valority.

En conclusion l'investissement en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) représente une excellente opportunité pour générer des revenus locatifs et bénéficier d'avantages fiscaux intéressants. Toutefois, comme tout investissement, il nécessite une préparation minutieuse et une compréhension approfondie des obligations légales, fiscales et de gestion associées. Rappelez-vous également de l'importance de vous entourer de professionnels compétents qui pourront vous conseiller et vous accompagner à chaque étape de votre projet. Avec les bons outils et une bonne stratégie, l'investissement LMNP peut s'avérer être un choix judicieux et profitable pour diversifier vos actifs et sécuriser votre avenir financier.

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